Les conséquences du passage du statut LMNP à celui de LMP

Les conséquences du passage du statut de LMNP à celui de LMP sont nombreuses. Tout d'abord, le propriétaire pourra encaisser plus de 23 000 € de revenus issus de la location, en choisissant le statut de loueur de meublé professionnel.

Il pourra aussi imputer un éventuel déficit à la totalité de ses revenus et profiter des exonérations des professionnels sur les plus-values. En revanche, il faudra payer des charges sociales professionnelles, qui sont absentes dans le statut LMNP.

Par Damien M.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Quand passer de LMNP à LMP ?

Les particuliers ayant opté pour le statut de LMNP peuvent se demander quand passer au statut de LMP. Encore faut-il avoir bien cerné les différences entre les deux.

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Les différences entre LMNP et LMP

On distingue le statut de loueur meublé non professionnel à celui de loueur meublé professionnel. Pour profiter du statut de LMNP, il faut n’avoir exercé aucune activité professionnelle en rapport avec la location. Il faut aussi que les revenus locatifs n'excèdent pas 23 000 € par année et ne représentent pas plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. Pour tous ceux qui ne répondent pas à ces critères, il faudra passer au statut de loueur meublé professionnel.

Le seuil de revenu pour passer en LMP

Ce qui décide généralement le passage du statut de LMNP à celui de LMPM est la génération d'un revenu supérieur au seuil de 23 000 €. La baisse des revenus du foyer, suite à un départ en retraite par exemple, peut aussi motiver le changement de statut.

Le changement d’imposition avec le passage de LMNP à LMP

Le passage du statut de LMNP à celui de LMP n'entraîne pas forcément un changement de la catégorie d'imposition. En effet, les deux statuts sont compatibles avec la possibilité de miser sur les bénéfices industriels et commerciaux, autrement connu sous le terme de BIC.

La gestion des déficits avec le passage de LMNP à LMP

Pour ceux qui choisissent de passer du titre de loueur de meublé non professionnel à loueur de meublé professionnel, la gestion des déficits sera différente. Ce qu'on appelle déficit foncier est une situation dans laquelle les charges supportées par le propriétaire sont supérieures aux revenus générés. Cette situation est recherchée par de nombreux investisseurs, pour des raisons d'optimisation fiscale.

En tant que loueur de meublé non professionnel, les déficits sont imputables exclusivement sur les revenus provenant de la location. L'un des avantages pour les loueurs de meublé professionnel est de pouvoir imputer ces déficits sur la totalité de leurs revenus.

J.B., Kadran

Les taxes sur les plus-values : conséquences du passage de LMNP à LMP

On observe aussi des différences en matière d'imposition sur les plus-values. Il s'agit de la différence entre le prix d'achat d'un logement, et le prix où il est revendu. Pour une personne choisissant le statut de LMNP, elles seront soumises au même régime que pour tous les autres particuliers, à savoir : 

  • Une exonération de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, 

  • Une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. 

En LMP, les propriétaires profitent du régime des plus-values professionnelles. Ils pourront donc profiter d'une exonération :  

  • Totale après 5 ans de location, si les recettes sont inférieures à 90 000 €, 

  • Partielle après 5 ans de location, si les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 €. 

Faut-il payer la TVA en LMP ?

Le passage de LMNP à LMP ne signifie pas forcément que l'activité sera assujettie à la TVA. En effet, le seul cas où on sera assujetti à la TVA est celui du bail commercial proposé à un exploitant hôtelier. Il n'y a donc généralement pas de changement notable en la matière en passant de l'un à l'autre de ces statuts.

Faut-il s’inscrire au RCS en LMP ?

Jusqu'en 2020, le passage au statut de LMP nécessitait une inscription au registre du commerce et des sociétés. Cette obligation n'est plus en vigueur. Il n'y a donc pas de formalités de ce genre à réaliser en cas de changement de statut.

Les charges à payer du LMNP au LMP

Le statut de LMNP permet de n'avoir aucune charge sociale professionnelle à payer. Il faudra simplement s'acquitter de la CSG et de la CRDS sur les revenus du capital. Cette imposition représente 17,2 % des revenus locatifs.

Après le passage au statut de LMP, les charges seront plus importantes. Le RSI représente à lui seul entre 20,15 et 43,20 % du revenu net. Il faudra aussi s'acquitter des CSG et autres CRDS, pour une part atteignant 9,7 % des revenus.

L’impôt sur la fortune immobilière avec le passage en LMP

Pour ne pas être assujetti à l’IFI avec le statut de LMNP, il suffit que les recettes de la location soient inférieures à 23 000 €, et que la location soit l'activité principale du propriétaire. Pour ceux qui choisissent le statut de LMP, il faut aussi que les revenus locatifs constituent au moins 50 % des revenus du foyer.

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