Loi Pinel : défiscaliser son investissement locatif

La défiscalisation en loi Pinel vous permet de bénéficier, en tant qu’investisseur, d’une réduction d’impôt lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier neuf pour le mettre en location. Ce dispositif fiscal avantageux, qui disparaîtra fin 2024, est toutefois soumis à certaines règles et conditions qu’il est important de connaître pour mener à bien votre projet d’investissement Pinel. Petit tour d’horizon des subtilités de ce dispositif de défiscalisation.

En quoi consiste la défiscalisation en loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière entré en vigueur le 1er septembre 2014. Il repose sur une réduction d’impôts, accordée à tout particulier ayant acheté un bien immobilier neuf (ou « ancien réhabilité ») éligible à la loi Pinel. Le principe est relativement simple : une partie du montant de votre acquisition immobilière vous est directement versée par l’administration fiscale chaque année.

Qui dit loi Pinel dit réduction fiscale… mais pas seulement !

Des économies d’impôts

L’avantage numéro un d’un investissement en loi Pinel est sans aucun doute les économies d’impôts auxquelles elle donne accès.

L’accès à la propriété sans apport

Autre atout majeur : vous pouvez devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel. Les loyers perçus tous les mois ainsi que la réduction fiscale vous permettent de financer votre acquisition immobilière locative – et plus particulièrement les mensualités de votre crédit immobilier – ce qui rassure généralement les banques.

La possibilité de louer à sa famille

La loi Pinel est le seul dispositif de défiscalisation immobilière vous permettant de louer votre logement à vos parents ou vos enfants.

Des charges déductibles

Quelles sont les charges déductibles en loi Pinel ? Vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus fonciers afin de réduire vos impôts : charges de copropriété, taxe foncière, frais de garantie, frais d’entretien et réparation, prime d’assurance ou encore intérêts d’emprunt de votre prêt immobilier.

Les critères d’éligibilité à la loi Pinel

Tout particulier désireux d’effectuer un investissement locatif peut prétendre à la défiscalisation Pinel, à condition qu’il réside en France et soit soumis à l’impôt sur le revenu. Quel âge pour la loi Pinel ? Il n’y a aucune limite d’âge. Seul impératif : être majeur.

Les conditions à respecter pour profiter d’une réduction d’impôts Pinel

L’appartement loué

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, le logement loi Pinel que vous allez mettre en location doit :

• être neuf, en VEFA (vendu en l’état futur d’achèvement) ou réhabilité
• être loué non meublé
• être loué comme résidence principale
• être en conformité avec les performances énergétiques et les normes techniques en vigueur (RT 2012 et label BBC 2005)

La zone géographique

Pour être éligible à la loi Pinel, votre acquisition immobilière doit obligatoirement se trouver en zone loi Pinel A, A bis ou B1. Voici le zonage établi par l’administration :

• Zone A bis : Paris et sa proche périphérie soit 73 communes des département voisins des Hauts-de-Seine, du Val-d’Oise, des Yvelines, et de Seine-Saint-Denis.
• Zone A : L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
• Zone B1 : La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer)

Source : https://www.ultimea.fr/le-zonage-pinel.html

La liste exhaustive se trouve sur le site de l’administration.

Les plafonds de loyer et de ressources Pinel

Les plafonds de loyer pour une défiscalisation loi Pinel

La défiscalisation loi Pinel encadre le montant des loyers afin de permettre aux locataires les plus modestes de pouvoir se loger dans des zones où les loyers sont relativement élevés.

Ainsi, le plafond loi Pinel des loyers dépend de la zone où se trouve le logement :

Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000017-20230608#I._Duflot_/_Pinel_metropole_28 (mis à jour : juin 2023).

Les plafonds de ressources des locataires

Aussi, en tant que propriétaire, vous avez l’obligation de louer votre bien immobilier Pinel à des personnes dont les revenus fiscaux ne dépassent pas un certain seuil.

Cette année, les plafonds de ressources de la loi Pinel locataire sont les suivants :

Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000017-20230608#F._Duflot_/_Pinel_metropole_215 (mis à jour : juin 2023).

Le revenu fiscal à prendre en compte correspond à l’année N-2.

Plusieurs durées d’engagement possibles en défiscalisation Pinel

Quelle est la durée loi Pinel ? Vous avez le choix entre une durée d’engagement locatif initiale de 6 ans ou 9 ans. La réduction d’impôt Pinel octroyée varie selon la durée choisie.

Comment prolonger loi Pinel de 9 à 12 ans ? Il est tout à fait possible de prolonger votre engagement par période de 3 ans. La limite étant fixée à 12 ans. De ce fait, si vous avez opté pour une durée de 6 ans, vous pourrez la reconduire deux fois (jusqu’à 9 ans puis 12 ans). Si vous vous êtes engagés sur 9 ans, vous pourrez prolonger la durée jusqu’à 12 ans.

Pour acter la prolongation, vous devez remplir le formulaire 2044 EB ainsi que le formulaire 2042RICI lors de votre déclaration d’impôts.

Calculer votre taux de réduction d’impôt en loi Pinel

Concernant le calcul loi Pinel, si votre investissement locatif a été effectué ou renouvelé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, les taux de réduction d’impôts sont les suivants :

• 10,5 % sur 6 ans
• 4,5 % (1ère prolongation de 3 ans)
• 2,5 % (2ème prolongation de 3 ans)
• 15 % sur 9 ans
• 2,5 % (prolongation de 3 ans, soit 17,5 % pour une durée totale de 12 ans).

Si vous réalisez (ou renouvelez) votre investissement Pinel cette année en 2024, soit avant la fin du dispositif, ces montants baissent légèrement :

• 9 % sur 6 ans
• 3 % (1ère prolongation de 3 ans)
• 2 % (2ème prolongation de 3 ans)
• 12 % sur 9 ans
• 2 % (prolongation de 3 ans, soit 14 % pour une durée totale de 12 ans).

Pour calculer précisément le montant d’impôt que vous allez économiser, mais aussi les différents plafonds (loyers et revenus des locataires), vous pouvez également utiliser un simulateur loi Pinel, disponible sur des sites officiels, tel que le site du gouvernement.

Date du versement de la réduction d’impôt

Vous vous demandez quand est versé l’avantage fiscal loi Pinel ? Sachez que vous recevrez la réduction fiscale en deux fois : 60 % vous seront versés en janvier et les 40 % restants lors de l’envoi de l’avis d’imposition (juillet, août ou septembre).

Défiscaliser en loi Pinel : cas particuliers

La SCI

La loi Pinel n’est pas réservée qu’aux particuliers : depuis 2018, il est en effet possible de défiscaliser en loi Pinel SCI. Pour cela, il est bien évidemment impératif de remplir certaines conditions.

Pinel en Outre-mer

La loi Pinel outre-mer est soumise aux mêmes conditions qu’en métropole. Seule différence, et pas des moindres : la réduction d’impôt est plus importante (elle peut en effet aller jusqu’à 26 % contre 15 % en métropole pour une durée d’engagement initiale de 9 ans).

Quid du bail commercial ?

Depuis le décret d’application de la loi Pinel le 18 juin 2014, le bail commercial est soumis à une réglementation plus stricte. La loi Pinel bail commercial encadre notamment la durée, l’état des lieux, les loyers, la répartition des charges et travaux et le droit de préemption. Elle est ainsi différente de la loi Pinel liée à l’investissement locatif et possède ses propres caractéristiques.

Nouveauté avec la Loi Pinel + : un avantage fiscal plus important

La loi Pinel Plus a fait son apparition en 2023 afin de proposer des biens immobiliers neufs plus écologiques, confortables et économiques. Aussi, la réduction est encore plus avantageuse : elle s’élève à 12 %, 18 % et ou 21 % suivant la durée pour laquelle vous avez opté. De nouveaux critères d’éligibilité sont demandés et concernent principalement les performances énergétiques du logement.

Quid des avis de la loi Pinel ? Si certains soulignent le côté contraignant de ce dispositif (lié aux conditions et règles à respecter sous peine de redressement fiscal), d’autres mettent en avant ses avantages fiscaux non négligeables. Une chose est sûre, le temps est désormais compté pour la loi Pinel avec un arrêt définitif acté par le gouvernement au 31 décembre 2024.