Loi Pinel : quelles sont les zones à éviter ?

Le dispositif Pinel a rencontré un vif succès depuis sa mise en place en 2015. Il faut dire que ses avantages sont nombreux. Permettant d'investir dans un logement neuf tout en réduisant ses impôts, la loi Pinel offre aussi une protection contre les loyers trop élevés en location. Mais comme tout dispositif lié à l'investissement immobilier, il peut comporter quelques risques personnels.

Notamment, certaines zones loi Pinel (villes) sont peut-être à éviter si vous voulez maximiser votre profit et garder l'esprit serein en général. En 2019, le Laboratoire de l’Immobilier avait publié une étude référençant 64 villes à risque, dont 39 communes à éviter dans le cadre du dispositif Pinel. Reprenons, à titre purement indicatif, cette étude.

Par Damien M.

6 min de lecture

31 janvier 2024

Pourquoi mener une étude sur les zones à risque en Loi Pinel ? 

Depuis plusieurs années, les investisseurs sont nombreux à se tourner vers l'investissement locatif. Cela s'est surtout accru avec la baisse des taux d'emprunt, ce qui a permis à de très nombreux Français de devenir propriétaires. Investir dans une zone loi Pinel a été une aubaine pour de nombreuses personnes attirées par le potentiel de défiscalisation. L'investisseur choisit sa durée d'engagement, de 6 ans au minimum, avec une réduction d'impôts loi Pinel qui démarre à 9 % en 2024 (contre 10,5 % l'année passée). 

Achetez plus vite, au meilleur prix

Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.

Une étude pour prévenir les investisseurs sur les villes à risque  

Toutefois, certains ménages ont eu la mauvaise surprise d'investir dans des communes où la demande locative est faible, voire nulle. Si certaines zones sont particulièrement tendues (à l'instar des zones A et A bis), il en va différemment de certaines communes souvent isolées. C'est notamment le cas de villes situées en zone B2 loi Pinel ou C qui sont exclues du dispositif Pinel depuis 2020.  

Critères d’analyse des villes à éviter en loi Pinel 

Pour prévenir le maximum de personnes et leur éviter d'investir à perte dans des zones à éviter en Loi Pinel, le Laboratoire de l'Immobilier a mené une étude complète sur les communes éligibles à la loi Pinel. L'analyse des agglomérations se base sur 5 critères différents : 

  1. le volume de nouveaux logements à la construction, 

  2. le taux de vacance du parc locatif, 

  3. la population totale dans la commune et ses variations dans le temps, 

  4. le volume de nouveaux logements autorisés depuis 2010, 

  5. le taux de remplissage. 

Achetez plus vite, au meilleur prix

Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.

Résultat de l'étude : 39 villes à éviter en loi Pinel 

L'étude a révélé l'existence de 39 communes à éviter, sur un total de 64 villes "à risque". Ces dernières se situent toutes dans les zones B1, B2 et C du dispositif Pinel. Parmi ces villes, celles qui reviennent en priorité sont les suivantes : 

  • Bourg-en-Bresse, 

  • Vichy, 

  • Troyes, 

  • Angoulême, 

  • Dinan, 

  • Saint-Brieuc, 

  • Périgueux, 

  • Valence, 

  • Béziers, 

  • Douai, 

  • Boulogne-sur-Mer, 

  • Maubeuge, 

  • Montbéliard, 

  • Chartres, 

  • Pau, 

  • Vienne, 

  • Saint-Étienne, 

  • Le Havre, 

  • Roanne, 

  • Cherbourg-Octeville, 

  • Cambrai, 

  • Mulhouse, 

  • Le Mans, 

  • Longwy, 

  • Avignon, 

  • Chamalières, 

  • Dieppe, 

  • Sens, 

  • Fécamp. 

D'autres communes ressortent de l'étude comme étant dans une situation intermédiaire, à surveiller particulièrement dans certaines zones loi Pinel. Il s'agit entre autres de villes comme Perpignan, Poitiers, Quimper, Metz, Colmar, Arras, Laval ou encore Carpentras. 

Les zones B2 et C sont exclues du dispositif de défiscalisation en loi Pinel. Ainsi, seules les zones A, A bis et B1 sont aujourd’hui éligibles à la loi Pinel.

Quels sont les risques des zones à éviter en loi Pinel ? 

Concrètement, quels sont les risques que vous prenez en investissant dans une zone à éviter de la loi Pinel ? Vous risquez des déconvenues financières en ne trouvant pas de locataire dans une ville où la demande locative est faible, voire inexistante. Cela s'explique par le fait que ces villes sont pour la majorité situées dans des zones à très faible tension locative, où l'offre d'emploi est parfois en crise et peu attractives. Or, faute de trouver des locataires, vous ne pouvez pas profiter de l'avantage fiscal que vous offre la loi Pinel. Cela peut se répercuter sur vos finances, en rendant plus difficile le remboursement de votre crédit immobilier. Parfois, certains investisseurs éprouvent également des difficultés à revendre leur logement. La perte financière peut aussi s'exprimer au moment de la revente, avec une perte sèche du fait d'une moins-value. 

Il est fortement recommandé de ne pas se lancer trop rapidement dans un investissement en loi Pinel, au risque d'opter pour un logement situé dans une zone peu attractive pour les locataires. Avant d'investir, n'hésitez pas à mener une étude de marché sur les prix de l'immobilier et la demande locative, sans oublier de tenir compte des prochains projets menés dans la ville convoitée.

J-B., Kadran

Quelles sont les villes les plus rentables pour investir en loi Pinel ? 

Vous l'aurez compris, investir dans les zones B2 et C n'est pas rentable puisque ces communes sont exclues du dispositif Pinel et qu'elles rencontrent une faible demande locative. Certaines communes situées en zone B1 sont également à exclure en matière d’investissement locatif loi Pinel.  

Au contraire, les trois principales têtes d'affiche à la course à la rentabilité sont Paris et ses environs, Bordeaux et Toulouse. Lille et Lyon, en qualité de grandes agglomérations attractives et dynamiques, sortent leur épingle du jeu. 

Pour dénicher une ville où investir en loi Pinel il est nécessaire de s'intéresser en priorité à sa localisation géographique. Le tout, en priorisant des agglomérations en plein essor économique et démographique. C'est notamment le cas du Grand Paris, qui offre une belle perspective de rentabilité pour votre investissement immobilier via le dispositif Pinel. Jeunes actifs, étudiants de tous horizons, touristes et familles sont à la recherche active de logements dans cette zone. 

Nos autres guides sur les zones en loi Pinel

Achetez plus vite, au meilleur prix

Des opportunités triées sur le volet et une expertise locale éprouvée : nous assurons le succès de votre projet immobilier.