Le statut LMNP : spécificités, fiscalité, etc.

Le statut LMNP est une véritable opportunité pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif.

Moins contraignant que la loi Pinel, il permet effectivement une opération de défiscalisation immobilière. Ce dispositif flexible est aussi compatible avec l’investissement à plusieurs. Il semble donc être un véritable sans faute pour convaincre les particuliers.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Nombreux sont les néophytes à se demander si le LMNP est une entreprise. Il s’agit simplement d’un statut octroyé à ceux qui se lancent dans une activité de location de meublé non professionnel. Pour l’obtenir, il suffit donc de disposer d’un logement meublé, et de signer ou non un bail. Il faudra aussi que la somme des loyers sur un an n’excède pas le plafond LMNP fixé à 23 000 € et 50 % des revenus fiscaux du foyer de propriétaire.

La confusion entre statut LMNP et entreprise vient du fait qu’un numéro de SIRET est délivré au propriétaire. Il accède aussi au statut de commerçant, lui permettant entre autres de récupérer la TVA.

Si vous vous demandez quand se déclarer en LMNP, sachez que le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours suivant la mise en location du logement.

Quelles optimisations fiscales en LMNP ?

Plusieurs mécanismes peuvent être mis en place pour maximiser l’optimisation de la fiscalité en LMNP.

Bien choisir son régime en LMNP

Il est absolument crucial de bien choisir son régime d’imposition, en fonction de son projet d’investissement locatif. En LMNP, les propriétaires ont le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier donne droit à un abattement de 50 à 71 % sur les loyers perçus.

La plupart du temps, c’est le régime réel qui sera le plus avantageux en matière de défiscalisation. Il permet effectivement d’amortir l’investissement sur plusieurs années.

Déductions et amortissements en LMNP

Certains travaux sont déductibles des loyers encaissés. Ils pourront donc être soustraits à l’assiette imposable, pour optimiser la fiscalité liée à l’investissement locatif. D’une manière générale, les travaux à déduire en LMNP sont ceux qui visent à améliorer le logement ou à maintenir son état. Sont néanmoins exclus tous les travaux qui changent la structure du logement, comme les agrandissements.

On pourra aussi amortir certaines dépenses, comme les frais de notaire ou encore les frais de copropriété. L’appel à un comptable en LMNP peut véritablement permettre de ne passer à côté d’aucune opportunité d’optimisation.

Le statut LMNP pour un logement ancien

Le statut LMNP et l’occasion sont parfaitement compatibles. Contrairement aux idées reçues, il n’est pas nécessaire d’acheter un logement neuf pour pouvoir profiter des avantages de ce dispositif. Il est parfaitement possible d’investir dans l’ancien.

Les conditions d’obtention du statut de loueur de meublé non professionnel sont exactement les mêmes que pour une acquisition dans le neuf. En revanche, il faudra généralement prévoir des travaux de réhabilitation, pour que le logement soit jugé dans un état neuf. Le coût de ces éventuels travaux doit ainsi être pris en compte par l’investisseur, dans le calcul de sa rentabilité.

L’importance d’un comptable pour un investissement locatif réussi

Le comptable est un professionnel qui peut être utile à ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif avec le statut de LMNP. Ce dernier peut tout d’abord vous aider à calculer la rentabilité d’un investissement. Il s’agira de calculer le loyer LMNP, et de le confronter aux charges à payer par le propriétaire. Il aidera aussi ses clients à choisir le meilleur régime d’imposition, en fonction de leur situation.

Tout au long du projet, il accompagne les propriétaires, pour remplir leurs différentes obligations comptables. Il peut aussi tout simplement aider à faire les déclarations de revenus locatifs.

L’investissement locatif avec le statut LMNP : une bonne idée ?

Comme tous les dispositifs facilitant l’investissement locatif, le statut LMNP revêt des avantages comme des inconvénients. Il est important de bien les connaître pour savoir si cette solution vous correspond.

Les avantages du statut LMNP

Les avantages du statut LMNP sont :

• Les possibilités d’optimisation fiscale,
• La flexibilité permettant de passer chaque année de l’un à l’autre des régimes d’imposition,
• La possibilité de faire des économies grâce à la récupération de la TVA,
• La taxation sur la plus-value en LMNP,
• Les conditions d’accès au statut qui sont peu contraignantes,
• La possibilité d’investir dans un logement vide comme dans une résidence de service.

Les inconvénients du statut LMNP

Les inconvénients du statut LMNP sont :

• La seule possibilité de réduire l’assiette imposable, et non pas directement la somme d’impôts à payer, 
• La limite de 23 000€ concernant les loyers encaissés chaque année, 
• Les contraintes imposées, pour ceux qui choisissent les résidences de service, 
• La taxation sur la plus-value qui reste moins avantageuse qu’en location de meublé professionnel, 
• La quasi nécessité de faire appel à un comptable, pour optimiser son investissement et répondre aux obligations administratives,  
• La revente LMNP qui est parfois difficile, 
• On ne peut pas habiter un logement en LMNP. 

Statut LMNP et investissement à plusieurs

Le statut LMNP peut permettre d’optimiser un investissement locatif effectué à plusieurs. En effet, LMNP et indivision sont par exemple compatibles. Cela signifie que pour un logement partagé entre plusieurs héritiers à la suite d’une succession, il est possible d’en profiter. C’est aussi le cas pour un achat à plusieurs. Le statut LMNP est même compatible avec la SCI. Il faudra simplement que le logement en LMNP ne représente qu’une faible part des revenus de la société.

Quand passer du statut de LMNP au statut de LMP ?

Il existe plusieurs cas de figure qui peuvent pousser un particulier à passer du statut de LMNP à celui de LMP. Il peut notamment s’agir d’un dépassement des loyers maximum encaissable selon le statut de loueur de meublé non professionnel.

Attention, si vous vous trouvez dans cette situation, un changement du régime d’imposition est à prévoir. Les revenus encaissés sous le statut de loueur de meublé professionnel sont effectivement des bénéfices industriels et commerciaux.

Parmi les conséquences du passage de LMNP à LMP on note aussi une exonération totale ou partielle du montant des taxes sur les plus-values au bout de seulement 5 ans. Il peut donc y avoir du positif, dans le changement de statut.