Amortissement LMNP : quelles sont les immobilisations qui ne sont pas amortissables ?

Lorsqu’un propriétaire pratique la location meublée non professionnelle (LMNP), il a la possibilité d’amortir fiscalement son immeuble, son logement, les travaux qu’il effectue ou même les meubles qui l’aménagent sur une durée déterminée. L’ensemble des actifs, qu'ils soient corporels comme le mobilier ou incorporels, qui donnent de la valeur au bien peuvent être qualifiés d’immobilisations. Certaines d'entre elles sont amortissables et d’autres non, représentant ainsi une perte potentielle pour le propriétaire.

Les immobilisations qui ne peuvent pas faire l'objet d'un amortissement en LMNP sont : 

  1. Celles qui ne sont pas inscrites en tant qu’actifs dans la comptabilité du LMNP. 

  2. Les meubles (biens matériels) de moins de 500 euros HT. 

  3. Les biens immobiliers qui ne sont pas éligibles au LMNP, y compris certains locaux commerciaux ou terrains. 

  4. Les travaux réalisés avant la location du bien en LMNP. 

  5. Les travaux d’entretien courant. 

  6. Les travaux visant à augmenter la valeur du bien de manière non linéaire. 

  7. Les achats que le propriétaire ne peut pas prouver. 

Par Lydie B.

6 min de lecture

24 janvier 2024

Pourquoi est-ce intéressant d’amortir une immobilisation en LMNP ?

Amortir une immobilisation en LMNP permet de réduire le montant imposable, en considérant la dépréciation de l'immobilisation comme une charge. Cela est particulièrement pertinent pour les biens à forte valeur comme l'immobilier ou le mobilier de qualité. L'amortissement peut être calculé de manière linéaire, répartissant le coût sur plusieurs années, ce qui reflète une approche équilibrée de la perte de valeur due à l'usure ou à l'obsolescence.

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Comment est calculé l’amortissement d’une immobilisation ?

Le calcul de l’amortissement de l’actif lors de l'exercice considère sa valeur brute, à laquelle elle soustrait sa valeur dite “résiduelle” qui est estimée en fonction de son utilisation et de l’usure du temps. Bien que la méthode linéaire soit souvent privilégiée pour sa simplicité et sa transparence, il existe également une méthode d'amortissement dégressif, qui utilise un taux d'amortissement plus élevé au début et qui diminue progressivement avec le temps. Cette dernière peut être utilisée dans certains cas, permettant une déduction plus importante les premières années et diminuant progressivement avec le temps. Trois facteurs sont étudiés pour déterminer l’amortissement d’une immobilisation :

  • Le prix de revient de l’actif - soit le coût engagé par le propriétaire.   

  • Les incidences des nouvelles normes comptables (s’il y a).   

  • La réévaluation déjà faite ou non de l’actif.   

Il est possible d’amortir 85 % du bien immobilier loué en LMNP, le reste correspondant à la valeur du prix foncier qui n’est pas amortissable.

Les immobilisations qui ne sont pas amortissables en LMNP

Les immobilisations qui ne sont pas inscrites en tant qu’actifs dans la comptabilité du LMNP ne peuvent pas être amorties. Cela inclut les biens immobiliers non éligibles, comme certains locaux commerciaux ou terrains, ainsi que les travaux réalisés avant la mise en location. De plus, les travaux d’entretien courant et les améliorations non linéaires, comme la création d'une piscine ou l'ajout d'une terrasse, ne sont pas considérés comme amortissables dans les comptes de la LMNP.

Afin de pouvoir bénéficier de ce procédé, il y a plusieurs règles que l’investisseur doit respecter. Voici en détail les immobilisations qui ne sont pas amortissables en LMNP.

Les immobilisations qui ne sont pas inscrites en tant qu’actifs

C’est l’une des premières conditions pour qu’une immobilisation soit amortissable. Afin de bénéficier de la déduction des amortissements, il faut que les immobilisations soient inscrites à l’actif du bilan. C’est-à-dire qu’elles doivent être enregistrées comme des actifs et refléter leur valeur d’origine. Le bien immobilier lui-même doit être enregistré en tant qu’actif. Il est à la base même des calculs qui seront ensuite réalisés.

Les biens immobiliers qui ne sont pas éligibles au statut LMNP

Il n’est pas possible d’amortir en LMNP tous les biens immobiliers… Certains ne sont pas éligibles au dispositif fiscal. C’est le cas des locaux de commerce ou à usage professionnel (entreprise), par exemple. En effet, il faut impérativement que le bien soit à usage d’habitation ou de location touristique.   

Autres biens immobiliers qui ne sont pas éligibles même si cela peut paraître logique : les biens qui ne sont pas considérés comme décents pour la location.

Les biens immobiliers qui ne sont pas meublés ne peuvent pas non plus bénéficier du statut.

Concernant les résidences de services, seules cinq types sont autorisées :   

  • Les résidences sénior   

  • Les EHPAD   

  • Les résidences d’affaires   

  • Les résidences de tourisme  

  • Les résidences étudiantes   

Par exemple, les résidences destinées aux personnes handicapées ne sont pas éligibles.  

Les immobilisations meublantes d’une valeur inférieure à 500 euros HT ne sont pas amortissables

Les immobilisations qui permettent d’apporter une réelle valeur ou confort au logement ont généralement un prix assez élevé. C’est pourquoi les dépenses qui concernent les éléments meublants en dessous de 500 euros HT ne sont pas amortissables. Il peut s’agir par exemple, d’ustensiles de cuisine, de literie, de petits appareils électroménagers… Pour autant, il est possible de les comptabiliser dans les charges.   

Les immobilisations dont vous ne pouvez pas prouver l’achat   

Attention à bien conserver les factures des meubles et autres appareils dans lesquels vous investissez pour votre logement en LMNP ! En effet, en cas de contrôle fiscal, il est essentiel de pouvoir prouver l’achat de chaque immobilisation amortissable.   

Les travaux qui ont été réalisés avant la location du bien immobilier en LMNP   

Seuls les travaux que le propriétaire réalise après la location de son bien en LMNP peuvent être amortissables. Tous ceux effectués avant, même s’ils profitent au logement, ne pourront pas être décomptés.

Les travaux d’entretien courant ne sont pas amortissables en LMNP

La réparation et l’entretien des meubles et équipements ne sont pas amortissables. Ils n’apportent pas de valeur, ils sont simplement essentiels pour assurer un état décent du logement.

Les travaux visant à augmenter la valeur du bien

Création de piscine, construction d’une terrasse supplémentaire, rénovation avec des équipements très haut–de-gamme… Tout cela ne peut pas être amortissable dans le cas d’un statut LMNP. Ils participent à augmenter la valeur du bien sur le marché et n’entrent donc pas dans le cadre de l’amortissement.

Comment savoir si une immobilisation est amortissable en LMNP ?

Le meilleur moyen de savoir si une immobilisation est amortissable ou non en LMNP est de faire appel à un expert- comptable. Ce professionnel saura conseiller et guider chaque propriétaire en fonction de son profil et de son bien. Grâce à sa connaissance approfondie des normes fiscales en vigueur, il pourra même suggérer quelques optimisations amortissables. Un choix sûr pour les investisseurs qui font passer la sécurité avant tout.

L'amortissement en LMNP est un outil fiscal important qui permet de gérer efficacement les coûts associés à la location meublée non professionnelle. En comprenant les règles d'amortissement, notamment la distinction entre les actifs corporels et incorporels, les frais associés, et la gestion du terrain, les propriétaires peuvent optimiser leur stratégie fiscale et réduire leur charge fiscale globale. Il est recommandé de consulter un expert-comptable pour s'assurer que toutes les règles sont correctement appliquées.

J.B., Kadran

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