Est-ce que LMNP est une entreprise ?

La location en meublé non professionnel est une option choisie par de nombreux investisseurs. Contrairement aux idées reçues, malgré la délivrance d’un SIRET, le LMNP n'est pas une entreprise ! Il s'agit en fait d'un statut permettant d'accéder à des régimes fiscaux avantageux.

Pour en profiter, les propriétaires devront répondre à des critères stricts, notamment en matière de loyers perçus. Si le statut LMNP est privilégié par les particuliers, il n'est pas incompatible avec la création d'une entreprise. Détails.

Par Damien M.

4 min de lecture

24 janvier 2024

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP permet d'acquérir un ou plusieurs biens immobiliers et de les mettre en location en profitant d’avantages fiscaux. En effet, le propriétaire pourra profiter d'une réduction d'impôts, récupérer la TVA, mais aussi compter sur une gestion locative simple en termes d'administration.

Pour pouvoir profiter de ce statut, il faut que le bien soit loué meublé. Pour qu'il soit considéré comme tel, il devra réunir les meubles considérés comme indispensables comme les plaques de cuisson, le réfrigérateur, la literie ou encore une table et des chaises.

Il faut aussi que le cumul des loyers perçus soit inférieur à 23 000 € par an. Les revenus générés par l'investissement locatif doivent aussi représenter moins de 50 % des revenus du ménage.

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Le statut LMNP avec une entreprise

Il est parfaitement possible de créer une entreprise pour se lancer dans l'investissement locatif. Pour rester dans le cadre du statut LMNP, il faut simplement que celui qui crée l'entreprise ne soit pas considéré comme un professionnel de la location de biens.

Pourquoi choisir le cadre de l'entreprise en LMNP ?

Il existe trois grands avantages à choisir d'investir dans l'immobilier en créant une entreprise. Le premier est une plus grande facilité à gérer les revenus locatifs. La création d'une entreprise permet effectivement de dissocier les revenus locatifs des autres revenus du foyer, pour simplifier les déclarations.

La transmission du patrimoine acquis est aussi beaucoup plus facile grâce au cadre de l'entreprise. Il sera par exemple possible de léguer des parts d'une entreprise, en bénéficiant d’avantages fiscaux. Par exemple, dans le cadre de la revente d'un bien, l'imposition sur la plus-value immobilière est beaucoup moins importante pour une SARL que pour un simple plus particulier.

Pour finir, l'imposition des sociétés ne se fait que sur les bénéfices de cette dernière. Si le logement nécessite des travaux ou divers investissements supplémentaires, ils pourront donc être déduits, pour une optimisation fiscale encore plus intéressante.

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EI et EIRL en location de meublé non professionnel

En choisissant l'entreprise individuelle ou l'entreprise individuelle à responsabilité limitée, le propriétaire peut choisir entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés. En fonction des investissements réalisés dans le logement, l'une ou l'autre de ces deux impositions sera plus avantageuse.

La responsabilité limitée en EIRL est un véritable atout. Elle permet, en cas de dette pour l'entreprise, d'éviter d'engager le patrimoine personnel de l'investisseur.

La création de ce type d'entreprise nécessite de tenir la comptabilité selon des normes strictes. L'appel à un professionnel du domaine est souvent de mise.

EURL en location de meublé non professionnel

L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée est aussi une option pour ceux qui souhaitent se lancer dans l'investissement locatif. Il sera possible de profiter des avantages fiscaux relatifs à l'amortissement de travaux ou d'investissement dans le bien.

Si les formalités administratives et la gestion comptable sont plus complexes qu'avec un statut LMNP sans entreprise, le propriétaire pourra transmettre plus facilement son patrimoine. Il dispose aussi du choix de distinguer la propriété, qui lui appartient en propre, de la gestion locative exercée par l'entreprise.

SARL en location de meublé non professionnel

La SARL peut permettre de se lancer dans la location de meublé non professionnel. Les revenus seront imposés au titre de l'impôt sur les sociétés. Le taux peut être réduit à 15 %

Notez que la société à responsabilité limitée est particulièrement indiquée pour ceux qui souhaitent acheter et revendre des biens. En effet, la fiscalité à 16 % sur la plus-value immobilière est très attractive avec cette forme juridique.

Auto-entreprise en location de meublé non professionnel

Le statut de LMNP est aussi compatible avec l'auto-entreprise. Cette forme juridique est beaucoup plus souple en matière d'administration. L'avantage est aussi de ne payer aucune cotisation sociale, si vous ne percevez pas de revenu. En d'autres termes, si le logement est vide et qu'il ne génère pas de loyer, vous n'aurez rien à payer.

Les avantages fiscaux sont au rendez-vous, avec la possibilité de profiter d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus.

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