Quels sont les inconvénients du LMNP ?

Les nombreux avantages du statut LMNP auraient presque tendance à faire oublier les inconvénients de ce dernier. Il reste néanmoins indispensable d'être conscient des failles de ce dispositif d'aide à l'investissement locatif. Quels sont les inconvénients en LMNP ?

Entre les contraintes de la résidence de service, l'impossibilité de réduire l'impôt à payer et les risques de basculer en LMP, de nombreux pièges doivent être évités avec le statut LMNP. Il en va concrètement de la sécurisation de l'investissement, et de la réussite de l'opération financière.

Par Damien M.

4 min de lecture

24 janvier 2024

Les inconvénients du LMNP pour la déclaration d’impôt

Avant de se déclarer sous le statut de loueur de meublé non professionnel, il est indispensable de bien comprendre comment fonctionnent les avantages fiscaux. Avec des dispositifs comme la loi Pinel, c'est véritablement la somme d'impôts à payer qui sera impactée par la réduction.

En choisissant le LMNP, il est important de souligner que c'est l'assiette d'imposition qui est impactée. En d'autres termes, c'est la base sur laquelle est calculée l'impôt qui est réduite, et non la somme finale à payer. Si la finalité est la même : payer moins d'impôts, le calcul des avantages fiscaux peut être plus complexe.

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Les limites du statut de LMNP

Les conditions pour profiter du statut de LMNP semblent relativement souples. Il faut notamment que les recettes des loyers n'excèdent pas le seuil des 23 000 € par an. Ces dernières doivent aussi représenter moins de 50 % des revenus fiscaux du foyer.

Dans les faits, ces limites sont de véritables inconvénients pour les investisseurs. En effet, il ne sera pas possible d'opter pour un investissement locatif permettant des recettes locatives supérieur à 1 917 € par mois. Dans certaines grandes villes comme à Paris, cela restreint par exemple la surface du logement loué.

Le risque de basculer en LMP : un inconvénient du LMNP

Les seuils précédemment mentionnés doivent être respectés à la lettre sous peine de basculer sous le statut de loueur de meublé professionnel. L'augmentation des loyers peut entraîner le franchissement de la limite de 23 000 € de recettes locatives annuelles. 

Par ailleurs, lorsqu'on réalise un investissement locatif avec le statut LMNP, il est important de penser sur le long terme. Ainsi, un investisseur dont les revenus baissent, peut ne plus respecter le critère selon lequel les loyers représentent moins de 50 % des revenus du foyer. Par exemple, un particulier peut basculer en LMP, suite à la réduction de ses revenus au moment de la retraite.

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La résidence de service : un inconvénient en LMNP

L'acquisition d'un logement en résidence de service n'est pas une obligation pour profiter du statut LMNP. Dans les faits, de nombreux investisseurs choisissent de se tourner vers ces derniers.

La difficulté à revendre en résidence de service

L'avantage de la résidence de service, est qu'elle permet de déléguer la gestion locative et de s'assurer un revenu mensuel fixe. On parle néanmoins rarement des contraintes. Il sera par exemple impossible d'habiter le logement acheté, ou d'en disposer comme on le souhaite.

C'est pour cette raison que la revente d'un logement en résidence de service peut être difficile. Les prix de vente sont généralement plus faibles que pour un logement classique. Pour une personne ne souhaitant pas investir sur du très long terme, le choix peut donc être discutable.

Le cas de la faillite du gestionnaire

Attention aussi au cas dans lequel le gestionnaire de location ferait faillite, dans le cadre d'un achat en résidence de service. Le logement peut se retrouver inhabité, et sans aucun entretien régulier, comme le prévoyait l'investisseur au moment de l'acquisition. Il y a donc des risques que le logement perde sa valeur. En fonction du contrat signé, la revente ou la remise en location du logement peuvent aussi être compliqué pour l'investisseur.

La taxe sur la plus-value en LMNP par rapport au LMP

Le statut de LMNP semble assez peu indiqué pour les investisseurs souhaitant revendre rapidement leur logement. En effet, il faudra attendre 22 ans pour profiter d'une exonération de la taxe sur la plus-value. C'est seulement au bout de 30 ans, que le propriétaire sera exonéré des cotisations sociales sur la vente.

Il s'agit d'un inconvénient, notamment lorsqu'on compare les conditions pour un loueur de meublé professionnel. En passant par ce second statut, l'exonération partielle ou totale intervient après seulement 5 ans de détention du logement.

Le comptable : indispensable pour s’éviter les inconvénients du LMNP ?

Pour s'assurer de choisir le bon régime fiscal, l'appel à un comptable est souvent utile dans le cadre du statut LMNP. Les frais relatifs au service de ce professionnel imputent la rentabilité de l'investissement.

En outre, pour un investisseur locatif choisissant le régime réel, il faudra fournir un bilan et un compte de résultats. La plupart des particuliers auront ainsi systématiquement besoin de faire appel à un comptable.

Pour finir, la consultation d'un comptable avant même d'acheter le logement peut être une bonne idée. Il sera en mesure d'étudier votre projet pour savoir si le statut LMNP est véritablement le plus avantageux dans le cadre de votre investissement.

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