Exemple de calcul loi Pinel : un simulateur pour investir

Le simulateur loi Pinel permet à la fois de tester votre éligibilité au dispositif Pinel mais également de déterminer la réduction d’impôts à laquelle vous avez droit ainsi que les plafonds de loyers et de ressources des locataires à ne pas dépasser. Plusieurs éléments sont pris en compte au titre de cette simulation, comme la commune où se situe le bien immobilier, le montant de l’investissement et la surface du logement.

Il existe plusieurs simulateurs Pinel en ligne : le simulateur officiel loi Pinel du gouvernement et des simulateurs de groupes immobiliers, davantage axés sur la faisabilité de votre projet de défiscalisation loi Pinel (capacité d'emprunt, épargne, taux d'intérêt, économies réalisables, etc.). Focus sur le fonctionnement du simulateur loi Pinel, illustré par un exemple concret.

Par Marion J.

5 min de lecture

31 janvier 2024

Pour quelles raisons utiliser un simulateur loi Pinel ?

Il existe plusieurs simulateurs loi Pinel en ligne, le simulateur officiel étant le simulateur loi Pinel du gouvernement. Toutefois, selon les informations que vous souhaitez obtenir et les conditions qui vous sont propres, certains simulateurs proposeront des analyses plus complètes que d’autres.

Concrètement, en utilisant un simulateur loi Pinel, vous allez pouvoir :

  • Vous assurer que votre ville est éligible à la loi Pinel. En effet, le dispositif Pinel ne s’applique qu’à trois zones géographiques sur cinq (A bis, A et B1).

  • Connaître le montant de la réduction fiscale auquel vous pouvez prétendre.

  • Calculer le loyer maximal que vous pouvez fixer.

  • Calculer les revenus maximum de vos futurs locataires.

Certains simulateurs loi Pinel, autres que celui du gouvernement, vous permettent également de tester la faisabilité et la rentabilité de votre projet d’investissement en loi Pinel en se basant sur différents facteurs (revenu fiscal, apport personnel, crédit immobilier éventuel, etc.).

Dans tous les cas, avoir recours à un simulateur loi Pinel vous fait gagner du temps, car celui-ci vous indique immédiatement si vous êtes éligible au dispositif Pinel et calcule pour vous les plafonds à ne pas franchir. Il s’agit bien sûr d’estimations.

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Quelles informations devez-vous renseigner sur le simulateur loi Pinel ?

Informations demandées par le simulateur loi Pinel du gouvernement pour estimer votre réduction d’impôts et vos revenus locatifs

Le simulateur Pinel du gouvernement vous donne un aperçu des avantages fiscaux et des rentes dont vous pourriez profiter avec le dispositif Pinel. Pour cela, 2 étapes sont nécessaires :

  1. Renseignez la commune où se situe le logement.

  2. Si la commune est éligible Pinel, indiquez le montant de l’investissement global (taxes et travaux inclus) et la surface du bien immobilier.

Vous accéderez ensuite :

  • Au montant du loyer maximal auquel vous pouvez louer votre logement (correspondant par conséquent au montant de vos futurs revenus locatifs).

  • Aux plafonds de ressources que vos futurs locataires ne doivent pas dépasser.

  • Au montant de la réduction d’impôts à laquelle vous avez droit.

Informations demandées par un simulateur loi Pinel autre que celui du gouvernement pour déterminer la pertinence de votre projet d’investissement Pinel

D’autres simulateurs loi Pinel en ligne, comme les simulateurs de groupes immobiliers, vous permettent d’évaluer la pertinence de votre projet d’investissement en loi Pinel. Pour cela, des données clés peuvent vous être demandées : crédit en cours, montant de votre apport personnel, montant de vos impôts, montant de vos revenus, situation familiale, objectifs, etc.

Ces simulateurs Pinel peuvent ainsi s’utiliser pour savoir si le dispositif Pinel correspond à votre situation (le dispositif étant réservé aux revenus fiscaux relativement élevés) et à votre objectif. Toutefois, ils ne permettent généralement pas de calculer la réduction fiscale et les plafonds de loyers.

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Exemple de calcul loi Pinel via le simulateur Pinel

Afin de comprendre les différents calculs du simulateur loi Pinel du gouvernement, prenons un exemple concret : vous avez fait (ou comptez faire) l’acquisition d’un bien immobilier neuf d’une surface de 50 m² à Montpellier pour un montant de 150 000 € (TTC).

Calcul du loyer via le simulateur loi Pinel

Le montant du loyer à ne pas dépasser indiqué par le simulateur loi Pinel est de 732,24 €.

Ce montant est calculé à partir :

  • De la surface habitable (superficie de votre logement + la moitié de la superficie de vos surfaces privatives telles que terrasses, balcons, etc.). Attention : le simulateur loi Pinel du gouvernement ne prend pas en compte vos éventuelles surfaces privatives. Dans notre cas, il s’agit donc d’une surface de 50 m².

  • D’un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/surface habitable). On trouve ainsi 1,08.

  • Du plafond de loyer par m² à Montpellier (zone A) qui s’élève à 13,56 €.

Le calcul est donc le suivant : 50 x 1,08 x 13,56 = 732,24 €.

Pour profiter de la réduction fiscale Pinel, vous devez donc vous engager à louer votre bien immobilier à un montant égal ou inférieur à 732,24 €. Vous percevrez ainsi jusqu’à 8 786,88 € de revenus locatifs sur l’année, soumis à l’impôt sur le revenu.

Calcul de la réduction d’impôts via le simulateur loi Pinel

Le montant de la réduction fiscale octroyée dépend de la durée de votre engagement et du prix de revient global de votre investissement (ne devant pas excéder 300 000 €). Toujours selon notre exemple, voici les résultats fournis par le simulateur Pinel :

  • 13 500 € sur 6 ans (9 %)

  • 18 000 € sur 9 ans (12 %)

  • 21 000 € sur 12 ans (14 %)

Dans le cadre de la nouvelle loi Pinel + 2024 :

  • 18 000 € sur 6 ans (12 %)

  • 27 000 € sur 9 ans (18 %)

  • 31 500 € sur 12 ans (21 %)

Calcul des plafonds de ressources des locataires via le simulateur loi Pinel

Enfin, vos futurs locataires devront respecter les plafonds suivants, correspondant à la zone A (Montpellier) :

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