Quelle est la fiscalité du LMNP ?
La fiscalité associée au statut LMNP est un argument de taille pour les investisseurs. Ils auront effectivement le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Si l'un dispose d'une gestion simple, l'autre permet davantage de montages financiers. C'est par exemple au régime réel que le propriétaire pourra choisir de récupérer la TVA et déduire des charges.
Il est important de bien comprendre les modalités d'imposition des loyers du statut LMNP, avant de se lancer.
Pour l'imposition LMNP, les propriétaires d’un bien immobilier ont donc le choix entre deux régimes. Le choix entre ces derniers peut intervenir à plusieurs moments.
Savez-vous
combien vaut votre bien ?
Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !
Le choix du régime à la demande du statut
Lorsqu'il débute son activité de loueur de meublé non professionnel remplit une déclaration. Cela prend la forme d'un formulaire à remettre à l'administration fiscale. Il suffit simplement de cocher la case correspondant à la fiscalité LMNP choisie.
Sans choix de la part de l'investisseur, c'est automatiquement le régime micro BIC qui s'applique, si les revenus sont inférieurs à 77 000 € par an.
Changer de régime d’imposition LMNP
La fiscalité LMNP est assez souple, puisqu'elle permet de changer régulièrement de régime d'imposition. Chaque année, au moment de la déclaration des revenus, le propriétaire aura ainsi la possibilité de passer de l'un à l'autre, la seule condition étant d’écrire un simple courrier à l'administration fiscale.
La plupart du temps, le choix du régime d'imposition LMNP se fait en fonction des éventuels investissements du propriétaire. Ainsi, s'il choisit d'entamer des travaux de rénovation importants, le régime réel pourra être plus avantageux.
La fiscalité LMNP : le choix du micro-BIC
Le régime micro-BIC est le régime par défaut quand on choisit le statut LMNP. Il s'agit d'un régime simplifié, accessible pour les particuliers.
Qu’est-ce que le régime micro-BIC ?
Le régime micro-BIC en LMNP permet aux investisseurs de pouvoir déclarer simplement leurs revenus locatifs, sur leur déclaration d'impôt sur le revenu. Selon ce régime, l'assiette imposable se compose du chiffre d'affaires généré par la location, auquel on applique un abattement.
Les abattements au régime micro-BIC
Il existe une exception pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme. Ce type d'activité pourra profiter d'un abattement de 71 % sur le chiffre d'affaires.
Les avantages du micro-BIC
L'un des principaux avantages du régime micro-BIC, c'est qu'il n'y a aucune obligation comptable. La fiscalité LMNP étant ainsi simple, le propriétaire n'aura pas à produire un bilan ou encore un compte de résultats. Le calcul de l'assiette imposable est aussi simple, puisque l'abattement est toujours le même.
Les inconvénients du micro-BIC
En revanche, ce régime se limite à un revenu de 77 000 €. Il ne permet pas non plus de déduire les charges ou encore de récupérer la TVA.
Savez-vous
combien vaut votre bien ?
Notre estimation est fiable, instantanée et gratuite !
La fiscalité LMNP : le choix du régime réel
Le régime réel est l'autre alternative quand on dispose du statut LMNP. Il ouvre davantage de possibilités en matière d'optimisation fiscale.
Qu’est-ce que le régime réel ?
Le régime réel est un régime d'imposition LMNP, selon lequel le propriétaire est imposé sur le résultat de son activité. Il s'agit donc du chiffre d'affaires auquel on a soustrait les charges, mais aussi les amortissements.
Les abattements au régime réel
Au régime réel, il n'y a pas d'abattement à appliquer sur le résultat. Ce dernier est directement l'assiette imposable sur laquelle sera calculée l'imposition.
Les avantages du régime réel
Le régime réel en LMNP est avantageux, quand les charges liées à l'activité de location dépassent les 50 % du chiffre d'affaires. Cela permet de réduire encore plus l’assiette imposable qu'avec le régime micro-BIC. Il sera même possible d'avoir des charges plus importantes que le chiffre d'affaires encaissé. C'est ce qu'on appelle le déficit foncier.
Par ailleurs, il n'y a pas le plafond de chiffre d'affaires de 77 000 €, comme avec cet autre régime d'imposition.
Les inconvénients du régime réel
Pour pouvoir profiter des avantages du régime réel, il est impératif de répondre à certaines obligations comptables. Il faudra notamment être capable de présenter un bilan et un compte de résultats chaque année. L'appel à un expert-comptable est donc presque incontournable, quand on opte pour ce régime d'imposition en LMNP.
La déclaration des revenus en LMNP
Quel que soit le régime d'imposition choisie, la déclaration LMNP s'effectue au moment de la déclaration des revenus. En fonction du régime sélectionné, il suffira de renseigner soit son résultat, soit le chiffre d'affaires encaissé.
La récupération de TVA en LMNP
Il est possible de récupérer de la TVA en LMNP. Les postes de dépenses sur lesquels elle pourra être récupérée sont :
Les travaux,
Les opérations d’entretien et de réparation,
Les charges de copropriété,
Les honoraires du comptable ou les frais d’adhésion à un OGA,
Les honoraires du notaire.
Attention, certains travaux ne permettent pas de récupérer la TVA en LMNP. C'est notamment le cas des travaux par lesquels on modifie la surface habitable du logement.
La facturation de TVA en LMNP
Pour pouvoir facturer de la TVA en LMNP, il faut être dans certaines situations particulières. Un propriétaire proposant un hébergement avec au moins trois services qui s'apparentent à de l'hôtellerie peut par exemple récupérer de la TVA. Il devra ainsi proposer le petit-déjeuner, la location de linge de maison ou encore un room service.
Les logements en résidence de service, comme les hébergements de tourisme, ou encore les hébergements type EHPAD ou résidence étudiante permettent aussi de facturer la TVA. Pour finir, lorsque l'hébergement se situe dans un hôtel ou un village de vacances agréé, le propriétaire peut aussi facturer cette taxe.
Pour la gestion de la TVA comme pour la fiscalité LMNP, il peut être utile de faire appel à un expert-comptable. Il vous aidera à savoir dans quelle situation vous êtes en droit de facturer ou de récupérer cette taxe. Il se porte aussi garant des déclarations faites auprès de l'administration fiscale.
Comment choisir sa fiscalité en LMNP ?