Optimiser ses revenus locatifs grâce à l’amortissement LMNP

L’amortissement LMNP s’appuie sur la dépréciation au fil du temps de la valeur d’un bien immobilier. Puisque l'État du logement et ses équipements vont inévitablement se dégrader au fil des années, l’administration fiscale permet au bailleur d’amortir son investissement sur le long terme. Concrètement, chaque année, le propriétaire pourra déduire de son imposition les frais qu’il a engagés dans des travaux pour le logement ou bien dans le renouvellement du mobilier dans le cadre de son activité. Effectivement, l’amortissement LMNP n’est possible que pour les biens en location meublée.

Les dépenses amortissables en LMNP concernent l’ensemble des travaux réalisés pour le logement avec pour objectif la location, soit :  

• Les travaux importants de construction ou d’amélioration du bien  

• Le gros œuvre (toiture, élévation des murs, construction des fondations…)  

• La rénovation d’une pièce  

• L’amélioration du système de chauffage ou d’électricité 

Le renouvellement de mobilier peut aussi être amortissable, à condition que la valeur unitaire de chaque meuble soit supérieure à 500 euros HT. 

Les frais engagés lors de l’achat du bien ou pour sa gestion sont de même amortissables tels que :  

• Les frais liés à l’acquisition tels que les frais de notaires, les frais d’agence, les droits d’enregistrement…  

• Les frais de comptabilité  

• Les frais d’assurance  

• Les frais de gestion locative (si déléguée à une agence).  

Vous vous demandez quelle est la meilleure manière de procéder ? Comment amortir les frais de notaires en LMNP ou tout autre frais liés à l’acquisition, aux assurances… ? Sachez que ce type de frais est amortissable sur une durée de 25 à 40 ans.

Quelles sont les immobilisations qui ne sont pas amortissables en LMNP ? Si de nombreuses dépenses peuvent être amorties lors de l’exercice comptable, ce n’est pas le cas pour toutes. Voici celles qui ne peuvent pas l’être :  

• Les dépenses qui ne sont pas inscrites en tant qu’actifs.  

• Le mobilier de moins de 500 euros HT ( ou 600 euros TTC).  

• Les dépenses engagées avant la location du logement.  

• Les travaux d’entretien du logement.  

• L’achat du terrain.  

• Les travaux qui augmentent la valeur du bien comme la construction d’une terrasse ou d’une piscine.  

La durée d’amortissement en LMNP varie en fonction des biens pour lesquels les frais sont engagés.

Les travaux de gros œuvre englobent :  

1. La construction des fondations 

2. L’assainissement du bâtiment 

3. La construction du soubassement 

4. L'élévation des murs  

5. La réalisation de la toiture  

Tout ce qui concerne l’achat immobilier et les travaux importants sont amortissables sur 25 à 40 ans. Un énorme avantage puisque les montants sont souvent assez élevés. Le propriétaire peut donc amortir ses investissements sur le très long terme et bénéficier d’une réduction d’impôts significative.

Le mobilier, lui, est amortissable sur 5 à 10 ans à condition que le prix d’achat unitaire de chaque meuble soit supérieur à 500 euros HT et 600 euros TTC. Si leur valeur est inférieure, alors les meubles ne sont pas amortissables mais considérés comme des charges déductibles en LMNP.  

Voici d’ailleurs la liste des meubles en LMNP qui peuvent être considérés comme des charges déductibles :  

• La literie  

• Les équipements pour occulter la lumière dans les chambres 

• L'électroménager  

• Les tables  

• Les assises  

• Les étagères  

La peinture, les revêtements muraux, la pose des sols… L’ensemble de ces travaux dits de finition sont amortissables en huit ans environ.

Pour calculer l’amortissement d’un bien en LMNP, il faut prendre en compte :  

• Le prix d’acquisition du bien immobilier.  

• La fraction correspondant au foncier (environ 15 %).  

• Le coût des meubles.  

• La quote-part pour chacune des dépenses amortissables.  

Pour notre exemple, considérons que le bien coûte environ 200 000 euros. La fraction correspondant au foncier est alors de 30 000 euros (soit 15%). Le coût des meubles est, lui, de 3 000 euros.   

Pour connaître le montant de l’amortissement total du bien, il faut d’abord calculer chaque montant de l’amortissement pour chaque poste de dépense et les additionner.  

Au total, on estime que 85 % de la valeur d’un bien immobilier peut être amortie en LMNP voire dans certains cas 90 % sur une période de 30 ans environ. On obtient ce chiffre en additionnant les pourcentages que représentent les sommes amorties par type de travaux effectués ou de mobilier acheté.