Règles d’urbanisme : législation de la construction

En France, le Code de l’Urbanisme fixe des règles bien précises en cas de nouvelle construction, d’installation d’un camping-car sur une parcelle ou encore d’agrandissement ou de division parcellaire. Votre parcelle se situe en zone urbaine, en zone naturelle ou de loisir ? Alors, les règles d’urbanisme applicables à votre terrain peuvent changer du tout au tout… C’est parfois le cas entre deux terrains voisins.

En tant que particulier, vous souhaitez consulter les règles d’urbanisme qui encadrent votre maison ou votre terrain ? Vous souhaitez savoir quelle liste de documents d’urbanisme consulter ? L’ensemble de ces informations sont présentes dans les documents officiels de l’urbanisme, dont le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Consultez notre guide Kadran pour en savoir plus.

Quelles sont les règles d’urbanismes qui encadrent mon habitation ?

Pour bien comprendre les règles générales d’urbanisme applicables à une parcelle, il convient d’en dresser la liste non exhaustive :

• Règle d’emprise au sol. Certaines parcelles sont entièrement constructibles, d’autres pas du tout. Certains terrains, même en centre-ville, peuvent parfois être conditionnés par une emprise au sol de quelques dizaines de m² et n’être constructibles que sur 30 à 50 % de la parcelle. C’est bon à savoir avant de demander votre permis de construire !
• Hauteur de construction. En règle générale, les parcelles constructibles situées en second rideau offrent un potentiel moins important car elles limitent les nouvelles constructions à du plain-pied.
• Distance de la construction à la voirie, aux réseaux d’assainissement ou d’eau ainsi qu’aux voisins directs.
• Nature de la construction. Le saviez-vous ? Construire une maison sur une parcelle agricole n’est pas permis par le règlement d’urbanisme. Aussi, certains changements de destination d’un bâtiment déjà en place ne seront autorisés que sur dérogation.
• Esthétique de la construction. Il peut s’agir du matériau d’ossature, du revêtement de toiture ou encore de l’inclinaison de la charpente. Quoi qu’il en soit en France, certaines zones urbaines doivent répondre à des règles strictes en la matière, pour conserver l’harmonie visuelle de ladite zone.

Il existe également des règles d’urbanisme propres à certaines zones particulières, telles que les sites patrimoniaux, les sites classés, les sites historiques, naturels et/ou sensibles. Quoi qu’il en soit, elles sont toutes contenues dans le PLU !

Au même titre que le POS, RNU et PMSV, le PLU est un agrégat des règles d’urbanisme édictées par un ensemble de lois françaises. Celles-ci visent à harmoniser l’aménagement de l’espace et définissent les règles de l’urbanisme en France. C’est à ce titre qu’il existe des règles particulières de construction en zone littorale, par exemple.

Ces lois sont indispensables : elles permettent de traduire les objectifs d’aménagement des différentes collectivités publiques, et donnent des règles auxquelles se conformer, une hiérarchie des normes, ou encore des limitations administratives. Deux grandes lois édictent les principes généraux, et donnent un cadre complet à l’urbanisme. Les voici.

Règlement d’urbanisme : la Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU)

La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (loi SRU), est un texte qui a modifié en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement en France. Outre le fait qu’elle impose aux communes de disposer d’au moins 20 % de logements sociaux, elle apporte plusieurs évolutions majeures qui permettent une meilleure gestion des zones constructibles.

Évolutions majeures du droit d’urbanisme avec la loi SRU

• Les Schémas Directeurs (SD) ont été remplacés par les Schémas de COhérence Territoriale (SCOT).
• Les Plans d’Occupation des Sols (POS) ont été remplacés par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Le PLU doit comprendre un Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD). Celui-ci présente le projet communal. En quelques pages, ce document accessible à tous est une sorte de clé de voûte du PLU, en définissant notamment la limite entre les procédures de modification et de révision.
• Les Plans d’Aménagement de Zone (PAZ) ont été supprimés. Par conséquent l’aménagement d’une ZAC ne peut plus se faire de façon dérogatoire aux documents d’urbanisme locaux.

Afin d’intégrer le développement durable aux exigences de l’urbanisme, la loi SRU incite à réduire la consommation des espaces non urbanisés et la périurbanisation. L’objectif d’alors était de renforcer la densification raisonnée des espaces déjà urbanisés.

Ce qu’il faut retenir à propos du Plan Local d’Urbanisme : la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) a permis de remplacer les anciens Plans d’Occupation des Sols (POS) par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Ces derniers sont ainsi devenus les principaux documents de planification de l’urbanisme au niveau communal (et non plus la carte communale, notamment).

Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové : Loi Alur

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur (ou loi Duflot II), est une loi française relative au logement. Cette loi visait notamment à instaurer un encadrement des loyers mais portait aussi des dispositions en termes d’urbanisme. Ainsi, pas moins de 51 articles relatifs au droit de l’urbanisme sont intégrés dans la loi Alur, dans le but de faciliter et d’accroître l’effort de construction de logements.

Évolutions majeures du droit d’urbanisme avec la loi Alur

L’article 135 de la loi précise comment achever le passage de la transformation des Plans d’Occupation des Sols (POS) en Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Parce que de nombreuses communes n’avaient pas fait évoluer leur POS depuis plusieurs années, la loi Alur les a rendus obsolètes au 1er janvier 2016, imposant la transformation effective du POS en PLU.

La loi supprime les coefficients limitant la densité des constructions (COS). Celui-ci déterminant la surface de plancher susceptible d’être construite sur un terrain. De nouvelles règles ont fait leur apparition en remplacement de ce COS, comme l’emprise au sol, la hauteur maximum des bâtiments ou encore l’implantation de constructions par rapport aux limites séparatives.

La loi acte le dessaisissement des communes au profit des intercommunalités en matière de conception et d’application des plans locaux d’urbanisme (PLU). Ces derniers, gérés au niveau intercommunal, deviennent des PLUi.

Désormais, dans les PLU, il n’existe plus de superficie minimale des terrains à construire. Ce frein à la densification a été levé pour réduire le mitage urbain (c’est-à-dire la création d’un habitat trop diffus) et aider le marché de la construction à se relancer.

La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) soutien le remplacement des Plans d’Occupation des Sols (POS) par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) initiés par la loi SRU. De plus, la loi Alur favorise la mise en place de PLUi (Plans locaux d’urbanisme intercommunaux) à défaut des PLU.