Comment choisir un bon Pinel ?

Un bon Pinel est caractérisé par différents critères comme une bonne rentabilité, une gestion optimisée de votre appartement ou encore une vacance locative (presque) inexistante. Mais comment choisir un bon Pinel et réussir sa défiscalisation ? Existe-t-il une liste de conditions à respecter pour un appartement neuf "idéal" ? Comment savoir si un logement Pinel est rentable ?

Par Rémy E.

5 min de lecture

31 janvier 2024

Voici quelques critères sur lesquels vous pouvez vous appuyer :

  • Un bon Pinel est situé au sein d’une ville dynamique.   

  • Le logement doit être bien desservi par les transports en commun. 

  • Le prix d’achat du logement doit permettre d’obtenir un investissement rentable.   

  • La superficie du logement et sa localisation doivent correspondre aux exigences des locataires visés. N'hésitez pas à vous renseigner sur les avis relatifs au quartier auprès des résidents actuels. 

  • Le bien loué en Pinel doit correspondre à vos attentes en matière de "bonne location".    

  • L’investissement doit être pensé sur la longue durée, même après avoir eu recours au dispositif. La durée d'engagement du Pinel n'est pas la seule à valoir ! 

Étayions ensemble chacun de ces points qui permettent de choisir un bon Pinel. 

La localisation : la dimension la plus importante pour choisir un bon Pinel  

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Le choix de la ville dans laquelle vous choisissez d’acheter votre logement Pinel est déterminant. C’est le cas de tout investissement dans l’immobilier, mais ce dispositif qui impose au bailleur un loyer plus bas que le marché et très encadré, rend l’opération encore plus délicate.  

Quelles villes sont éligibles au dispositif Pinel ?  

En 2024, le dispositif Pinel n’est accessible que dans les zones dites tendues, donc au sein des grandes villes. Seules celles situées dans les zones A, Abis et B1 sont autorisées à appliquer la loi Pinel. Il s’agit de :   

  • Paris et sa proche périphérie  

  • Les grandes métropoles comme : Marseille, Nice, Lyon, Montpellier, Lille…  

  • Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, soit : Toulouse, Nantes, Bordeaux, Strasbourg, Clermont-Ferrand, Tours, Rennes…  

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Privilégier les villes étudiantes pour s’assurer de la rentabilité d’un logement Pinel 

Il faut avant tout que la ville choisie soit dynamique pour vous permettre de louer rapidement : c’est le cas des villes étudiantes. Choisir un bon Pinel, c’est s’assurer que les vacances locatives ne seront pas un problème. Rappelons que pour bénéficier de réduction fiscale, il est indispensable de louer son bien pendant au moins six ans, sans vacances locatives. Ainsi, des villes étudiantes comme Toulouse ou encore Bordeaux sont tout à fait indiquées. Les étudiants sont des locataires idéaux pour les logements Pinel puisqu’ils bénéficient d’un loyer modéré et les propriétaires sont rassurés par les garants - qui sont souvent leurs parents. Ils jouent le rôle de conseiller pour leurs enfants mais sont aussi garants des revenus du locataire.

Une bonne accessibilité du logement, un indispensable lorsque l’on veut choisir un bon Pinel  

Outre la ville, l’emplacement a lui aussi toute son importance. Il est essentiel d’opter pour une localisation qui soit bien desservie en transports ou du moins facilement accessible. Dans le cas contraire, il sera plus compliqué de louer votre logement Pinel, même situé à proximité d’une grande ville.  

Le prix d’achat du logement Pinel doit permettre une rentabilité  

Bien qu’il dépende surtout de la ville dans laquelle le logement Pinel est situé, le prix est un des éléments à ne pas négliger. Pour choisir un bon Pinel, il faut que l’investissement soit rentable, évidemment. Ici, tout va dépendre de votre budget, mais aussi du plafond de loyer fixé au sein de chaque commune.  

Prenons comme exemple Nantes, qui sur le papier a tout pour accueillir un bon logement Pinel. C’est une ville étudiante, dynamique, attractive et en pleine expansion. C’est d’ailleurs ce dernier point qui le dessert finalement. En effet, les prix d’achat y sont assez élevés. Depuis le covid, ils ont bondi, mais les plafonds du Pinel n’ont pas suivi…

Sauf dans le cas d’une très bonne affaire, Nantes n’est — peut-être — pas le meilleur choix pour un logement Pinel. Il y a de très grandes chances que malgré la réduction d’imposition, l’opération ne soit pas rentable au vu des montants trop peu élevés des loyers pratiqués. Mais ceci n’est qu’une constatation partielle : le choix d’investissement doit être fonction de votre profil d’investisseur et de votre projet de vie. 

M.G, Kadran

Choisir un logement qui correspond aux besoins des locataires en Pinel visés 

Étudiants, célibataires, couples, familles, retraités… Tous ces types de locataires n’ont pas les mêmes besoins et il est donc essentiel de choisir un logement adapté à la cible que vous visez. Par exemple, un studio éloigné du centre ville et mal desservi ne sera pas un bon Pinel. Les étudiants et les célibataires privilégieront plutôt les biens proches de toutes commodités pour rejoindre leurs amis rapidement. De même, un T4 au-dessus d’un bar dans le centre-ville n’est pas adapté à une famille, qui préfèrera un logement plus calme et situé en retrait de l’agitation. Il séduira plutôt les colocations d’étudiants ou de jeunes actifs.  

Si vous souhaitez louer votre bien Pinel à des retraités, privilégiez les logements en rez-de-chaussée ou dont l’immeuble dispose d’un ascenseur. De même, il doit être proche des commerces et autres établissements utiles, accessibles sans véhicules. Pour choisir un bon Pinel, prendre en compte ces éléments liés à des locataires cibles est essentiel. Généralement, les logements livrés au titre des programmes immobiliers des promoteurs répondent aux exigences précitées.

Choisir un logement qui soit en adéquation avec vos attentes d’un bon Pinel  

Lorsque vous choisissez un bien pour y réaliser une location Pinel, il est essentiel que ce dernier corresponde à ce que vous attendez d’un bon Pinel. En termes de gestion tout d’abord. Opter pour une grande superficie vous permettra d’accueillir une famille et donc de vous assurer des locataires stables. La gestion de votre location vous demandera certainement moins de travail que pour une location étudiante, par exemple. Toutefois, louer à des étudiants peut aussi avoir ses avantages et rassurer certains bailleurs puisqu’ils ont souvent des garants et qu’ils sont plus susceptibles de ne rester que quelques années.  

Pour choisir un bon Pinel, il faut aussi penser à l’après Pinel !  

Choisir un bon Pinel, c’est aussi penser à ce qu’il adviendra de votre logement après le dispositif. Comptez-vous le vendre ou bien continuer à le louer ? Rappelez-vous que mis à part des conditions bien spécifiques, il n’est pas possible de forcer un locataire déjà en place si vous souhaitez continuer à louer votre logement. Augmenter le loyer pratiqué en une fois et de manière significative n’est pas possible non plus. Il faut respecter l’Indice de référence des loyers (IRL) et les loyers plafonds pratiqués dans certaines villes. A vous donc de prévoir au maximum quel sera l’avenir de votre investissement pour faire le choix le plus avisé possible.  

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