Décret application loi Pinel : articles et conditions légales

Jusqu'à présent, plusieurs décrets d’application encadrent la loi Pinel pour le propriétaire bailleur. La loi Pinel « classique » liée à l’investissement locatif, a pour sa part été introduite en 2015 par la loi de finances. La nouvelle loi Pinel plus et ses critères d’éligibilité sont quant à eux régis par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.

Différente des deux premières, la loi Pinel applicable aux baux commerciaux a imposé à ces derniers un encadrement et des clauses plus stricts, établi par le décret n° 2014-1317 du novembre 2014. Présentation de cette réglementation officielle et des conditions associées, qu’il est impératif de respecter pour investir dans les meilleures conditions sous loi Pinel.

Par Marion J.

8 min de lecture

31 janvier 2024

Décret d’application loi Pinel lié à la défiscalisation : les conditions

L’article 5 de la loi de finances de 2015 a introduit la loi Pinel (successeuse de la loi Duflot) à compter du 1er septembre 2014. Ce dispositif repose sur un principe de défiscalisation avantageuse dans le cadre d’un investissement locatif. Bien évidemment, un certain nombre de conditions et de spécificités accompagnent la défiscalisation en loi Pinel telle qu'elle est décrite dans le code des impots. Ainsi, pour pouvoir prétendre à l’avantage fiscal Pinel, il vous faut veiller à respecter différents critères, revus ou ajoutés depuis le décret d’application Pinel en 2014.

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Décret loi Pinel : les conditions relatives au bien immobilier

Pour défiscaliser en Pinel, votre bien immobilier doit :

  • Être neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Note : seuls les appartements sont éligibles.

  • Être loué nu

  • Être loué comme résidence principale

  • Être en conformité avec les performances énergétiques et les normes techniques en vigueur (RT 2012 et label BBC 2005)

  • Être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.

La zone géographique

Votre bien immobilier doit être situé dans une zone Pinel éligible : A bis, A ou B1.

La durée de location : un critère du décret d’application loi Pinel

Dans le cadre de la loi Pinel 2023 et de son décret d’application, vous devez vous engager à louer votre bien immobilier pour une durée minimum de 6 ans. Vous pouvez également opter pour une durée initiale d’engagement de 9 ans. Enfin, il vous est également possible de prolonger cette durée par période de 3 ans, avec une durée limitée à 12 ans.

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Les plafonds Pinel

Le décret de la loi Pinel établit également des plafonds liés aux revenus des locataires mais aussi au loyer maximum autorisé.

Les plafonds de loyer

Le dispositif Pinel ayant été mis en place pour lutter contre la crise du logement, les redevances perçues par le bailleur ne doivent pas excéder un certain montant afin d’être plus accessibles.

Le plafond de loyer en loi Pinel dépend de la zone où se trouve votre bien immobilier :

Les plafonds de ressources des locataires

Les logements Pinel étant réservés aux foyers modestes, les ressources des locataires sont elles aussi plafonnées. Vous devez donc louer votre appartement Pinel à des personnes dont les revenus fiscaux ne dépassent pas les plafonds de ressources suivants :

Décret d’application de la loi Pinel + : nouveaux critères d’attribution

La loi Pinel plus vous permet de profiter d’économies d’impôts plus élevées, correspondant aux montants antérieurs de la loi Pinel classique (12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement). Elle a fait son apparition suite à la baisse progressive des montants de réductions d’impôts du dispositif Pinel classique 2023 et 2024. Pour y être éligible, vous devez remplir certains critères régis par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 et entrés en vigueur le 1er janvier 2023.

Des critères d’éligibilité liés au confort de vie

  • Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5.

  • Des espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5.

  • Une double exposition obligatoire pour un bien immobilier de 3 pièces et plus.

Des critères d’éligibilité liés à l’environnement

Un bien immobilier neuf doit respecter un certain niveau de performance énergétique et environnementale en conformité avec la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020).

Décret d’application de la loi Pinel bail commercial : une réglementation modifiée

La loi Pinel bail commercial ne doit pas être confondue avec le dispositif de défiscalisation Pinel et le Pinel plus. En effet, celle-ci ne concerne que les baux commerciaux. Entrée en vigueur avec le décret du 3 novembre 2014, la loi Pinel modifie la réglementation propre aux baux commerciaux. L’objectif : encourager l’implantation de nouveaux commerces. Les changements portent sur les éléments suivants :

  • La répartition des charges et des travaux (qui est désormais plus avantageuse pour les locataires).

  • La durée du bail commercial, avec l’interdiction des « baux fermes » (contrat proscrivant la résiliation anticipée) sauf dans 3 cas particuliers.

  • La réalisation d’un état des lieux, désormais obligatoire.

  • La révision du bail commercial, avec notamment une augmentation des loyers progressive (par tranche de 10 % chaque année).

  • Le renouvellement du loyer, avec un déplafonnement mieux encadré.

  • Le formalisme de congé (assoupli, puisque désormais, seule une lettre recommandée avec avis de réception doit être présentée).

  • La mise en place d’un droit de préférence pour le locataire en cas de vente.

Du décret d’application à la fin de la loi Pinel…

Le dispositif lié à la défiscalisation immobilière prendra fin le 31 décembre 2024. Sa prorogation a été actée dans le cadre des lois de finances précédentes. Pour le moment, aucun successeur ne lui est connu pour encourager l’investissement locatif neuf ou en VEFA.

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