Quelle surface prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ?

Lors du calcul du loyer d’un logement Pinel, toutes les surfaces ne se valent pas. La surface habitable et celle des annexes ne sont pas valorisées de la même manière dans le calcul.

La surface habitable est entièrement prise en compte dans le calcul en appliquant un index dégressif, tandis que les surfaces annexes sont, quant à elles, comptabilisées seulement à moitié et pour un maximum de 8 mètres carrés.  Quels volumes s’appliquent à votre location ?  Voici toutes les subtilités à connaître sur les calculs de surface d’un logement en loi Pinel.

Quelles surfaces sont considérées commes habitables ou annexes dans le calcul du loyer Pinel ?

Quelles sont les surfaces habitables d’un logement en loi Pinel ?

Les surfaces d’un logement en loi Pinel sont définies comme habitables lorsqu’elles sont utiles. Il faut aussi que la hauteur de plafond soit supérieure à 1,80 mètres. En immobilier, il est d’usage de caractériser la surface habitable d’un logement en soustrayant :

• Les murs  
• Les embrasures de portes  
• Les embrasures de fenêtres  
• Les cloisons  
• Les escaliers et marches  
• Les gaines.  

Cette surface habitable est totalement prise en compte dans le calcul du loyer Pinel.

Quelles sont les surfaces annexes d’un logement en loi Pinel ?

Les surfaces considérées comme annexes au sein d’un logement en loi Pinel sont :

• Les surfaces de moins d’1,80 m de hauteur sous plafond  
• Les sous-sols  
• Les caves  
• Les remises  
• Les garages et places de parking  
• Les terrasses  
• Les loggias  
• Les balcons  
• Les vérandas  
• Les autres dépendances qui peuvent exister à usage exclusif du locataire comme les ateliers ou locaux par exemple.  

Les surfaces qui font l’objet de traitement spéciaux dans le calcul du loyer Pinel

Selon les conditions, il existe des surfaces qui ne sont pas prises en compte par le calcul du loyer pour un logement Pinel. Les voici :

Dans le cas d’une copropriété, le garage (ou place de parking) n’est pas considéré comme une surface annexe. Du fait de la copropriété, vous ne pouvez pas compter 50 % de sa surface dans le calcul du loyer.

Dans le cas d’un appartement ou duplex en rez-de-chaussée, le jardin, même privatif, n’est pas non plus considéré comme une surface annexe au contraire des terrasses et balcons. Là non plus, il n’est pas possible de prendre en considération les 50 % du volume de cet espace dans le calcul du loyer Pinel.

Une fois les surfaces obtenues, comment calculer le loyer d’un logement Pinel ?

Une fois que vous avez additionné les surfaces habitables et la moitié des potentielles surfaces annexes de votre logement en loi Pinel dans la limite de 8 mètres carrés, il vous reste à appliquer la formule adéquate. Sans respect de ces plafonds, pas de réduction d’impôts !

Notez que l’administration a défini des loyers plafonds mensuels par mètre carré en fonction de la localisation du logement.

Calculer le loyer d’un logement Pinel en fonction de la surface et du coefficient multiplicateur dégressif

Mais attention, vous ne pouvez pas vous contenter de multiplier ce montant par le nombre de mètres carrés présents au sein de votre logement en loi Pinel. Il faut appliquer un coefficient multiplicateur dégressif qui permet d’obtenir le loyer maximal sous loi Pinel tout en tenant compte de la valeur du marché à l’instant T.

La formule est :

Plafond mensuel du loyer au mètre carré par zone x (0,7 + 19 / Surface) = réel plafond du loyer au mètre carré pour la loi Pinel 

Exemples concrets de calculs de loyers Pinel en prenant en compte les surfaces habitables et annexes

Prenons l’exemple d’un 50 mètres carrés à Toulouse, loué en loi Pinel. Il est situé en zone B1, donc le montant maximal par mètre carré applicable est 10,93 euros. Il dispose d’un balcon de 3 mètres carrés et d’une cave de 5 mètres carrés. Soit 8 mètres carrés au total de surface annexe.

La surface du logement à calculer est donc de 50 mètres carrés + 4 mètres carrés (50 % des surfaces annexes).  Donc 54 mètres carrés. Soit :

10,93 x (0,7 + 19/54) = 11, 49 euros par mètre carré

On obtient donc un loyer à 620 euros hors charge en loi Pinel. 

Si nous reprenons le même calcul mais pour un 50 mètres carrés à Toulouse, disposant d’une terrasse de 10 mètres carrés et d’une cave de 10 mètres carrés le calcul serait différent. Les surfaces annexes à prendre en compte seraient 50 % de 20 mètres carrés soit 10 mètres carrés. Mais rappelons que le maximum pour les surfaces annexes est à 8 mètres carrés. Donc nous obtenons :

10,93 x (0,7 + 19/58) = 11,23 euros par mètre carré 

On obtient donc un loyer à 651 euros hors charges en loi Pinel.