Plus-value LMNP : maximisez la valeur de votre bien

En cas de revente d'un logement en LMNP, il est possible de réaliser une plus-value. L'investisseur doit alors prendre en compte les différents impôts et taxes à payer sur cette dernière.

En effet, si le statut de LMNP confère certains avantages fiscaux, l'éventualité d'une revente doit être anticipée au moment de l'investissement. C'est le régime des particuliers qui s'applique pour les loueurs non professionnels. Cela se traduit par une imposition à hauteur de 19 % de la plus-value.

Par Faustine T.

7 min de lecture

24 janvier 2024

Qu’est-ce qu’une plus-value en LMNP ?

Les termes de plus-value immobilière représentent la différence entre le prix d'acquisition initial d'un bien immobilier et son prix de revente. De façon très synthétique, quand on achète un logement d'une valeur de 100 000 € et qu'il est revendu 120 000 €, la plus-value est de 20 000 €. En France, ce gain d'argent au moment de la revente est généralement imposé.

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Quelle imposition en cas de plus-value en LMNP ?

En France, selon le régime des particuliers, la plus-value immobilière est imposée à hauteur de 19 %.

Le propriétaire devra aussi s'acquitter de 17,2 % de frais de prélèvements sociaux. Il est important de comprendre que l'assiette pour l'impôt et les taxes est le montant de la plus-value immobilière. Il ne s'agit donc pas d'un taux de 19 % de la valeur totale de revente du bien, mais bel et bien de 19 % de l'écart entre le prix d'achat initial et le prix de revente.

Les abattements sur la plus-value en LMNP

Il existe des abattements à appliquer sur les impôts, mais aussi sur les prélèvements sociaux au titre de la plus-value en LMNP.

Les abattements sur l’impôt

En fonction du nombre d'années de détention du bien, le propriétaire pourra profiter d'un abattement sur l'assiette imposable selon le barème suivant.

Après 30 ans de détention, le propriétaire n'aura pas à payer d'impôts sur une éventuelle plus-value au moment de la revente de son bien. 

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Les abattements sur les prélèvements sociaux

Il existe aussi un abattement sur les prélèvements sociaux.

Les cas d'exonération de taxe sur la plus-value

Au-delà de la durée de détention, certains cas induisent une exonération de taxes sur la plus-value. Il n'y aura aucun impôt à payer en cas :

  • D’expropriation ;

  • De logement sinistré ;

  • De vente d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € ;

  • De retraite ou invalidité, sous conditions de revenus ;

  • De résidence du propriétaire dans une maison de retraite.

On peut aussi être exonéré de taxes sur la plus-value en cas de revente (cession) de la résidence principale. Pour cela, il faut que l'argent de la vente soit réinvesti dans une résidence principale dans un délai de 24 mois.


Calcul de la plus-value en LMNP

Pour illustrer le calcul des impôts et taxes sur la plus-value, rien de tel qu'un exemple. Prenons le cas d'un logement acheté 100 000 € et revendu 120 000 €, 6 ans après. La plus-value réalisée est de 20 000 €.

Pour ce qui est de l'impôt sur la plus-value, il faut appliquer un abattement de 6 %. Le montant à payer représente donc 19 % de 18 800 €, soit 3 572 €.

Pour les prélèvements sociaux, c'est un abattement de 1,65 % qu'il faut appliquer. Cela représente une assiette imposable de 19 670 €, pour un montant de 3 383,24 €.


Doit-on éviter la plus-value en LMNP ?

Dans certains cas, l'investisseur a presque intérêt à revendre le logement au prix auquel il l'a payé.

En effet, quand le bien immobilier est conservé pendant une courte durée, les impôts et les taxes sur la plus-value sont plus importants. De plus, le fait de revendre à un prix plus attractif peut permettre de vendre vite. Les futurs acquéreurs, s'ils souhaitent effectuer un investissement locatif, y verront l'opportunité d'un meilleur rendement.

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Comparatif de l’imposition sur la plus-value en LMP et LMNP

Les investisseurs peuvent donc se demander s'il est plus pertinent d'opter pour la location en meublé professionnel, du point de vue de l'imposition sur la plus-value. En choisissant le statut LMP, la plus-value sera imposée selon le régime des professionnels. Ce dernier semble plus avantageux, puisque l'impôt sur le revenu sera de 12,8 %, auquel viennent s'ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux. Cela équivaut donc à une imposition à hauteur de 30 % de la plus-value.

Sachez par ailleurs que si les revenus issus de l'activité sont de moins de 90 000 € par an, le propriétaire peut être exonéré d'imposition sur la plus-value dès 5 années d'activité. L'exonération sera partielle, pour un chiffre d'affaires compris entre 90 000 et 126 000 € par an.

Il est toujours utile de prendre conseil auprès d'un expert-comptable, pour savoir quel régime est le plus avantageux, en fonction de son projet d'investissement et des amortissements envisagés.

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