Plafond loi Pinel : tous les montants à connaître

Le plafond loi Pinel doit impérativement être respecté afin de bénéficier de l’avantage fiscal. D’un côté, l’investisseur-bailleur s’engage à ne pas dépasser le plafond de loyer ainsi que le plafond du prix de revient du bien immobilier Pinel. De l’autre, les locataires doivent respecter un plafond de ressources.

Ces différents plafonds sont définis chaque année par l’administration fiscale. Zoom sur le plafond loi Pinel, son fonctionnement et ses différents calculs, qu’il est important de maîtriser afin de ne pas subir de pénalités.

Par Rémy E.

6 min de lecture

15 février 2024

Le plafond loi Pinel des loyers

Le dispositif de défiscalisation en loi Pinel fixe des seuils à ne pas dépasser concernant les loyers.

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A quoi sert le plafond loi Pinel de loyer pour les investisseurs bailleurs ?

Le plafond Pinel lié aux loyers est imposé à tout investisseur Pinel afin de permettre aux locataires aux revenus modestes de pouvoir se loger dans des logements neufs, au sein de communes où les loyers sont généralement élevés.

Quel est le barème du plafond loi Pinel des loyers ?

Le plafond des loyers en loi Pinel dépend de la zone géographique où se situe le bien immobilier (A bis, A ou B1). Chaque année, ces seuils évoluent.

En 2024, le gouvernement a ainsi défini les montants de loyers suivants :

Comment calculer le plafond loi Pinel de loyer ?

Pour calculer avec exactitude le plafond de loyer Pinel à ne pas franchir, deux possibilités s’offrent à vous :

  • Utiliser le simulateur loi Pinel officiel du gouvernement.

  • Déterminer vous-même le loyer maximal de votre logement Pinel, en prenant en compte trois éléments : la surface habitable de votre logement, le coefficient multiplicateur et le plafond de loyer de votre zone. La formule est la suivante : Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.

Prenons un exemple : vous avez acheté un appartement à Toulon d’une surface habitable de 55 m² avec une terrasse de 4 m². Le calcul du plafond de loyer Pinel se décompose comme suit :

  • Superficie de votre logement avec la moitié des espaces privatifs soit : 55 m² + (0,5 x 4) = 57

  • Coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / surface habitable), soit : 0,7 + (19/57) = 1,033

  • Plafond de loyer par m² à Toulon (classé en zone A) : 13,56 €/m².

On obtient donc : 57 x 1,033 x 13,56 = 798,43.

Dans notre cas, le plafond Pinel de loyer à ne pas dépasser sera donc de 798,43 € (hors charges).

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Le plafond loi Pinel de ressources des locataires

Pourquoi y a-t-il un plafond loi Pinel de ressources pour les locataires ?

La loi Pinel impose également des plafonds aux locataires de logements Pinel afin de permettre aux plus modestes d’entre eux – mais ne pouvant toutefois pas accéder aux logements sociaux - de se loger. De plus, ce plafond de ressources évite également que les locataires plus « aisés » se ruent sur les logements à prix avantageux.

Quel est le barème du plafond loi Pinel de ressources des locataires ?

Les ressources des locataires correspondent à leurs revenus fiscaux de l’année N-2. Le plafonnement est ensuite établi en fonction de plusieurs critères : la zone géographique dont dépend le logement et la composition du foyer. En 2024, voici le plafond Pinel lié aux ressources des locataires.

Comment calculer le plafond loi Pinel de ressources des locataires ?

En tant qu’investisseur bailleur, vous devez donc prendre en compte :

  • Les revenus fiscaux de vos locataires durant l’année N-2

  • La composition de leur foyer fiscal.

Prenons un exemple : un couple avec deux enfants souhaite louer votre appartement de 60 m² à Bordeaux. Leur revenu fiscal de l’année N-2 s’élève à 60 055 €. D’après le barème officiel, cette famille peut louer votre logement car elle ne dépasse pas le plafond Pinel de ressources fixé à 66 139 € pour la zone B1 (dont dépend la commune de Bordeaux), pour un couple avec deux enfants à charge.

Plafond loi Pinel de ressources des locataires : quels justificatifs fournir ?

Pour justifier de leur revenu fiscal de référence et de la composition de leur famille, les locataires doivent fournir plusieurs justificatifs :

  • Leur avis d’imposition de l’année N-1 sur les revenus N-2

  • Une copie de leur livret de famille (si enfant(s) à charge).

En tant que bailleur, vous pourrez alors déterminer si vos futurs locataires respectent le plafond Pinel de ressources selon leur situation.


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Le plafond loi Pinel du prix de revient 

Enfin, dernier plafond à ne pas dépasser en loi Pinel : le plafond de prix de revient. En effet, vous ne pouvez pas acquérir plus de deux biens immobiliers Pinel par an, pour une valeur totale de 300 000 €. En outre, le montant maximum de la surface de votre bien immobilier ne peut excéder 5 500 €/m².

Pour mener à bien votre projet d’investissement et vous assurer de sa rentabilité, il apparaît donc judicieux de vous rapprocher de ce plafond Pinel de prix de revient de 300 000 €, en veillant à ne pas le dépasser.

Comment calculer le prix de revient de votre logement Pinel ?

Pour déterminer le prix de revient de votre bien immobilier neuf ou VEFA, voici les éléments à prendre en compte :

  • Le prix d’achat de votre logement Pinel

  • Les frais de notaire

  • Les commissions versées aux agences

  • La TVA

  • Les droits d’enregistrement

  • La taxe de publicité foncière.

En cas de non-respect du plafond Pinel de loyers, du plafond Pinel de ressources des locataires et du plafond Pinel du prix de revient, vous ne bénéficierez pas de la réduction d’impôt et devrez, si vous l’avez déjà perçue, la rembourser dans sa totalité. Par ailleurs, vous vous exposez également à des pénalités financières, comme des « intérêts de retard sur les impôts dus ».

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