Tout ce que vous devez savoir sur le logement en loi Pinel
Un logement en loi Pinel présente de nombreuses particularités pour le bailleur comme pour le locataire. Les loyers tout comme le choix du locataire sont encadrés par ce dispositif entré en vigueur le 1er septembre 2014 qui présente un double objectif.
Dans un premier temps, permettre aux foyers qui ne répondent pas exactement aux conditions de ressources pour bénéficier d’un logement social de pouvoir trouver un lieu d’habitation à loyer modéré. Pour encourager les propriétaires à entrer dans le dispositif, l’administration leur propose un pourcentage de défiscalisation proportionnel à la durée de leur engagement locatif sur leur appartement. Cette loi devait prendre fin en 2021, mais le dispositif a finalement été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Toutefois, il est séparé en deux catégories : le Pinel classique et le Pinel +. Entre 2023 et 2024, les avantages fiscaux offerts par le Pinel classique ont été dégressifs, tandis que le Pinel +, plus avantageux, impose des conditions supplémentaires.
Voici tout ce que vous devez savoir sur les particularités d’un logement loi Pinel.
Quel logement est éligible à une location en loi Pinel ?
Les conditions pour qu’un logement soit éligible au dispositif Pinel depuis la création de la loi
Savez-vous
combien vaut votre bien ?
Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !
Première chose à savoir : tous les logements ne sont pas éligibles au programme Pinel. Pour pouvoir y prétendre, divers critères sont obligatoires. Les voici :
Le logement loi Pinel doit être neuf.
S’il est en futur état d’achèvement, sa construction doit être terminée dans les 30 mois maximum suivant la signature de l’acte d’acquisition.
Pour un projet de construction, celui-ci doit être achevé dans les 30 mois suivant l’obtention du permis de construire.
Pour un logement en travaux, ces derniers doivent être achevés avant le 31 décembre de la seconde année après l’acquisition.
Si un logement ancien fait l’objet de travaux de rénovation, ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Les travaux de réhabilitation d’un logement le rendent éligible à la loi Pinel.
Les locaux transformés en logements peuvent aussi bénéficier du dispositif.
Savez-vous
combien vaut votre bien ?
Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !
Des conditions variables pour un logement loi Pinel
Le gouvernement actualise régulièrement les conditions pour qu’un logement soit éligible à la loi Pinel. Depuis 2021, notez que les pavillons et logements individuels ne sont plus concernés par le dispositif. Seuls ceux situés dans un immeuble collectif peuvent y prétendre.
Autre subtilité : les zones des logements loi Pinel. Pour clarifier la loi, l’administration a divisé la France en cinq zones : A, A bis, B1, B2 et C, allant des zones les plus tendues à celles les plus accessibles en termes d’immobilier. Or, depuis 2017, l’État a décidé que les zones B2 et C ne seraient plus éligibles. Il n’est donc plus possible de bénéficier de ce dispositif dans les zones de moins de 250 000 habitants.
Cette décision impacte la rentabilité du dispositif Pinel pour les bailleurs. En effet, lorsque l’on se demande comment choisir un bon Pinel ?, la première condition reste d’investir dans un logement à un prix d’achat intéressant afin de pouvoir pratiquer un loyer bas sans perdre son investissement. Ce calcul du retour sur investissement doit aussi comprendre la réduction d’impôts - dégressive depuis 2023 pour le Pinel classique, rappelons-le - et devient donc assez tendue dans un contexte où l’inflation des prix de l’immobilier est encore assez forte.
M.G, Kadran
Les conditions pour un logement loi Pinel +
Pour maintenir des avantages fiscaux pleins en 2024, le gouvernement impose des conditions supplémentaires pour pouvoir être éligible à Pinel +.
Ces conditions concernent principalement la localisation des biens : ils doivent être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou bien respecter un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort. Cette “qualité” est définie par un décret listant le minimum de surface habitable par type de logement :
28 m² pour un T1
45 m² pour un T2
62 m² pour un T3
79 m² pour un T4
96 m² pour un T5.
Les espaces privatifs sont, eux aussi, encadrés :
3 m² minimum pour un T1 et un T2
5 m² minimum pour un T3
7 m² minimum pour un T4
9 m² minimum pour un T5.
Quel loyer fixer pour un logement loi Pinel ?
Un plafond de loyer différent selon la zone géographique du logement en loi Pinel
Lors de la rédaction d’un bail en loi Pinel, vient la question du loyer à définir. Là encore, le dispositif est très encadré. Il existe un loyer maximal par mètre carré en fonction de la localisation du bien. Le gouvernement fournit d’ailleurs un tableau clarifiant le loyer loi Pinel à appliquer par zone.
Il ne suffit pas d’appliquer les montants du tableau et de les multiplier par la surface du logement pour obtenir le loyer maximal. En effet, il existe un coefficient multiplicateur dégressif à appliquer afin que la somme obtenue soit en adéquation avec la réalité du marché immobilier au moment T. Voici la formule à réaliser :
Plafond mensuel du loyer au mètre carré par zone x (0,7 + 19/Surface) = réel plafond du loyer au mètre carré pour la loi Pinel
Grâce à ce calcul, vous obtenez le montant maximal d’un loyer pour un logement en loi Pinel. Bien sûr, vous n’êtes pas obligé(e) de l’appliquer à la virgule près, mais restez tout de même dans une fourchette cohérente afin de ne pas devoir rembourser vos avantages fiscaux en cas de contrôle !
Quelle surface prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ?
Quelle surface prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ? Le cas des annexes est particulier en loi Pinel. Sachez que les surfaces annexes ainsi que les surfaces dont la hauteur sous plafond est en dessous de 1,80 m ne sont pas comptabilisées de la même façon. Les surfaces annexes regroupent :
Les greniers
Les balcons
Les vérandas ou loggias
Les ateliers
Les celliers
Les caves
Les sous-sols.
Tous doivent être à usage exclusif du locataire en loi Pinel. Une fois que vous avez listé leur surface, il faut que vous la divisiez par deux. En effet, seule 50 % de la surface des annexes est à prendre en compte dans le cadre d’un logement loi Pinel. Si la moitié de cette surface totale est égale ou supérieure à 8 mètres carrés, il ne faudra tenir compte que de ces 8 mètres carrés au maximum. C’est la limite. Il suffit ensuite d’additionner cela à la surface habitable et vous obtenez le loyer total de votre logement en loi Pinel.
M.G, Kadran
Loi Pinel : une augmentation du loyer encadrée !
En loi Pinel, l'augmentation du loyer doit répondre à des règles strictes. Il est possible pour le bailleur de revaloriser chaque année son loyer, tant que cela est précisé dans le bail. Pour le faire évoluer, il doit tenir compte de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) actualisé chaque trimestre par l’Insee. Celui-ci indique le pourcentage d’évolution possible du loyer au moment T. Mais attention : même si le loyer d’un logement en loi Pinel peut être revu à la hausse chaque année, il ne doit jamais dépasser le plafond maximum !
Voici le calcul à appliquer : Loyer x IRL mars 2021 / IRL mars 2024 = Loyer maximum
Savez-vous
combien vaut votre bien ?
Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !
Fin de l’engagement pour le logement loi Pinel : comment se déroule la sortie du dispositif ?
Puis-je augmenter le loyer à la fin de Pinel ? De nombreux propriétaires ayant terminé leur engagement de location en loi Pinel font l’erreur de penser que dès la fin du dispositif, ils pourront augmenter leur loyer pour s’aligner à celui du marché. Or, ce n’est pas si simple.
Si le même locataire reste en place, il est impossible d’augmenter le loyer plus que ce que l’IRL le permet. Même si, ici, il n’y a plus de plafond particulier à respecter.
En cas de changement de locataire… Tout dépend de la localisation de votre logement anciennement en loi Pinel. Dans une zone qui n’est pas tendue, le bailleur est totalement libre de réactualiser son loyer comme il l’entend. Mais dans une zone tendue, les augmentations de loyer sont encadrées. Il faut donc respecter de nouveaux barèmes mis en place. La solution pour s’en libérer ? Laisser son logement vacant pendant plus de 18 mois… mais avec une perte financière certaine pour le propriétaire.