Mode d’emploi du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et vous souhaitez profiter des avantages de la défiscalisation immobilière ?
Le statut de LMP (loueur en meublé professionnel) s'adresse aux bailleurs qui mettent leurs biens en location, à titre professionnel, en meublé. Plusieurs conditions sont nécessaires pour remplir ce statut : acquérir un bien dans une résidence de services pour le mettre en location, percevoir des recettes locatives supérieures à 23 000 € par an, ces dernières devant excéder 50 % des revenus du foyer fiscal. Louer en meublé professionnel a des conséquences, notamment en matière fiscale grâce à la défiscalisation immobilière. Zoom sur le statut de LMP pour tout comprendre.
Loueur en Meublé Professionnel (LMP) : présentation générale
Le statut du LMP est prévu à l'article 155 IV-2 du Code Général des Impôts (CGI). Il implique pour le bailleur de mettre son bien immobilier en location meublée dans une résidence de services, à titre professionnel.
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Les revenus locatifs perçus doivent être supérieurs à 23 000 € à l'année et représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Si une condition n'est pas remplie, le statut applicable est celui du LMNP, ou loueur en meublé non professionnel.
Contrairement au LMNP, le statut du LMP considère que le loueur exerce une activité commerciale. Cela a un impact d'un point de vue fiscal puisqu'il est alors tenu de déclarer les loyers dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels ou commerciaux), ou bien au titre de l'impôt sur les sociétés (IS) quand le bailleur exerce son activité via une société.
En pratique, le loueur peut choisir d'être imposé à l'IS, au régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % si les recettes locatives n’excèdent pas 77 700 € par an) ou au régime réel d'imposition.
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Quelle différence entre LMP et LMNP ?
Les deux statuts du LMP et du LMNP présentent des différences notables, bien que les deux impliquent la location du bien en meublé, donc avec l'ensemble des équipements indispensables au confort du locataire. Cela, conformément au décret du 31 juillet 2015.
Choisir entre le LMP et le LMNP dépend de votre situation et de vos objectifs en termes de rendement locatif. Si les revenus que vous percevez de la location sont inférieurs à 23 000 € ou qu'ils n'excèdent pas la moitié des revenus perçus par votre foyer fiscal, alors le statut du LMNP s'applique automatiquement. Dans ce cas vous êtes considéré comme un non-professionnel.
Pour passer du LMP au LMNP, tout se fait donc facilement, sur la base des résultats annuels de vos revenus locatifs. Contrairement au LMP, le LMNP convient parfaitement bien aux bailleurs qui souhaitent faire de la location meublée une simple activité secondaire et qui en retirent de faibles revenus. Au contraire, le statut de LMP laisse la liberté de pouvoir percevoir des revenus locatifs sans seuil maximum. Vous avez donc la possibilité de développer votre activité de loueur en meublé comme vous le souhaitez et d'en faire votre source principale de revenus.
Pourquoi choisir le régime de la location meublée professionnelle ?
Le choix de ce régime s'explique par plusieurs éléments, notamment d'un point de vue fiscal et par les démarches facilitées pour déclarer ses revenus en LMP.
Le statut du LMP, une solution pour défiscaliser grâce au déficit foncier
Le statut du LMP est une solution parfaite pour la défiscalisation immobilière. En effet, l'imposition des revenus locatifs en LMP permet de pouvoir déduire un éventuel déficit foncier, sans limites de montant. Cela signifie que si vos charges sont plus élevées que vos recettes, vous pouvez déduire ce déficit et ainsi réduire votre impôt. Dans le cas du LMNP, le déficit imputable ne peut excéder 10 700 €.
Dans le cas du LMNP, le déficit imputable ne peut excéder 10 700 €.
J.B, Kadran
LMP et exonération de la plus-value professionnelle
En outre, la question de la plus-value doit forcément être prise en compte en LMP. Ici, la plus-value professionnelle s'applique, avec une imposition différente selon la durée de détention du bien. Deux situations sont à envisager selon votre situation :
Si vous détenez votre bien meublé depuis moins de deux ans, la plus-value réalisée à la revente est fiscalement imposée à l'impôt sur le revenu,
Si vous êtes propriétaire de votre bien meublé depuis plus de deux ans, le taux d'imposition de la plus-value est de 30 %.
Toutefois, si vous exercez en tant que loueur meublé professionnel depuis plus de 5 ans, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value professionnelle. Lorsque vos ressources locatives annuelles sont inférieures à 90 000 €, l'exonération est totale. Elle est partielle lorsque le montant est compris entre 90 000 € et 126 000 € HT.
Quelle démarche suivre pour devenir un loueur en meublé professionnel ?
Comment s'immatriculer en LMP ? En tant que loueur en meublé, vous êtes tenu de vous adresser au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) de l'endroit où se situe le bien immobilier afin de lui signifier la création de votre activité. Cette démarche est à faire dans un délai maximum de 15 jours. L'immatriculation de votre activité nécessite de remplir le formulaire p0i et de l'adresser au service du greffe du tribunal de commerce.
Sous quel statut investir en LMP ?
Choisir le bon statut juridique pour sa LMP peut bien souvent poser difficulté. A l'instar du LMNP, il suffit de faire l'acquisition d'un bien immobilier dans une résidence de services et de le mettre en location meublée. Plusieurs modes de détention peuvent permettre de tirer tous les avantages du LMP.
L'investissement en direct via une LMP implique de devoir gérer seul la location de ses biens, ce qui peut souvent être délicat. Certains types de sociétés pour LMP peuvent être choisis de préférence, comme la SARL (Société Anonyme à Responsabilité Limitée) de famille. Les associés se chargent de l'imposition du résultat comme s'ils détenaient le bien en direct, conformément aux règles des BIC de l'impôt sur le revenu. De même, l'EURL permet de profiter des avantages fiscaux de la location en meublée professionnelle sans contrainte majeure.