Quel loyer avec la loi Pinel ?

Le loyer d’un logement neuf sous loi Pinel est très encadré. Il doit respecter un barème maximal selon son emplacement géographique afin de correspondre au mieux aux tendances du marché.

Le loyer avec la loi Pinel est aussi moins élevé : c’est tout le principe du dispositif. En pratiquant un loyer limité, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt dont le pourcentage varie en fonction de la durée de la location. En contrepartie, les foyers dont le budget est trop juste pour prétendre aux offres immobilières du marché peuvent bénéficier d’un bien plus grand et moins onéreux. L'idéal pour un locataire aux revenus modestes. Focus sur l’établissement d’un loyer pour un logement loi Pinel.   

Par Rémy E.

7 min de lecture

31 janvier 2024

C’est quoi le plafond Pinel ?  

Pour bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 1 %, le propriétaire d’un logement loué sous loi Pinel doit proposer un loyer qui est encadré par le dispositif. L’objectif de cette mesure ? Que le bien soit accessible aux foyers aux ressources limitées, qui ne peuvent pas se permettre de louer un bien sur le marché classique, mais qui ne correspondent pas non plus aux barèmes imposés pour bénéficier d’un logement social.  

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Comment sont fixés les plafonds des loyers en loi Pinel ?  

Les plafonds des loyers loi Pinel sont fixés, tout comme les conditions de ressources, par zone d’habitation. Pour que le montant soit le plus juste possible, il a été établi des zones. 

La zone A bis est celle où les plafonds de loyer en loi Pinel sont les plus élevés. La zone correspond à la ville de Paris ainsi qu’à ses 76 communes environnantes. 

Voici quelques exemples de départements qu’elle englobe : 

  • Hauts-de-Seine  

  • Val-de-Marne  

  • Val-d’Oise 

  • Yvelines 

  • Asnières-sur-Seine  

La zone A désigne, quant à elle, les grandes métropoles. On peut citer Marseille, Lyon, Aix-en-Provence, Toulon… Il s’y ajoute les villes très proches de Paris qui ne font pas partie de la zone A bis. 

S’en suit la zone B1. Celle-ci regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants. De ce fait, les logements situés à Toulouse, Bordeaux, Nantes ou encore Limoges et Clermont-Ferrand auront le même plafond. 

La zone B2 comprend les communes entre 250 000 et 50 000 habitants. Citons Poitiers, Carcassonne ou encore Quimper. 

Enfin, la zone C est la dernière et celle où les plafonds des loyers loi Pinel sont les plus bas. Il s’agit de Lourdes, Millau, Saumur ou encore Aurillac.  

En Outre-mer, les plafonds des loyers en loi Pinel sont les mêmes sur toutes les îles. Elles représentent une zone à part.  

Depuis 2017, seules les zones Abis, A et B1 sont éligibles à la loi Pinel selon une décision du gouvernement.

Quel est le plafond de prix par m² en loi Pinel ?  

Le plafond d’un loyer en loi Pinel est fixé au mètre carré et en fonction des zones correspondantes, comme indiqué sur ce tableau issu du site du gouvernement. 

En Outre-mer, un autre barème est disponible.  

Notez que ces plafonds sont indiqués avec les charges non comprises et sont fixés pour les baux conclus ou bien renouvelés à l’année précisée dans le tableau.

M., Kadran

Quand revaloriser le loyer de son logement sous loi Pinel ?  

Le coefficient multiplicateur dégressif : un indispensable pour bien calculer le loyer maximal sous loi Pinel 

Hélas, il ne suffit pas de multiplier le montant du mètre carré par la surface pour obtenir le montant maximum d’un loyer en loi Pinel. Prenons l’exemple d’un 50 mètre carré à Toulouse, en Zone B1. Le calcul 10,93 x 50 = 546,5 euros est faux.  

Il faut appliquer un coefficient multiplicateur dégressif. Celui-ci permet de tenir compte à la fois de la réalité du marché et est dégressif en fonction de la surface.  

Il permet d’obtenir réellement le montant maximum du loyer par mètre carré à appliquer pour un logement en loi Pinel. La formule, fournie par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (Anil), est celle-ci :  

Plafond mensuel du loyer au mètre carré par zone x (0,7 + 19/Surface) = réel plafond du loyer au mètre carré pour la loi Pinel 

Si nous reprenons donc notre logement de 50 mètres carrés situé à Toulouse, le calcul valide serait :  

10,93 x (0,7 + 19/50) = 11,804 soit 11,80 euros le mètre carré si on arrondi. Le loyer à appliquer sera donc de 590 euros pour un bail signé en 2023.  

Des plafonds de loyers sous loi Pinel qui peuvent être diminués localement  

Le marché locatif étant très dépendant des zones géographiques, il est possible que certains loyers loi Pinel soient réduits temporairement par le préfet d’une région pour une période donnée. Ces limitations sont cependant soumis à quelques conditions :  

  • Une révision des loyers loi Pinel possible le 1er janvier uniquement.  

  • L’application d’un coefficient multiplicateur.  

  • Les logements qui peuvent être concernés sont ceux dont l’acte d’acquisition est déjà signé ou bien dont la demande de permis de construire est déposée.  

Quand revaloriser le loyer de son logement sous loi Pinel ?  

Les propriétaires ne peuvent réévaluer les loyers en loi Pinel seulement au début de chaque année. Le gouvernement publie alors les barèmes officiels des loyers au mètres carré à appliquer. Pour cela, il faut que le bail soit signé ou révisable à l’année correspondante.  

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Est-ce possible de ne pas respecter le plafond instauré par la loi Pinel ?  

Il est tout à fait possible de pratiquer un loyer plus faible que celui maximal indiqué par l’administration. Attention cependant : si le loyer est trop bas, il existe un risque de perdre son éligibilité au dispositif. Le propriétaire serait même dans l’obligation de rembourser les réductions d’impôts dont il a bénéficié. Ainsi, même si vous louez votre bien à une connaissance ou à une personne de votre famille, veillez à pratiquer un loyer pas trop éloigné du barème.  

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