LMNP en SCI : cumuler les deux statuts

Contrairement aux idées reçues, le statut LMNP est parfaitement compatible avec une SCI. Il suffit simplement de respecter quelques conditions. Il faudra notamment que l'activité en LMNP représente une faible part du chiffre d'affaires de la SCI. Le seuil est actuellement fixé à 10 %. Il faut aussi respecter les conditions propres au statut de la location meublée non professionnelle.

La LMNP en SCI permet de cumuler de nombreux avantages. Les propriétaires pourront profiter des avantages fiscaux du statut LMNP. Le bien pourra aussi être transmis plus facilement, grâce au format de la société civile immobilière.

Par Damien M.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Peut-on profiter du statut LMNP en SCI ?

La compatibilité entre le statut de l'horaire de meublé non professionnel et la SCI repose sur certaines conditions.

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L’incompatibilité entre société civile et LMNP

Comme toutes les sociétés civiles, la SCI est définie par l'article 1845 du Code civil. Il indique que toutes les sociétés civiles ne peuvent pas exercer d'activités commerciales. Or, si vous vous êtes déjà renseigné sur le LMNP, vous devez savoir qu'il confère un statut d'activité commerciale, permettant entre autres de pouvoir récupérer la TVA.

Les profits réalisés par les loueurs profitant de ce statut ou du statut de LMP sont ainsi imposés selon les bénéfices industriels et commerciaux. Vous l'aurez donc compris, au premier abord, la location meublée professionnelle et la location meublée non professionnelle sont incompatibles avec la création d'une SCI.

La tolérance pour le LMNP en SCI

Sous certaines conditions, il reste néanmoins possible de cumuler la SCI et le statut de loueur de meublé non professionnel. Pour cela, il faudra tout d'abord réunir les conditions pour obtenir le statut de LMNP. Les loyers annuels ne doivent donc pas dépasser 23 000 €.

La location en LMNP ne doit par ailleurs pas représenter l'activité principale de la SCI. Il doit ainsi s'agir d'une activité occasionnelle, ou ne représentant pas plus de 10 % du chiffre d'affaires de la société civile.

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LMNP en SCI : les avantages fiscaux

Quand la SCI dispose d'une partie de son activité sous le statut de LMNP, elle profite des avantages fiscaux de ce dernier. Par ailleurs, lorsque le loueur respecte les conditions précédemment mentionnées, il est possible de conserver une imposition selon le régime de l'impôt sur le revenu. Cela demeure généralement plus avantageux pour la SCI, qu'un passage à l'impôt sur les sociétés.

Par ailleurs, on souligne que le statut LMNP permet l'amortissement d'un certain nombre de charges comme les travaux ou encore les frais occasionnés par l'acquisition. L'investisseur peut aussi profiter du régime des plus-values des particuliers, avec une possibilité d'exonération après 22 ans de détention.

Les seuils à respecter en LMNP

Attention, si le montant total des recettes (loyers) excède 23 000€, ou que l'activité de LMNP occupe une part trop importante du chiffre d'affaires généré par la SCI, l'activité sera requalifiée en location meublée professionnelle.

Les conséquences financières d'une telle requalification doivent impérativement être prises en compte par l'investisseur. En effet, cela occasionne la nécessité de passer à l'impôt sur les sociétés, plutôt que de dépendre de l'impôt sur le revenu.

Avec l'impôt sur les sociétés, le taux appliqué sera de 25 %. Il peut toutefois être réduit à 15 %, quand les bénéfices sont inférieurs à 42 500 €.

Cependant, la LMP offre la possibilité d'imputer un éventuel déficit sur le revenu global de la SCI. On pourra aussi profiter du régime des plus-values professionnelles. Pour rappel, il peut permettre d'être exonéré de taxe partiellement ou totalement après seulement 5 ans de détention du logement.

Pourquoi opter pour une SCI ?

La SCI est souvent perçue comme la solution par excellence pour un investissement locatif à plusieurs. Les raisons pour lesquelles elle est si populaire sont les suivantes :

  • Elle permet de faciliter la transmission ou la donation du patrimoine entre plusieurs héritiers,

  • Elle permet de déduire les intérêts de l'emprunt de son bénéfice pour réduire l'assiette imposable,

  • Les droits de mutation sont réduits en cas de vente,

  • Elle permet de prévoir la transmission des biens immobiliers entre concubins.

L'un des associés pourra parfaitement apporter au capital un logement loué au titre du statut LMNP. Il sera alors soumis aux mêmes avantages que n'importe quel autre bien de la SCI.

Les alternatives à la SCI en LMNP

Il est possible de profiter du statut de LMNP, en créant une SARL de famille. Cette dernière permet aussi de faciliter la transmission de patrimoine au sein d'une famille. Il n'y aura néanmoins pas de part de chiffre d'affaires à ne pas dépasser en LMNP. Il s'agit donc d'une alternative de choix à la SCI, quand on souhaite profiter de ce statut.

Pour finir, l'indivision représente aussi une possibilité, pour profiter du statut de LMNP, quand il y a plusieurs propriétaires pour un même bien. Ici aussi, il faudra simplement se conformer à la limite d'encaissement de loyer annuel de 23 000 €, pour pouvoir profiter de tous les avantages fiscaux promis.

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