Zoom sur la Zone A de la loi Pinel

Introduit par la loi de finances de 2015 et reconduit jusqu’à fin 2024, le dispositif Pinel permet de défiscaliser son investissement immobilier, à condition que le logement se situe dans le zonage concerné.

Le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel dépend de zones dites "tendues", dans lesquelles la demande est plus élevée que l'offre de logement locatif : un marché particulièrement complexe pour les Français, notamment autour de Paris où dans les grandes agglomérations du territoire. A l’origine, les villes concernées sont réparties en 5 zones loi Pinel : A bis, A, B1, B2 et C. Depuis le 1er janvier 2019, les zones B2 et C sont exclues du dispositif Pinel.

Par Damien M.

6 min de lecture

31 janvier 2024

Quels sont les contours de la loi Pinel en zone A dans le neuf et quelles villes sont visées par la réduction d'impôt ? Les villes en zone A sont dynamiques et en constante mutation. Outre la région PACA, d'autres régions en font partie. À l'instar de nombreuses villes attractives d'Île-de-France, Lille, Montpellier, Marseille, Lyon ou encore des communes en Côte d'Azur dans lesquelles les charges immobilières sont élevées. Détails.

Zone A en loi Pinel : de quoi s'agit-il ? 

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En septembre 2017, le Gouvernement a pris la décision de prolonger le dispositif Pinel. Cela a entraîné la modification des zones en loi Pinel dans le but de prendre en compte certaines communes connaissant une demande locative particulièrement intense. Ainsi, la zone A regroupe de nombreuses villes supplémentaires depuis le 1er janvier 2018, à l’instar de communes en Île-de-France et des métropoles importantes.

La zone A, tout comme la zone A bis, est une zone où la demande locative est très élevée. Contrairement aux zones à éviter, la zone A en loi Pinel regroupe des villes très attractives pour plusieurs raisons : cadre de vie, qualité de l'offre d'emploi ... Elles sont généralement situées à proximité de bassins d'emplois recherchés qui se développent rapidement. En outre, ces villes sont entourées d'importants pôles universitaires, constituant ainsi un cadre idéal pour les jeunes étudiants à la recherche d'un logement. Sans oublier les attraits touristiques importants (parcs naturels, centres culturels, patrimoine à découvrir, montagnes, mer, proximité avec les autres pays de l'Union européenne). Tous ces éléments combinés expliquent notamment pourquoi de nombreux investisseurs sont à l'affût de biens immobiliers dans cette zone loi Pinel.

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Loi Pinel : quelles sont les villes situées en zone A ? 

La zone A de la loi Pinel concerne des villes situées dans un marché immobilier particulièrement tendu. On y trouve de nombreuses villes situées en Côte d'Azur, certaines en Île-de-France et d'autres villes très recherchées comme Lyon, Lille, Marseille et Montpellier. Cette zone regroupe également des villes de l'Ain et des Alpes-Maritimes (Antibes notamment). Sans oublier des communes situées en Corse-du-Sud (Ajaccio, Porto-Vecchio et Bonifacio). Le nord n'est pas en reste, de même que le département de l'Oise (Chantilly et Chambly notamment). Enfin, plusieurs communes de la Haute-Savoie, de la Seine-et-Marne et des Yvelines sont concernées. 

Vous l'aurez compris, les communes situées dans la zone A sont en grande majorité des villes très dynamiques et où le marché de l'emploi se porte bien. Or, la tension locative fait que les offres de logements sont moins élevées que la demande. 

Bon à savoir : si vous avez un doute sur la localisation de votre logement en loi Pinel, n’hésitez pas à utiliser le simulateur officiel du Service public


Les villes en zone A sont-elles éligibles à la loi Pinel ? 

La défiscalisation offerte par la loi Pinel est soumise à certaines conditions, toutes zones confondues. Il s'agit notamment du type de logement et de la durée effective de mise en location. Depuis 2020, les zones B2 et C de la loi Pinel sont exclues du dispositif.  

Éligibilité loi Pinel et plafonds de ressources 

La loi Pinel instaure un plafond de ressources pour les locataires, au-delà duquel il est impossible de bénéficier de l'avantage fiscal. Cela est destiné à favoriser l'accession au logement pour les ménages dits "modestes". 

En 2024, les plafonds de ressources par rapport à la composition des foyers sont les suivants : 

Dispositif Pinel et plafond de loyer 

En plus du plafond de ressources des locataires, la loi Pinel instaure un plafonnement du loyer applicable. Ce dernier varie selon les zones concernées. En Zone A, il est de 13,56 €/m²

Autres conditions pour bénéficier de la loi Pinel Zone A 

Enfin, la loi Pinel implique de remplir certaines autres conditions cumulatives indispensables. Vous devez louer votre logement non meublé, à titre de résidence principale pour le locataire, au moins pendant 6 ans. En outre, vous êtes tenus de procéder à sa mise en location 1 an au maximum après son achat ou à la suite de sa construction définitive. 

Notez également que le dispositif Pinel vous permet de pouvoir louer votre bien à un membre de votre famille, tout en bénéficiant de la défiscalisation. Cependant, il ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal et ne pourra pas percevoir les aides au logement octroyées par la Caisse d'allocations familiales.

J.B., Kadran

Quel calcul pour le loyer Pinel en zone A ? 

Investir en zone A de la loi Pinel est une solution très intéressante pour réduire ses impôts tout en misant sur un investissement locatif de qualité.  

Afin de calculer au mieux votre loyer Pinel pour un logement situé en zone A vous devez tenir compte de plusieurs éléments : la surface utile, le barème du dispositif Pinel (soit 13,56 €/m²) et le coefficient multiplicateur. Ce dernier s'obtient en réalisant le calcul suivant : 0,7 + (19/surface utile). 

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