Loi Denormandie : défiscaliser dans l'ancien
La loi Denormandie est une alternative à la loi Pinel, permettant un investissement locatif dans l'ancien. Son objectif est de contribuer au renouvellement du parc immobilier français, sans avoir à construire du neuf.
Comme avec la loi Pinel, autre dispositif de défiscalisation immobilière, il s'agit néanmoins de mettre sur le marché des logements décents. Les travaux de rénovation énergétique sont donc au cœur des projets de ceux qui choisissent de profiter de ce dispositif.
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière. Les particuliers peuvent investir dans un logement ancien, dans le but d'y réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le bien doit ensuite être mis à la location, pour permettre au contribuable de profiter d'une réduction d'impôts. Cette dernière peut atteindre 21 % sur 12 ans.
Il faudra néanmoins se plier à certaines contraintes pour bénéficier de la loi Denormandie. Par exemple, toutes les villes ne sont pas éligibles. Le logement, mais aussi le locataire doivent répondre à des conditions strictes.
Les réductions d’impôt en loi Denormandie
Le montant de la réduction d'impôts est calculé en fonction du montant d'investissement réalisé par le particulier. Il faut appliquer le barème suivant, pour savoir quels sont les pourcentages de réduction fiscale applicable à l'investissement Denormandie :
Par exemple, pour un investissement de 100 000 €, et un engagement de location d'une durée de 6 ans, le calcul à effectuer est 100 000 x 6 %. Cela correspond à une réduction d'impôts de 6 000 €, répartie sur 6 ans. Le contribuable aura ainsi 1000 € d'impôts en moins à payer chaque année.
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Les plafonds d’investissement en Denormandie
Le montant d'investissement est plafonné à 300 000 €. Cela fait donc partie des critères à prendre en compte, au moment du choix du bien immobilier.
Les plafonds des loyer en loi Denormandie
Le loyer est aussi encadré par la loi, dans le cadre du dispositif Denormandie. Le barème du prix maximum au mètre carré est mis à jour chaque année, il est disponible sur le site du service public. Le prix maximum auquel pourra être fixé le loyer dépend ainsi de la zone dans laquelle se situe le logement.
Dans quelles villes investir en loi Denormandie ?
Les villes qui sont éligibles à un investissement en loi Denormandie sont celles qui :
Présentent un besoin important en matière de réhabilitation des logements,
Dispose du label cœur de ville, créé par le plan Action cœur de ville,
Ont passé une convention d'opération de revitalisation de territoire.
Sur le site du service public, il existe une rubrique permettant de savoir simplement si une ville est compatible avec un tel investissement. Il suffit de saisir le code postal sur le simulateur prévu à cet effet.
Quel type de logement acheter pour bénéficier de la loi Denormandie ?
Pour pouvoir profiter de la loi Denormandie, il faut nécessairement acheter un logement considéré comme ancien. Il faut donc que l'acquisition ait été construite il y a au moins 5 ans, ou fasse l'objet d'une mutation. C'est par exemple le cas d'un local, qui serait transformé en habitation.
Le montant d'investissement ne doit pas dépasser 300 000 € et 5 500 € par mètre carré.
Par ailleurs, il faut aussi que des travaux soient nécessaires pour réhabiliter le logement.
Faire des travaux pour acheter en loi Denormandie
Pour pouvoir profiter de la réduction d'impôt prévue, il faut entamer des travaux éligibles au dispositif Denormandie.
Les travaux éligibles
Les travaux compatibles avec le dispositif Denormandie sont ceux qui visent à améliorer les performances énergétiques du logement. Il faudra ainsi entamer au moins deux des travaux suivants :
Isolation des murs,
Isolation des combles,
Remplacement des fenêtres,
Changement de chaudière,
Changement de système de production d'eau chaude sanitaire.
Dès lors que le particulier réalise deux travaux parmi la liste précédemment mentionnée, il pourra aussi effectuer d'autres aménagements. Il est par exemple parfaitement possible de faire rentrer dans cet investissement des travaux visant à augmenter la surface habitable.
La part des travaux dans l’investissement
Pour que l'investissement locatif dans l'ancien soit compatible avec la loi Denormandie, il faut que les travaux représentent 25 % de l'investissement. Par exemple, un particulier qui achète un bien d'une valeur de 75 000 € devra prévoir 25 000 € de travaux.
La date et la durée des travaux en Denormandie
Pour entrer dans le cadre de la loi Denormandie, l'investissement et les travaux doivent être réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. À compter de la date d'achat, le propriétaire dispose d'un an pour mettre en location le logement. Il n'aura donc que 12 mois pour réaliser la totalité des travaux nécessaires.
Par ailleurs, à la fin des travaux, le propriétaire doit réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique. Il doit faire état de l'évolution des performances énergétiques du logement grâce aux travaux. Le logement doit au moins être classé E, pour être mis en location selon le dispositif Denormandie.
Pour pouvoir profiter de la réduction d'impôts prévue par le dispositif Denormandie, il faut effectuer trois déclarations. La déclaration d'impôts 2044 EB est celle qui est à effectuer au début du dispositif. Elle permet aux propriétaires de choisir la durée pendant laquelle il s'engage à louer le bien. C'est cette dernière qui détermine le pourcentage de réduction d'impôts auquel il aura droit.
La déclaration 2042 ICI sert quant à elle à demander la réduction d'impôts chaque année. Pour finir, le contribuable devra aussi remplir la déclaration d'impôts des revenus fonciers 2044, pour déclarer ses revenus locatifs.
Comment déclarer un investissement Denormandie ?