Le statut LMNP en indivision

Le bien en indivision est partagé entre plusieurs individus. Il est parfaitement possible de mettre en location un bien immobilier détenu par plus d'une personne.

On pourra même profiter du très avantageux statut LMNP. Il permet à l'ensemble des propriétaires de profiter d’avantages fiscaux non négligeables. Pour cela, il suffit de respecter les conditions en vigueur.

Par Damien M.

6 min de lecture

24 janvier 2024

Qu’est-ce qu’un bien en indivision ?

L'indivision est généralement connue dans le cadre d'une succession. En prenant un exemple simple, quand un logement revient à plusieurs héritiers, il peut être partagé entre ces derniers. On est alors en situation d'indivision. Les biens qui composent l'héritage sont des biens indivis. On peut choisir de sortir de l'indivision, par le rachat du bien par l'un des héritiers, ou la vente à un tiers. Il est aussi possible de conserver la propriété à plusieurs, pour en disposer en l'habitant ou en la louant.

D’un point de vue juridique, l’indivision s’organise grâce à une convention d’indivision. Signée par tous les indivisaires, elle prévoit les règles de gestion de cette dernière.

L'indivision peut aussi être utilisée par des personnes qui ne sont pas mariées et qui souhaitent accéder à la propriété. Dans le cadre d'un investissement locatif en LMNP, des amis, des frères et sœurs ou encore un couple lié par un PACS peuvent ainsi partager une propriété.

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Le statut LMNP : en quoi ça consiste ?

La location en loueur de meublé non professionnel est un statut qui permet de profiter d'un régime fiscal avantageux quand on met en location un bien. Il est parfaitement compatible avec l'indivision. Cela signifie que les personnes partageant un bien immobilier en indivis pourront le louer en profitant des nombreux avantages qu'ils confèrent.

Pour pouvoir en profiter, aucun des propriétaires ne doit exercer une activité de location en tant que professionnel. Par ailleurs, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € par an, et représenter moins de 50 % des revenus des propriétaires.

Pour se déclarer en LMNP, les indivisaires devront effectuer une déclaration via le formulaire P0i prévu à cet effet. La démarche doit être faite dans les 15 jours suivants la mise en location du logement. 

Les avantages du statut LMNP en indivision

Les avantages du statut de LMNP en indivision sont :  

  • Une fiscalité avantageuse, avec la possibilité de profiter de réductions d'impôts

  • Une imposition plus faible sur la plus-value en cas de revente, 

  • La possibilité de récupérer la TVA grâce à l’attribution d’un numéro SIRET et du statut de commerçant. 

Beaucoup de particuliers choisissant de se lancer dans l'investissement locatif optent donc pour ce statut. Grâce à des mécanismes de déficit foncier, il peut permettre de réaliser des économies d'impôts, tout en développant son patrimoine. Le tout est aussi valable à plusieurs, dans le cadre d'une indivision.

J.B., Kadran

La prise de décision pour une LMNP en indivision

Pour prendre des décisions dans le cadre d'une LMNP en indivision, on peut passer par plusieurs types d'actes. Les actes de conservation sont les plus courants, puisqu'ils permettent d'officialiser des décisions concernant des travaux visant à la conservation du bien. Ils peuvent émaner de tous les individus, sans avoir besoin de l'accord des autres.

Les actes d'administration permettent quant à eux de gérer le bien. Il peut par exemple s'agir de créer un bail, pour mettre le bien en location. Pour ce type d'action, il faudra l'accord d'au moins deux tiers des indivisaires.

Il faudra aussi l'accord de tous les indivisaires pour les actes de disposition. Ces derniers sont ceux qui impactent l'avenir du bien de façon significative. Il peut par exemple s'agir de la mise en vente du bien. En cas de désaccord entre les parties, un juge peut autoriser ce type d'acte avec l’accord de seulement deux tiers des indivisaires.

Le régime réel pour une LMNP en indivision

La différence entre un statut LMNP pour un bien détenu par une seule personne et un bien en indivision se retrouve au moment du choix du régime fiscal. En effet, en indivision, il n'est pas possible d'opter pour le régime fiscal micro-BIC. Il faudra donc forcément se soumettre à une imposition au réel.

Cependant, une indivision ne peut opter pour le régime fiscal micro-BIC, puisque le régime qui s’applique de droit est celui du réel simplifié. Il est de toute manière souvent plus intéressant fiscalement.

Le régime réel revêt un certain nombre d’avantages. Il permet notamment de faire passer certains frais en charges, pour réduire l’assiette imposable.

J.B., Kadran

Mettre fin à une LMNP en indivision

Chacun des individus peut mettre fin à l'indivision, sans que le statut de LMNP soit un obstacle. Il sera possible de vendre ses parts aux autres propriétaires. On peut aussi choisir de vendre la totalité du bien, pour diviser la somme.

Sachez qu'en cas de désaccord et d'impossibilité de se mettre d'accord à l'amiable la situation peut être réglée devant un tribunal.

La SCI comme alternative à l’indivision en LMNP

Il n'est pas rare que la SCI s'impose comme une solution de choix, par rapport à l'indivision. En effet, la SCI peut permettre de transmettre du patrimoine de façon simplifiée. Il s'agit aussi d'éviter aux héritiers de payer des droits de succession importants ou encore des droits de donation. On pourra alors directement agir sur la répartition des parts au sein de la SCI.

La SCI n'est pas la seule alternative. On pourra optimiser sur la SARL de famille, ou encore l’EURL de famille. Si la société à responsabilité limitée permet de gérer plus facilement les biens familiaux issus d'un héritage ou d'un achat en commun, l'autre permet davantage d'optimiser la fiscalité.

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