Quels travaux déduire en LMNP ?

Les travaux à déduire en location de meublé non professionnel sont ceux qui visent à améliorer le logement. Il peut donc s'agir de travaux d'isolation, ou encore d’un changement du système de chauffage. Les travaux d'entretien et de réparation ou encore les travaux de construction peuvent aussi être déduits.

La déduction de ces dépenses peut véritablement faire la différence en matière d'optimisation fiscale de l'investissement locatif en LMNP. Il est donc crucial de savoir quel type de travaux peuvent être déduits ou non.

Par Marion J.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Pourquoi déduire des travaux en LMNP ?

Sans rentrer dans des explications comptables complexes, la déduction des travaux avec le statut LMNP peut permettre de réduire l'imposition par année. Pour ceux qui choisissent de créer une entreprise pour optimiser la gestion de leur investissement locatif, le montant des travaux peut être déduit comme charge.

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Si nous prenons le cas d'une EIRL, le propriétaire peut choisir l'impôt sur les sociétés. Ce dernier est appliqué sur les bénéfices de l'entreprise. L’entreprise va donc encaisser un chiffre d'affaires correspondant à la totalité des revenus (loyers) perçus sur un an. On viendra imputer les charges déductibles, pour obtenir le bénéfice, qui sera l'assiette de l'imposition.

Vous l'aurez compris, plus il y a de dépenses à déduire du chiffre d'affaires, moins la base d'imposition sera importante. Il est donc véritablement question de faire baisser les impôts liés à l'investissement locatif. Dans le même temps, les travaux sont généralement l'occasion de valoriser le bien en l'améliorant.

M.G, Kadran


Quels types de travaux déduire en LMNP ?

En règle générale, on aura tendance à déduire directement les dépenses d'entretien et de réparation. Quand il s'agit d'agencer le logement ou de se lancer dans des travaux de construction, c'est l'amortissement qui sera généralement privilégié.

Les travaux LMNP à déduire : amélioration du logement

Un propriétaire choisissant le statut de LMNP peut déduire les travaux d'amélioration du logement. Sont désignés comme tels tous les travaux visant à améliorer le confort de vie au sein du foncier. Si des travaux doivent être engagés pour changer une cuisine, ou encore le système de chauffage, il sera donc possible de déduire ces derniers pour réduire l'imposition.

Il peut parfaitement s'agir de travaux de rénovation réalisés avant même de louer le logement. Ces derniers peuvent aussi être réalisés alors que le logement a déjà été loué.

Dans le cadre des travaux d'amélioration, ce sont les équipements mais aussi la main d'œuvre qui seront à déduire.

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Les travaux de réparation ou d’entretien à déduire en LMNP

Quand on loue un appartement, il est assez fréquent de devoir entamer des travaux de réparation ou d'entretien. Il s'agit de maintenir le bon état du logement, plus que de lui faire gagner de la valeur.

En prenant un exemple simple, une fuite d'eau peut occasionner la nécessité de changer une partie du placo dans une pièce. Ces dépenses peuvent aussi servir à réparer un appareil comme une chaudière.


Amortissement ou charges déductibles en LMNP ?

Tous les travaux ne peuvent pas être déduits avec le statut LMNP ! Certains devront être amortis.

La distinction entre amortissement et déduction

La déduction permet aux propriétaires que ces dépenses d'entretien et de gestion du bien soient prises en compte rapidement. L'amortissement permet de répartir comptablement le montant d'une dépense importante. Cela signifie par exemple que la déduction de travaux de construction pourra être étalée dans le temps. Si vous dépensez 20 000 € dans des travaux, et que vous choisissez un amortissement sur 4 ans, vous pourrez déduire 5 000 € par an.

Dans quel cas amortir une dépense en LMNP ?

Vous l'aurez donc compris, amortissement et déduction des charges ne sont pas incompatibles. Il s'agit simplement d'étaler davantage la déduction d'une dépense importante.

Dans le cadre de l'investissement immobilier, les travaux ne sont pas les seules dépenses que vous pouvez amortir. Vous pouvez amortir les frais de notaire, les frais de comptable ou bien même les frais d'agence. L'appel à un comptable peut aussi vous permettre de réaliser les bons amortissements sur les travaux coûteux, en optimisant votre fiscalité selon votre régime (réel ou simplifié).

Les charges non déductibles en LMNP

Attention, tous les travaux ne peuvent pas être déduits en LMNP. Les travaux de construction, d'agrandissement ou encore de reconstruction ne peuvent pas permettre de réduire l'imposition par ce biais. En effet, on considère que ce type de dépenses modifie de façon importante le bien immobilier. Cela n'entre donc pas dans le cadre des dépenses permettant d'obtenir des déductions d'impôts.

Une nouvelle fois, l'appel à un expert-comptable peut vous permettre de vous assurer que vos travaux entrent dans le cadre des dépenses déductibles. Il saura notamment vous indiquer si les travaux de rénovation que vous envisagez peuvent être déduits, et donner lieu à une réduction de l'impôt à payer. D'une manière générale, si les travaux augmentent la surface habitable où transforment profondément le bien, aucune déduction ne sera possible.

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