Quelles sont les spécificités d’un bail en loi Pinel ?

La location en loi Pinel étant très encadrée par la loi, il est essentiel de bien connaître les spécificités du bail de ce dispositif. De nombreux critères sont à respecter, des clauses distinctives sont à mentionner au sein d’un bail loi Pinel et les locataires qui le signent doivent correspondre à certains barèmes…

Connaître ses particularités vous permettra de défiscaliser de la meilleure des manières tout en étant certain de respecter la loi. Voici toutes les informations pour rédiger un bon bail de location pour un logement en loi Pinel.

Par Rémy E.

6 min de lecture

31 janvier 2024

Quel type de bail pour une location Pinel ?

Que doit contenir le contrat de location en loi Pinel ?

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Il y a quelques éléments similaires qui doivent figurer dans le contrat de location en loi Pinel au même titre que dans un bail classique. Ce sont : 

  1. L’identité du propriétaire ainsi que celle du locataire.  

  2. La description du bien. Attention à bien préciser dans le cadre de la loi Pinel que le logement est loué nu. Effectivement, il est interdit de louer son bien meublé en Pinel

  3. Le montant du loyer, celui des charges ainsi que celui du dépôt de garantie. Précisez aussi le mode de paiement et la date d'échéance.  

  4. La durée du bail.  

  5. Le délai de préavis pour le locataire.  

  6. La possibilité de réviser le loyer selon les augmentations permises par la loi et le dispositif.  

  7. Les potentiels travaux qui sont autorisés par le bailleur.  

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Les clauses spécifiques à un bail d’une location en loi Pinel  

  • Pour sécuriser le dispositif, le gouvernement a décrété de nombreuses conditions d’accès à la location en loi Pinel. Ainsi, mieux vaut inscrire quelques clauses supplémentaires au sein du bail en loi Pinel. Cela permet de s’assurer que le locataire est bien conscient de ses obligations. Voici celles que nous vous recommandons fortement d’ajouter : 

    • Le locataire doit faire de ce bien loué en loi Pinel sa résidence principale”. C’est l’une des conditions pour être en règle et bénéficier - côté locataire - d’un loyer modéré. 

    • La durée du bail est de trois ans, avec reconduction tacite”. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, le propriétaire doit louer son bien pendant six ans, neuf ans ou douze ans. Chacun de ces délais permet une défiscalisation au prorata de sa durée. La durée de trois ans est idéale : le bail se renouvellera jusqu’à 3 fois maximum.  

    • Il est interdit de faire de la sous-location.Cela est formellement interdit pour toute location mais en loi Pinel, le propriétaire risque, lui aussi, de perdre ses avantages et de devoir rembourser les sommes économisées. 

    • “Le bailleur peut résilier le bail en cas de non paiement par le locataire du loyer ou bien de la non-souscription à une assurance d’habitation.Cette clause dite “résolutoire” est essentielle pour protéger son logement et surtout son investissement.  

    • Veuillez noter que conformément aux lois et réglementations en vigueur, nous nous réservons le droit d'ajuster le montant du loyer une fois par an.” Cette dernière phrase est très importante car elle vous permettra de réviser le loyer chaque année. Bien sûr, il faudra faire attention à rester toujours en dessous du plafond prévu.  

Dans le cas de plusieurs locataires, faites-leur signer une clause de solidarité. L’avantage ? Si l’un d’entre eux ne paie pas son loyer, l’autre est redevable. Une astuce, là encore, pour préserver son investissement financier.

Quelle est la durée d’engagement locatif obligatoire en loi Pinel ? 

Est-ce que le bail en loi Pinel doit obligatoirement être un bail de 6 ans, 9 ans ou 12 ans ? 

Il est bien obligatoire de louer son bien pendant au minimum six ans et au maximum douze ans pour profiter de la défiscalisation offerte par le dispositif Pinel. Toutefois, attention à ne pas tout confondre ! Le propriétaire peut tout à fait louer son bien à plusieurs locataires. L’important est que le logement soit loué pendant toute cette période. De ce fait, il est possible - et même recommandé - de faire signer des bails de trois ans.  


Les bails de trois ans ont quelques avantages comme : 

  • La stabilité pour le foyer locataire. Les ménages éligibles à la loi Pinel ont des finances limitées et peuvent difficilement se loger sur le marché immobilier locatif classique. Leur offrir un peu de stabilité avec un bail loi Pinel de trois ans les rassurera sans aucun doute.  

  • Moins d’administratif pour le bailleur. Si vous décidez de renouveler le bail tous les ans, les formalités sont à renouveler chaque année, ce qui est évité avec un engagement plus long.  

  • Instaurer une meilleure relation avec ses locataires. Parce qu’en matière d’investissement locatif, il n’y a pas que les chiffres qui comptent : l’humain est aussi au centre du dispositif.  

Si le locataire met fin au bail loi Pinel avant la durée minimale de location, que faire ?  

Comme dans un bail classique, le locataire a tout à fait le droit de mettre fin au bail. Le préavis est d’un mois dans une zone tendue et de trois mois pour les autres localités. Il est tout à fait admis par l’administration que le propriétaire soit confronté à des vacances locatives. Ainsi, un délai raisonnable est accordé pour lui donner le temps de trouver un autre locataire. Mais attention : il faut pouvoir justifier être en pleine recherche en cas de contrôle. Annonces en ligne, preuve de visites, dossiers… ayez tous ces documents en votre possession.  

Quels sont les documents à demander au locataire pour la signature d’un bail en loi Pinel ?  

Lorsque vous faites signer un bail en loi Pinel à votre locataire, divers documents sont indispensables. Certains sont toutefois variables en fonction de la situation du locataire. Voici les principaux : 

  • Un justificatif d’identité.  

  • Un justificatif de domicile (facture de gaz ou internet, quittance de loyer, etc.). 

  • Un justificatif de ressources afin de prouver que le locataire correspond bien aux barèmes imposés (avis d’imposition, contrat de travail, etc.)  

  • La carte d’étudiant (pour un locataire encore en études) et l’avis d’imposition de ses parents s’il est rattaché à leur foyer fiscal.  

  • Le relevé de caisse de retraite pour un locataire retraité.  

  • Le relevé de Pôle Emploi pour les locataires en recherche d’un job.  

Petite variante : si les locataires sont des colocataires, il faudra demander à chacun d’entre eux leurs justificatifs de revenus et les comparer séparément au barème.

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