Comment calculer un loyer en LMNP ?

Pour calculer le loyer d'un logement meublé non professionnel, il n'existe pas de barème officiel. Toutefois, le propriétaire doit considérer le régime fiscal applicable et les implications comptables.

Il peut prendre en compte les différentes prestations du logement, ainsi que l'amortissement du mobilier, les frais de gestion déductibles, et la valeur foncière du bien. Rester informé sur les prix pratiqués sur le marché est conseillé pour proposer un loyer cohérent. Dans le cadre d'un investissement locatif, le rendement, incluant les charges déductibles et le montant de l'imposition, doit aussi être pris en compte pour une opération financière réussie avec le statut LMNP.

Par Damien M.

6 min de lecture

24 janvier 2024

Calculer son loyer en LMNP

Le calcul du loyer en LMNP ne s'improvise pas, car il doit prendre en compte plusieurs facteurs, dont les aspects comptables. Il est important de se baser sur des sources officielles, notamment pour la recherche des loyers sur une zone géographique définie, et de considérer les implications de la déclaration fiscale associée au régime LMNP.

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Les critères à prendre en compte pour calculer le loyer en LMNP

Le logement et ses différentes caractéristiques, telles que la valeur foncière et le montant des frais déductibles, impactent le prix de location. La ville où se situe le bien immobilier est un élément déterminant. Les loyers varient en fonction de l'offre et de la demande. Par exemple, malgré l'encadrement des loyers, Paris est parmi les villes les plus chères, en raison de la forte demande pour les logements.

On prendra aussi en compte la surface du logement, les équipements ou encore le DPE. Les commodités, comme l'accessibilité aux transports en commun, peuvent influencer le montant du loyer.

Calculer le loyer d’un LMNP en fonction du rendement locatif

Pour les investisseurs, le rendement locatif est crucial. Il permet de déterminer la rentabilité de la location en fonction du prix d'achat et des frais comptables. La formule pour le calculer est : loyer annuel / prix du logement x 100. Un résultat élevé indique un investissement rentable.

Notez que la plupart du temps, le calcul est effectué avant d'acheter le bien immobilier. Il détermine même bien souvent le choix de l'acheteur souhaitant réaliser un tel investissement.

J.B., Kadran

Calculer le loyer en LMNP en fonction du marché

Pour finir, le réflexe de nombreux propriétaires est de se baser sur les prix du marché. Pour cela, on peut se rendre sur les sites d'annonce en ligne pour trouver des logements similaires afin de calculer le loyer le plus juste.

Pour vous baser sur des données officielles, vous pouvez aussi vous rendre sur le site de l'Observatoire des loyers.

L’agent immobilier pour déterminer un loyer en LMNP

Pour calculer un loyer LMNP, on peut aussi faire appel à un expert immobilier. De nombreuses agences proposent des estimations de loyer pour un bien immobilier, en prenant en compte les aspects fiscaux et comptables.

Vous pourrez aussi choisir de confier la mise en location du logement à ces professionnels, pour gagner du temps. On s'occupera alors pour vous de la recherche de locataires, de l’état des lieux, mais aussi de la gestion de la location tout au long de la durée du bail. C'est un vrai travail en moins pour vous !

Simuler un loyer en LMNP

Sur Internet, de nombreux sites permettent de simuler un loyer en LMNP. Il s'agit notamment de pouvoir anticiper les retombées fiscales d'un investissement locatif. Notre conseil, c'est de vous rendre directement sur le site officiel, proposé par le gouvernement. Il vous assure de pouvoir effectuer un calcul sans aucune erreur, en renseignant quelques informations concernant le logement et votre situation personnelle.

Les limites de loyer en LMNP

Contrairement à des dispositifs comme la loi Pinel, le statut de LMNP ne prévoit pas de limite de loyer en fonction de la zone géographique. Attention, en fonction de la ville où vous choisissez d'investir, il reste néanmoins possible d'être limité par certaines règles.

Par exemple, en Île-de-France, les loyers sont encadrés. Les investisseurs doivent donc se soumettre à des plafonds, dans le cadre d'une location en meublé non professionnel. Il faudra se rendre sur le site de la DRIHL, pour consulter les plafonds de loyer en fonction de l'adresse du logement et de ses caractéristiques.

J.B., Kadran

Fixer le loyer en fonction du statut LMNP

Pour rester dans le cadre du statut LMNP, le loyer annuel du logement ne doit pas dépasser les 23 000 €. Les loyers encaissés ne doivent par ailleurs pas excéder 50 % des revenus globaux du foyer. Pour certains investisseurs, cette limite est un curseur pour fixer le loyer. C'est aussi un indicateur pour choisir quel type de bien acheter, afin de rester dans la limite permise par ce statut.

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Comment augmenter le prix d’un loyer ?

Les propriétaires ne sont pas libres d'augmenter les prix d'un loyer comme bon leur semble. Pour 2024, le plafond d'augmentation des loyers est fixé à 3,5 % en métropole. Ce taux fixé chaque année est ce qu'on appelle l'indice de référence des loyers. Vous l'aurez compris, il y a donc tout intérêt à calculer le loyer en LMNP au moment de la première mise en location. Il doit assurer un rendement locatif suffisant à l'investisseur.

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