Plafond LMNP : tous les montants à connaître

Le statut de LMNP attire de très nombreux investisseurs particuliers. Réservé à ceux qui ne sont pas professionnels de la location, il permet effectivement de profiter de nombreux avantages fiscaux dans l’immobilier.

Pour en profiter, il faudra réunir plusieurs conditions, comme le respect des plafonds LMNP. Les revenus locatifs du bien ne doivent pas dépasser 23 000 € par an. Ils doivent aussi représenter moins de 50 % des revenus fiscaux du foyer.

Par Faustine T.

7 min de lecture

24 janvier 2024

Le plafond du montant des loyers en LMNP

Pour profiter du statut LMNP, le propriétaire doit s'assurer que les bénéfices (loyers) annuels ne dépassent pas 23 000 € par an.

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Pour une location classique, avec un bail annuel, cela représente un loyer mensuel qui ne doit pas dépasser les 1 916 €. Si en province cette fourchette peut permettre d'investir dans une maison à mettre en location, sur Paris, cela limite généralement la taille du logement.

Si l'investissement en LMNP a pour objet un logement mis en location saisonnière, le calcul peut être plus complexe. En effet, le prix de la nuitée dans le logement peut varier en fonction de la saisonnalité. Le propriétaire devra s'assurer que la totalité des recettes ne dépasse pas ce plafond LMNP de 23 000 € sur sa déclaration. En cas de dépassement, le LMNP sera requalifié en LMP.

Le plafond de la part des revenus en LMNP

Il existe un autre plafond en LMNP, qui dépend directement des revenus fiscaux du propriétaire. La part des loyers récoltés en LMNP ne doit pas dépasser 50 % des revenus fiscaux du foyer.

Cela signifie qu'une personne gagnant 18 000 € par an, grâce à ses autres revenus, ne pourra pas profiter du statut de LMNP, si les loyers récoltés annuellement sont de 20 000 €.

Quand on investit en tant que loueur de meublé non professionnel, il est donc important de réfléchir sur le long terme. Si la retraite de l'investisseur est proche, il devra calculer la viabilité de son projet, en prenant en compte ses revenus de retraité. Une nouvelle fois, en cas de dépassement, le LMNP est requalifié en LMP.

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Le plafond du régime Micro-BIC en LMNP

Le régime micro-BIC est le régime appliqué par défaut pour une LMNP. Il permet effectivement de profiter d'un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. L'abattement peut même atteindre 71 % en locations meublées de tourisme.

Pour pouvoir en profiter, il faut que les revenus soient inférieurs à 72 600 €. Ce plafond est rehaussé à 176 200 €, pour les locations meublées de tourisme.

En cas de dépassement de ces plafonds, l'activité sera soumise au régime réel. Ce dernier peut être avantageux, dès lors que les charges liées à l'activité dépassent l'abattement dont aurait pu profiter le propriétaire sous le régime micro-BIC.

Le plafond de la loi Censi-Bouvard en LMNP

La loi Censi-Bouvard est une option pour les loueurs de meublé non professionnel. Elle s'applique pour les résidences de service et permet de profiter d'une réduction d'impôts de 11 % sur une durée de 9 ans.

Les plafonds associés à ce dispositif sont bien différents de ceux du LMNP. En effet, il sera possible de profiter de cette réduction d'impôts pour un investissement d'un montant pouvant aller jusqu'à 300 000 €. Si l'investissement dépasse ce seuil, il est tout de même possible de profiter de la loi Censi-Bouvard. La somme excédant les 300 000 € ne sera simplement pas comprise dans la réduction d'impôts de 11 %.


Dépassement des plafonds LMNP : les conséquences

Les plafonds LMNP sont stricts. En revanche, il suffit de réunir l'une des deux conditions financières pour être loueur de meublé non professionnel et avoir droit à ce statut. Concrètement, les loyers doivent être soit inférieurs à 23 000 €, soit représenter moins de 50 % des revenus de l'investisseur.

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Le changement de régime fiscal

Concernant les conséquences d'un déplacement de plafond LMNP, évoquons tout d'abord le dépassement du plafond micro-BIC. Comme évoqué précédemment, le régime d'imposition bascule au régime réel. Le changement n'est pourtant pas instantané. Il existe une tolérance de deux années, pendant lesquelles le propriétaire peut dépasser le seuil des 72 600 €. Ce n'est qu'après ce délai de 24 mois que le changement de régime fiscal est automatique.

Passer du statut de LMNP au statut de LMP

Si l'investisseur dépasse les plafonds LMNP, son activité sera requalifiée en location de meublé professionnel. Cela aura pour conséquence :

  • Le changement du régime d’imposition pour le régime BIC,

  • La possibilité d’imputer les charges sur la totalité des revenus et non plus exclusivement sur les revenus locatifs,

  • L'exonération totale ou partielle de taxe sur la plus-value après seulement 5 ans de possession du logement,

  • L’assujettissement à la TVA,

  • Des charges sociales plus importantes.

Il est toujours préférable d'être accompagné par un expert-comptable, avant d'envisager le passage du statut de LMNP à celui de LMP. Cela vous assure de la rentabilité de l'opération en cas de dépassement des seuils. Il vous aidera aussi à mieux calculer les avantages fiscaux retirés des deux statuts.

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