Loi Pinel en SCI : les critères de défiscalisation

Depuis 2018, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) peuvent défiscaliser avec la loi Pinel, à condition de respecter certains critères (liés au bien immobilier, à la durée d’engagement locatif, aux plafonds de loyer et de ressources des locataires). L’une des principales spécificités de la loi Pinel SCI réside dans la répartition de l’avantage fiscal entre les associés selon leurs parts sociales dans la SCI.

Outre cette réduction d’impôts, l’investissement en loi Pinel via une SCI permet également de faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier. Concrètement, comment fonctionne la défiscalisation loi Pinel en SCI ? Explications.

Par Rémy E.

5 min de lecture

31 janvier 2024

Avant toute chose, qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une société civile soumise à la réglementation du Code civil et constituée par au moins deux associés à qui elle permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers, dans un but non commercial.

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Dès sa création, la SCI devient propriétaire du patrimoine immobilier. Comme toute société, elle nécessite :

  • La rédaction de statuts (qui précisent les apports de chaque associé)

  • Une dénomination sociale

  • La définition d’un capital social (sans minimum)

  • L’attribution d’une durée de vie (99 ans maximum)

  • Des modalités de fonctionnement.

Son immatriculation s’effectue auprès du greffe du Tribunal de commerce.

Loi Pinel en SCI, quel est le principe ?

SCI et loi Pinel ne sont pas incompatibles, bien au contraire.

Depuis le 1er janvier 2018, il est en effet possible d’acheter un bien immobilier à plusieurs via une SCI tout en profitant du dispositif Pinel. Le principe est le même : la SCI doit louer son bien immobilier neuf en remplissant certaines conditions afin de bénéficier d’une réduction d’impôts. Cette dernière est alors répartie entre les associés, à condition qu’ils aient opté pour le régime de l’impôt sur le revenu et non le régime de l’impôt sur les sociétés.


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Quels critères respecter pour profiter du dispositif Pinel via une SCI ?

À l’instar des particuliers-investisseurs souhaitant bénéficier de la loi Pinel, les associés d’une SCI doivent impérativement remplir certaines conditions d’éligibilité pour profiter de l’avantage fiscal Pinel.

Loi Pinel SCI : des critères liés au bien immobilier

  • Le bien immobilier d’une SCI en loi Pinel doit être loué pendant une durée initiale de 6 ou 9 ans (avec prolongation possible par tranches de 3 ans, et une limite de durée d’engagement fixée à 12 ans maximum). La mise en location doit s’effectuer au maximum un an après l’achat du logement.

  • Le logement acquis par la SCI doit être neuf, vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou réhabilité. Seuls les appartements sont concernés.

  • Le bien immobilier doit respecter la réglementation thermique en vigueur afin de s’adapter aux performances énergétiques.

  • Le logement doit être situé en France hexagonale, dans les zones géographiques A bis, A ou B1. Pour connaître la zone dont dépend la commune de votre logement SCI Pinel, vous pouvez utiliser le simulateur mis en place par le gouvernement.

  • Le bien immobilier doit être loué non meublé.

Loi Pinel SCI : des conditions liées à la fiscalité et à l’investissement

Pour profiter de l’avantage Pinel, la SCI ne peut acquérir plus de deux biens immobiliers par an. Par ailleurs, le montant de l’acquisition immobilière de la SCI est plafonné à 300 000 € et 5 500 le m².

Enfin, la SCI doit avoir opté pour le régime d’impôt sur le revenu (IR). Si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), vous ne pourrez pas profiter de l’avantage fiscal Pinel.

Loi Pinel SCI : les plafonds des loyers

La loi Pinel en SCI plafonne le montant des loyers afin de rendre les logements plus accessibles. Les plafonds SCI loi Pinel dépendent ainsi de la zone géographique où se situe le bien immobilier :

Pour calculer le montant du loyer maximal autorisé pour votre bien immobilier SCI, vous pouvez utiliser un simulateur Pinel en ligne.

Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000017-20230608#I._Duflot_/_Pinel_metropole_28 (mis à jour : juin 2023).

Loi Pinel SCI : les plafonds de ressources des locataires

Autre plafonnement imposé par la loi Pinel pour une SCI : les ressources de vos locataires, et plus précisément leurs revenus fiscaux. Ces derniers ne doivent pas dépasser un certain seuil.

En 2024, les plafonds de ressources des locataires dans le cadre de la loi Pinel SCI sont les suivants :

(À noter que le revenu fiscal à prendre en compte correspond à l’année N-2.)


Quel est l’intérêt d’un investissement en loi Pinel par le biais d’une SCI ?

Le premier intérêt est avant tout fiscal, puisque la loi Pinel permet à tous les associés d’une SCI de bénéficier d’une réduction d’impôts, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité citées précédemment.

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Outre cet avantage fiscal, investir dans une SCI via le dispositif Pinel présente également d’autres intérêts :

  • Simplifier la transmission du patrimoine. Dans le cas d’une SCI familiale par exemple, un couple peut parfaitement louer un bien immobilier à son enfant par le biais de la SCI loi Pinel (à condition que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal de ses parents), tout en profitant de la réduction d’impôts. La loi Pinel permet en effet de louer le logement à des membres de sa famille (ascendants ou descendants).

  • Disposer du bien immobilier librement au terme de la période d’engagement choisie. Investir via la loi Pinel dans une SCI permet aux associés d’une SCI de jouir du bien immobilier comme ils le souhaitent à la fin de l’engagement.

Toutefois, la loi Pinel en SCI implique de respecter des conditions et des règles strictes, pouvant s’avérer contraignantes pour certains, en plus des démarches administratives et comptables inhérentes à la gestion d’une SCI.


Quel est le montant de la réduction fiscale Pinel en SCI ?

En mettant en location un bien immobilier neuf via une SCI dans le cadre du dispositif Pinel, les associés bénéficient d’une réduction fiscale, calculée selon la durée d’engagement choisie. Cette réduction fiscale est répartie entre les associés de la SCI en fonction de leurs parts sociales dans la SCI.

En 2024, les réductions Pinel SCI baissent légèrement par rapport aux années précédentes :

  • 9 % pour une durée d’engagement initiale de 6 ans

  • 12 % pour une durée d’engagement initiale de 9 ans

  • 14 % pour une durée d’engagement de 12 ans (durée de 6 ou 9 ans prolongée)

Si le bien immobilier de votre SCI est éligible à la loi Pinel + (conditions liées au confort et aux performances énergétiques), vous pourrez profiter des réductions fiscales appliquées avant leur dégression, c’est-à-dire  : 12 %, 18 % ou 21 %.

Pour résumer sur la Loi Pinel en SCI, sachez que le dispositif a vu sa fin annoncée au 31 décembre 2024. En tant qu’associés d’une SCI, vous pouvez donc investir via le dispositif Pinel jusqu’à cette date.

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