LMNP d'occasion : le bon plan ?

La location de meublé non professionnel peut être encore plus attractive quand il s'agit d'acheter un logement d'occasion en immobilier. Il faudra néanmoins remplir quelques critères pour cumuler acquisition dans l'ancien et statut LMNP.

Le logement doit généralement subir des travaux de réhabilitation. Il faut aussi entrer dans les critères financiers prévus par le statut LMNP.

Par Faustine T.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Qu’est-ce que le LMNP d’occasion ?

Avant toute chose, il est important de bien comprendre la signification de l'expression “LMNP d'occasion”. Le sigle LMNP renvoie à la location de meublé non professionnel. Il s'agit d'un statut permettant entre autres de profiter d’avantages fiscaux, pour les loueurs qui ne sont pas professionnels. Pour y accéder, il faut que la somme totale des loyers soit inférieure à 23 000 euros par an, et ne représente pas plus de 50 % des revenus fiscaux du foyer. Il faut aussi que le logement soit meublé.

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Le terme d'occasion renvoie à l'ancien. Vous l'aurez donc compris, il s'agit de profiter du statut de LMNP pour un bien ancien et non pour un bien neuf.

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Comment obtenir le statut LMNP pour un logement ancien ?

Les conditions d'obtention du statut LMNP sont les mêmes pour un logement d'occasion que pour un logement neuf. Viennent simplement s'ajouter quelques particularités dans l'ancien.

LMNP d’occasion : quelles conditions ?

Concernant les conditions propres au logement ancien, le bien d'occasion doit nécessairement avoir fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation. Il s'agit de la seule condition propre à l'achat d'un appartement qui n'est pas neuf. En dehors de ce critère, les exigences sont exactement les mêmes que pour du neuf.

Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

Pour profiter du statut de loueur de meublé non professionnel, il faut mettre en location un logement meublé. Le terme de” logement meublé” est défini par décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Il prévoit notamment la liste des équipements indispensables pour pouvoir entrer dans ce cadre. La literie, le réfrigérateur ou encore la table font ainsi partie des investissements à prévoir pour meubler un bien en LMNP d'occasion ou neuf.

Les conditions d’obtention du statut LMNP ?

Il faudra aussi respecter les conditions imposées aux loueurs de meublé non professionnel. Le propriétaire ne doit pas exercer d'activité de loueur de meublé professionnel, conjointement à ce statut.

On souligne aussi la nécessité que la recette annuelle des loyers ne dépasse pas les 23000 €. Les sommes encaissées ne doivent pas non plus représenter plus de 50 % des revenus fiscaux du propriétaire. en cas de dépassement, le statut sera requalifié en location de meublé professionnel.

Pourquoi investir en LMNP d’occasion ?

Les arguments sont nombreux pour pousser les investisseurs à miser sur le statut de LMNP. Cette affirmation est d'autant plus vraie quand il s'agit d'un logement d'occasion.

Les avantages du statut LMNP

Le statut LMNP revêt de nombreux avantages. Il permet d'investir dans la pierre en profitant d’avantages en fiscalité non négligeables. Par exemple, il est possible de profiter d'un abattement de 50 à 71 %.

Grâce au régime réel, il sera même possible, grâce aux amortissements et aux déductions de charges, de créer un déficit foncier, pour une optimisation maximale.

On souligne aussi la possibilité de récupérer la TVA grâce au statut de commercial conféré au gestionnaire du bien par la location de meublé non professionnel.

Les avantages du statut LMNP avec un bien d’occasion

Le cas particulier de l'acquisition d'un bien d’occasion est généralement encore plus avantageux. La plupart du temps, les biens anciens seront disponibles sur le marché à des prix pouvant aller jusqu'à 30 % de moins que le prix du neuf. Il sera donc encore plus accessible de se lancer dans l'investissement locatif. Par ailleurs, l'amortissement du bien sera encore plus rapide, qu'en ayant misé sur une acquisition dans le neuf.

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Les conseils pour un LMNP d’occasion

Avant de vous lancer dans l'acquisition d'un bien dans l'ancien, en vue de profiter du statut de LMNP, il est important de savoir comment éviter les pièges.

Trouver un logement d’occasion en LMNP

Il est important de savoir que le marché pour une LMNP d'occasion peut être plus complexe que pour une LMNP dans le neuf. En effet, lorsqu'il s'agit d'un achat dans une résidence de service, les biens neufs sont généralement plus facilement disponibles. L'offre semble manquer dans l'occasion.

Sachez que si vous ne trouvez pas votre bonheur en résidence de service, vous avez la possibilité d'acheter un logement vide. il vous suffira de le meubler et d'en assurer la gestion pour pouvoir profiter de ce statut.

La prise en compte des travaux en LMNP d’occasion

Vous l'aurez compris, quand on achète d'occasion, il faut souvent prévoir des travaux de réhabilitation, pour entrer dans les critères permettant une location meublée. Il sera donc important de penser à prendre en compte le montant d'éventuels travaux dans le calcul de la rentabilité de l'investissement locatif.

Ici, l'appel à un comptable peut être une bonne idée. Grâce au régime réel, il saura effectuer toutes les optimisations nécessaires, entre déductions et amortissements. Cela peut véritablement faire toute la différence sur la rentabilité du projet.

Les frais de notaire dans l’ancien

Pour finir, garder en tête que les frais de notaire sont plus onéreux, pour l'acquisition d'un logement ancien que pour un logement neuf. De 2 à 3 %, vous pouvez donc passer à plus de 7 % de frais de notaire à payer. Cette dépense plus importante doit aussi être prise en compte dans le calcul de la rentabilité du projet.

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