Comment amortir les frais de notaire en LMNP ?

Lors de l'acquisition de votre bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), vous avez engagé de nombreux frais, dont des frais de notaire. Ces frais d’acquisition versés au notaire sont obligatoires pour tout achat immobilier, même si celui-ci est destiné à la location. Les frais de notaire recouvrent la rétribution du notaire - c’est ce qu’on appelle les émoluments - ainsi que les taxes instaurées par le département, la commune et l’Etat. Dans le cadre du dispositif LMNP, les frais de notaires peuvent être amortis.

Pour que les frais de notaire soient concernés par l'ammortissement en LMNP, il faut avoir choisi le régime réel et ne pas avoir occupé le bien avant la location. Ensuite, il suffit de diviser leur montant par le nombre d’années d’amortissement choisi.

Par Lydie B.

4 min de lecture

24 janvier 2024

Que comprennent les frais de notaires dans le cadre d’un LMNP ?

Lorsqu’un propriétaire décide de louer en LMNP, les frais de notaire ne diffèrent pas d’un achat classique. Ils sont constitués :  

  • De la taxe de publicité foncière (TPF). Elle englobe les taxes imposées par les départements, les communes et l’Etat. Notez que leur taux est réduit pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement. La contribution de sécurité immobilière fait aussi partie de la TPF, mais le taux est de 0,1 % et ne peut être inférieur à 15 euros.  

  • Des frais et débours. Ce sont les sommes facturées par le notaire pour constituer le dossier de vente. Il s’agit par exemple de la consultation du cadastre ou encore des documents d’urbanisme.  

  • La rémunération du notaire (ou émoluments). Celle-ci est réglementée par l’Etat.  

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Est-ce que les frais de notaire sont amortissables en LMNP ?

Si les frais de notaires restent les mêmes pour tout achat immobilier, même dans le cas d’une LMNP, l'avantage de ce dispositif est que les frais de notaires sont amortissables. Ainsi, le propriétaire peut déduire une partie du montant chaque année de son imposition. Il y a cependant deux conditions pour que le bailleur puisse amortir ses frais de notaire en LMNP.

Les frais de notaire sont amortissables si le propriétaire a choisi le régime réel

Le bailleur peut choisir entre deux régimes lorsqu’il choisit de profiter du dispositif LMNP. Il peut être au régime micro-BIC, celui des micro-entrepreneurs ou au “régime réel”. Au régime micro-BIC, il n’est pas possible d’amortir les frais de notaire ou même de les déduire.

C’est uniquement le régime réel qui donne la possibilité de diminuer ses charges et d’amortir les frais de notaire sur le long terme. Ce dernier est généralement plus favorable, mais aussi légèrement plus complexe.

J.B., Kadran

Le propriétaire ne doit pas avoir occupé son bien immobilier avant la location

Autre exigence pour pouvoir amortir ses frais de notaire : le bailleur ne doit jamais avoir occupé son bien locatif. Le début de la location et de la création de son régime au réel doivent correspondre et avoir lieu au même moment.

Comment amortir les frais de notaire en LMNP ?

Si toutes ces conditions sont réunies, alors il est possible d’amortir les frais de notaire en LMNP. Il n’y a pas de limitation de durée, les frais peuvent être amortis sur 25 à 40 ans, tout comme les frais immobiliers.  

Comment calculer l’amortissement de ses frais de notaire en LMNP ?

Si le montant des frais de notaire en LMNP est variable d’un projet à l’autre, il représente un pourcentage fixe soit 5 % du prix d’achat d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement et 8 % pour l’achat d’un bien dans l’ancien.  

Pour calculer l'amortissement de ses frais de notaire en LMNP, la formule à appliquer est :  

Montant de l'amortissement des frais de notaire en LMNP = montant des frais de notaires / durée d'amortissement 

Prenons par exemple un bien immobilier dans l'ancien acheté à 250 000 euros. La durée d’amortissement choisie par le propriétaire est de 25 ans et les frais de notaire s’élèvent à 20 000 euros. Le montant de l’amortissement des frais de notaires par mois est de :

20 000/25 = 800 euros par an d’amortissement sur l’imposition du propriétaire  

Comment déduire les frais de notaire en LMNP ?

Il est aussi possible de ne pas amortir les frais de notaire mais de les considérer comme charges et donc de les déduire. C'est-à-dire que les frais sont déduits immédiatement de l’imposition du bailleur. Pour cela, vous aurez besoin d’une pièce justificative comme la facture du notaire. Là encore, il faut que la date de la facture du notaire corresponde à la date de début de location. Les charges ne seront pas déductibles si vous mettez votre logement en location plusieurs années après l’avoir acquis.

Notez que dans la plupart des cas, c’est l’amortissement des frais de notaires qui est le plus avantageux. La raison est simple : l’amortissement peut être fait sur le long terme et donc le propriétaire peut bénéficier d’une déduction fiscale chaque année pendant une vingtaine ou une quarantaine d’années.

Les charges déductibles, elles, ne le sont que la première année. Ainsi, si les frais de notaires sont élevés (comme c’est généralement le cas lors d’un achat immobilier) mieux vaut opter pour leur amortissement.

Sources : impots.gouv.fr

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