Devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel

Devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel est possible, sous réserve de disposer d’un dossier solide afin de convaincre la banque de financer intégralement votre projet d’investissement locatif. En optant pour cette solution, cela peut vous permettre d’autofinancer votre bien Pinel, à condition que les mensualités d’emprunt ne soient pas trop élevées : c’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Par quelles étapes devez-vous passer pour acquérir un bien immobilier Pinel sans apport ? Est-il toujours possible de souscrire un crédit immobilier sans apport en ces temps d’inflation ? Existe-il des aides pour accéder au dispositif de défiscalisation en loi Pinel sans apport ? Découvrez tous les détails dans ce guide.

Par Marion J.

6 min de lecture

15 février 2024

Pourquoi devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel ?

Accéder à la propriété en loi Pinel sans apport vous permet de maximiser la rentabilité de votre investissement, si la situation s’y prête. L’achat sans apport présuppose d’emprunter auprès d’une banque 100 % du prix d’achat du bien immobilier pour l’investir via le dispositif Pinel.

Souscrire un prêt immobilier sans apport présente quelques avantages, liés principalement à l’effet de levier du crédit :

  • Les intérêts liés à votre crédit immobilier peuvent être déduits de vos revenus fonciers (loyers) afin de faire baisser votre bénéfice foncier imposable.

  • Les loyers perçus peuvent vous permettre de rembourser partiellement ou intégralement les mensualités de crédit. Dans certains cas, les revenus fonciers peuvent même être plus élevés que les mensualités d’emprunt. Toutefois, cela dépend des taux d’emprunt négociés.

Par ailleurs, notez qu’il est généralement plus facile d’obtenir un crédit sans apport dans le cadre d’un investissement locatif Pinel plutôt que dans le cadre d’un achat de résidence principale.

Malgré tout, un apport est toujours apprécié et valorisé par les banques. L’absence d’apport peut rendre la banque plus méfiante et la pousser à effectuer une analyse beaucoup plus poussée de votre situation personnelle et financière.

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Comment devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel ?

Pour concrétiser votre souhait de devenir propriétaire sans apport avec le dispositif Pinel, voici les étapes à suivre :

  1. Sélectionnez un bien immobilier éligible (état neuf, zone géographique, etc.) et attractif (quartier, commerces, desserte, etc.).

  2. Déterminez la réduction fiscale à laquelle vous pouvez prétendre ainsi que le montant de vos futurs loyers afin de les mettre en avant auprès des banques

  3. Contactez une banque. Il est recommandé de solliciter plusieurs banques afin de comparer les conditions (frais de dossier, frais de garantie, taux d’assurance emprunteur…), les taux et faire jouer la concurrence. Pour cette étape, vous pouvez faire appel à un courtier en prêts immobiliers afin qu’il démarche les banques à votre place et négocie pour vous les offres les mieux adaptées.

  4. Trouvez un locataire et signez le bail en veillant à respecter toutes les obligations.

  5. Effectuez les déclarations fiscales nécessaires afin d’être en règle avec l’administration et percevoir l’avantage fiscal.

Les banques proposent des prêts immobiliers spécifiques dans le cadre d’un investissement Pinel. Ceux-ci sont généralement octroyés à un taux plus bas que les prêts classiques. Aussi, essayez d’annuler les indemnités de remboursement anticipé (IRA) et prévoyez un différé de remboursement afin de ne pas commencer à rembourser les mensualités de votre prêt avant la mise en location du bien immobilier.

Devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel : est-ce toujours réalisable en période d’inflation ?

Dans un contexte actuel dominé par l’inflation, il est de plus en plus compliqué d’obtenir un taux d’emprunt bas. En outre, les banques sont plus réticentes à octroyer des crédits immobiliers sans apport. Devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel peut ainsi être plus difficile même si cela reste réalisable. Pour ce faire, il faudra constituer un dossier irréprochable, en mettant en avant la fiabilité et la rentabilité de votre projet. Aussi, afin de vous montrer le plus convaincant possible et prouver à la banque qu’elle peut financer votre projet d’investissement Pinel à 100 % sans apport, vous pouvez mettre en avant la qualité du bien immobilier (attractivité du quartier ou de la commune, proximité avec les commerces et les transports, faibles charges, etc.) et le sérieux de votre profil (situation financière stable, etc.).

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Devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel : l’intérêt de calculer votre bénéfice foncier

Le bénéfice foncier net - c’est-à-dire le revenu locatif – permet à la banque de déterminer la rentabilité de votre projet Pinel sans apport et les éventuels risques encourus si celui-ci présente un solde négatif.

Il est donc important de simuler en amont votre bénéfice foncier afin de savoir si votre projet locatif Pinel sans apport a des chances d’être financé intégralement à crédit par une banque.

Pour calculer votre revenu foncier, voici la formule à appliquer : total des revenus – total des charges.

  • Les revenus englobent : les loyers mensuels perçus sur l’année, les charges locatives sur l’année ainsi que la réduction fiscale annuelle.

  • Les charges comprennent : les mensualités d’emprunt sur l’année, la taxe foncière, les charges de copropriété et les charges d’entretien du logement.

Devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel : quelles sont les aides possibles ?

Pour devenir propriétaire sans apport via le dispositif Pinel et obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque, vous pouvez - en plus de présenter un dossier solide – vous tourner vers certaines aides subventionnées par le gouvernement, octroyées sous conditions, et pouvant remplacer l’apport personnel apprécié.

Ces aides sont les suivantes :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants.

  • Le prêt d’accession sociale, réservé aux foyers à revenus modestes.

  • Le prêt action logement, destiné aux salariés.

  • Le prêt conventionné proposant les frais de notaire réduits et donnant droit aux APL.

Ainsi, il faut garder à l’esprit qu’un investissement Pinel représente déjà une garantie pour les banques, grâce aux avantages fiscaux qui en découlent. L’apport est toujours fortement apprécié mais son absence peut être acceptée, selon votre situation, la rentabilité de votre projet Pinel et le contexte.

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