Le guide complet des zones en loi Pinel

Afin de répondre plus précisément aux besoins de logement des Français, le gouvernement a mis en place en 2014 la loi Pinel dans le neuf. Grâce à des loyers plafonds définis selon un zonage, il est possible pour les foyers aux revenus modestes de se loger.

Les propriétaires, quant à eux, peuvent bénéficier d’une défiscalisation avantageuse pour réduire leurs charges grâce à la loi Pinel, quelle que soit la surface de l'appartement neuf loué. Les zones de la loi Pinel encadrent donc le dispositif avec différents barèmes et conditions de location. Zoom sur ces délimitations géographiques qui ont un impact direct sur l'avantage fiscal perçu.

Quelles sont les zones en loi Pinel ?  

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Les zones en loi Pinel se comptent au nombre de cinq : A, Abis, B1, B2 et C. Elles sont classées en fonction de deux critères : la tension du marché et le prix des biens immobiliers selon les secteurs. La zone A est la plus chère, la zone C est celle où la demande de logement est la moins tendue. 
Ces zones ont été créées afin de permettre aux foyers les plus modestes qui ne correspondent pas aux critères pour bénéficier d’un logement social, de tout de même se loger. Il peut s'agir d'une personne seule, d'un couple ou d'une famille : tout profil de locataire est considéré. 

Ces délimitations géographiques ne datent pas de la loi Pinel mais du dispositif Robien, instauré en 2003. Pour entrer au sein de la loi Pinel, ces zones ont tout de même été redéfinies. Notons que depuis 2014, le zonage territorial a fait l’objet de trois révisions dont une très récente, datant d’octobre 2023.

Au sein de la loi Pinel, chaque zone possède : 

  • Ses plafonds de loyer par mètre carré.  

  • Ses plafonds de ressources des locataires autorisés en loi Pinel.  

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La zone Abis regroupe Paris et la petite couronne  

La zone Abis est la plus tendue. Le marché de l’immobilier y est très cher et les candidats à la location sont très, très nombreux. Il s’agit de la zone économique la plus dynamique de France, dynamisée par la création du grand Paris. 

Les logements en loi Pinel concernés par la zone Abis sont ceux situés dans Paris intra-muros ainsi que dans 75 communes limitrophes comme : 

  • Bagnolet  

  • Chantilly  

  • Charenton-le-pont  

  • Enghein-les-Bains  

  • Le Pré-Saint-Gervais  

  • Villejuif  

  • Vincennes… 

La zone A englobe les villes situées près des bassins d’emplois  

En Zone A de la loi Pinel, nous retrouvons des communes situées près des bassins d’emplois les plus recherchés. Elles offrent un cadre vie agréable ainsi qu’un certain dynamisme. Ces villes sont d’ailleurs très appréciées des étudiants puisqu’elles comptent de nombreux établissements universitaires.  

Dans cette zone de la loi Pinel, on compte des villes très recherchées comme : 

  • Ajaccio  

  • Lille 

  • Lyon  

  • Marseille  

  • Montpellier…   

La zone A comprend également 8 communes de France d’Outre-mer dans lesquelles les prix des logements sont très élevés.

J.B., Kadran

La zone B1 désigne les principales grandes métropoles  

La Zone B1 de la loi Pinel désigne les agglomérations de plus de 250 000 habitants dans lesquelles il est possible de louer avec le dispositif Pinel. On y retrouve de nombreuses villes qui montent comme :

  1. Bordeaux

  2. Orléans

  3. Nantes

  4. Toulouse…

La zone B2 et ses villes entre 200 000 et 50 000 habitants  

La zone B2 de la loi Pinel n’est plus éligible au dispositif depuis 2018. L’administration a effectivement jugé que la tension immobilière n’était pas assez forte pour justifier son application. 

Quoi qu’il en soit, les logements loués sous la loi Pinel avant cette date peuvent tout de même continuer avec les mêmes avantages jusqu’à la fin de l'engagement initial. Les propriétaires bénéficiant déjà du dispositif peuvent donc continuer de profiter de leur réduction d’impôt prévue en loi Pinel

La zone C et ses communes qui ne sont plus en tension

Au même moment que la zone B2, la zone C a elle aussi été supprimée du dispositif Pinel ! La même justification a été avancée par l’administration. La zone C regroupait les communes de 5 000 à 50 000 habitants. Mais les prix de l’immobilier au sein de ces villes est jugé encore suffisamment accessible. Finalement, toutes les villes qui ne sont pas indiquées dans les zones Abis, A, B1 ou B2 sont donc en zone C.  

Quels sont les loyers à appliquer par zone loi Pinel ?  

Chaque zone en loi Pinel possède son propre plafond de loyer par mètre carré.  

Notez toutefois que vous ne pouvez pas simplement multiplier la superficie de votre bien avec la valeur correspondante au mètre carré. Pour obtenir le montant effectif du loyer il faut y appliquer un coefficient multiplicateur dégressif qui ajuste en fonction de la valeur actuelle du marché.

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Quels sont les conditions de ressources pour les locataires selon la zone loi Pinel ?  

En fonction de la zone en loi Pinel, les locataires ne devront pas dépasser certains plafonds spécifiques. La zone Abis présente logiquement des plafonds plus élevés et la zone B2 les moins élevés. Voici ceux communiqués par le gouvernement pour l’année 2024.  

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