Revente LMNP : quand et comment revendre votre actif ?

Le statut de LMNP permet de se lancer dans l'investissement locatif en profitant d’avantages fiscaux. Il est ensuite possible d'envisager la revente du LMNP. Si cette dernière est libre pour les logements classiques, elle est soumise à conditions, pour les résidences de service.

Le prix de vente du bien revêt aussi un véritable intérêt stratégique, en ce qui concerne la rentabilité globale de l'investissement. En effet, en fonction de la durée de détention du LMNP les taxes sur la plus-value peuvent être plus ou moins importantes.

Par Damien M.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Pourquoi procéder à la revente d’une LMNP ?

Les raisons de revendre un bien en location meublé non professionnel peuvent être multiples. Il peut par exemple s'agir pour le propriétaire de récupérer des liquidités en vue d'un autre investissement. La volonté de ne plus avoir à gérer un bien en location peut aussi motiver la mise en vente du logement.

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Pour finir, il est important de rappeler que pour profiter du statut LMNP, le propriétaire doit remplir certaines conditions. Il ne doit pas être loueur de meublé professionnel. Le montant des loyers chaque année ne doit pas dépasser 23 000 € et représenter moins de 50 % des revenus fiscaux du foyer. Ainsi, en cas de changement de situation personnelle, il est possible de ne plus rentrer dans ces critères.

Par exemple, une personne qui part à la retraite voit ses revenus baisser, ce qui peut impacter la part des revenus occupés par la location. Il est donc possible d'envisager de revendre pour ne pas basculer en tant que loueur de meublé professionnel.

Quand revendre un logement en LMNP ?

Pour les propriétaires décidés à vendre leur logement en LMNP, encore faut-il attendre le bon moment. Certains biens immobiliers sont associés à des engagements sur la durée.

La revente LMNP

Pour un logement qui n'est pas une résidence de service, le propriétaire est libre de revendre son bien quand bon lui semble. Il lui appartiendra donc de revendre le logement quand le marché sera propice.

Il n'y aura aucune condition relative à la location de meublé non professionnel. Le logement peut donc être vendu à un acquéreur qui n'a pas l'intention d'effectuer un investissement locatif de ce type.

La revente LMNP avec la loi Censi-Bouvard

Le Censi-Bouvard est une option en LMNP. Cela consiste en l'achat d'un logement en résidence de service, dans le but d'effectuer un investissement locatif. Le propriétaire s'engage alors pour une durée de 9 ans, et profite d'une réduction d'impôts de 11 % du montant de l'investissement, dans la limite de 300 000 €.

En cas de revente avant le terme de cet engagement de 9 ans, le propriétaire est tenu de rembourser les réductions d'impôts auxquelles il a eu droit. Il est donc important de bien calculer quelle est la somme à rembourser, pour envisager la viabilité du projet de revente.

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La revente d’un bien meublé en résidence de service

Concernant la revente d'un bien en résidence de service, sachez que le propriétaire est aussi lié par un contrat avec le gestionnaire du logement. Il est parfaitement possible d'envisager la revente, dès lors que l'acheteur reprend les engagements du précédent propriétaire. Dans certains contrats, une durée minimum de détention peut être mentionnée.


A quel prix revendre un LMNP ?

Pour vendre un logement LMNP, on peut tout simplement se baser sur les prix du marché. Pour cela, il est possible d'étudier les prix de vente des logements similaires, sur un même secteur géographique. En tant que particulier, il peut aussi être préférable de faire appel à un professionnel de l'immobilier, pour obtenir le prix le plus juste.

Pour s'assurer de la rentabilité de l'investissement locatif, il est aussi possible de jouer sur le prix de revente. Ainsi, certains investisseurs ont intérêt à revendre au prix d'achat initial, pour ne pas être imposé sur la plus-value. Cela permet aussi de vendre plus facilement en assurant une meilleure rentabilité au nouvel acheteur.

L'appel à un expert-comptable peut être utile, pour calculer la stratégie la plus avantageuse en cas de revente.


Imposition de la plus-value en cas de revente d’un bien en LMNP

En cas de revente du bien en tant que loueur de meublé non professionnel, la plus-value est imposée à 19 %. À cela, il faut ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.

Sachez aussi qu'après 22 ans de détention du logement, le propriétaire est exonéré de taxes sur la plus-value. Après 30 ans de détention, il n'aura même pas à payer les prélèvements sociaux. Il y a donc un véritable intérêt à attendre pour revendre un logement sur lequel une forte plus-value est à prévoir.


Revente LMNP : qu’advient-il de la TVA ?

En tant que loueur de meublé non professionnel, un investisseur à la possibilité de récupérer 20 % de TVA sur le montant global de l'investissement. Pour pouvoir prétendre à cet avantage, il s'engage à conserver le logement pendant une durée de 20 ans. Si le logement est revendu avant ce terme, il devra rembourser la TVA perçue, au prorata de la durée de conservation du bien.

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