LMNP régime réel : comment ça marche ?

Quand on choisit le statut de LMNP, Il faudra aussi choisir entre le micro BIC et le régime réel. Ces deux régimes d’imposition ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients.

Le régime réel permet notamment de déduire certaines choses du chiffre d’affaires, pour réduire l’assiette imposable. Cette option de régime fiscal du LMNP reste néanmoins la plus complexe, en termes d’obligations administratives et comptables.

Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Le régime réel est un régime d’impôt selon lequel le propriétaire sera imposé sur le résultat de l’activité de location. Il pourra donc être imposé sur un bénéfice. Il est aussi possible que l’activité soit déficitaire, c’est-à-dire qu’elle soit associée à plus de charges et amortissements en cours que de recettes. On parle alors de déficit foncier.

Dans le cadre du LMNP, on lui oppose le régime micro-BIC. Selon ce dernier, l’impôt n’est pas appliqué sur un résultat, mais sur le chiffre d’affaires généré, auquel on applique un abattement. Il sera de 50 %, sauf pour les locations de meublé touristique où il atteint 71 %.

Quelles obligations avec le régime réel ?

Pour profiter du régime réel, le propriétaire doit se soumettre à certaines obligations comptables. Il doit ainsi fournir des documents permettant de justifier les charges et les recettes liées à l’activité. Peuvent lui être demandés :

• Un bilan,
• Un compte de résultat,
• Un tableau des immobilisations des amortissements et de tous les autres éléments concernant d’éventuelles plus-values ou moins values sur l’activité,
• Un tableau indiquant la valeur ajoutée produite,
• Différents relevés pour attester des provisions, des amortissements ou encore des déficits reportables.

Contrairement au régime micro-BIC, il ne suffit donc pas de déclarer ses revenus locatifs au moment de la déclaration des revenus.

Quand choisir le régime réel en LMNP ?

Il existe plusieurs cas dans lesquels il sera avantageux de choisir le régime réel en LMNP. Ce dernier s’impose parfois aux investisseurs.

Régime réel et LMNP : une question de revenus

Il est important de savoir qu’au-delà d’un revenu locatif de 77 000 € par an, le propriétaire bascule automatiquement au régime réel. Même s’il bénéficiait jusqu’à l’heure du régime micro-BIC, son régime sera mis à jour.

Le régime réel quand les charges sont importantes

Avec le régime micro-BIC, l’abattement automatiquement appliqué par l’administration fiscale est de 50 %. Quand les charges liées à l’activité de location sont plus importantes que la moitié des revenus, il est donc intéressant de passer au régime réel. Cela permettra de disposer d’une assiette imposable moins importante.

Par exemple, pour une location rapportant 15 000 € par an, admettons qu’un propriétaire entame des travaux d’entretien pour un montant de 10 000 €. L’assiette imposable au régime réel sera de 5 000 €, contre 7 500 € avec le régime micro-BIC.

Le mécanisme du déficit foncier grâce au régime réel en LMNP

Le régime réel peut aussi être choisi par ceux qui souhaitent se créer un déficit foncier. C’est une situation dans laquelle les charges supportées par l’activité de location sont plus importantes que les loyers perçus. Il s’agit alors véritablement d’investir, sans avoir à payer d’impôts supplémentaires à cause de cette activité.

Le déficit foncier peut être créé par un investissement dans un LMNP ancien, avec de nombreux travaux de rénovation à effectuer.

Comment choisir le régime réel en LMNP ?

Le choix du régime réel ou du régime micro-BIC au début de l’activité de loueur de meublés et non professionnels n’est pas définitif.

Le régime réel au moment de la déclaration de l’activité

Il est possible d’opter pour le régime réel au moment de déclarer son activité de loueur de meublé non professionnel. Pour obtenir le statut, il faut remplir le formulaire P0i, à adresser à l’administration fiscale. Sur ce dernier, il faut cocher le régime d’impôt choisi pour la première année d’activité.

Le changement du régime micro-BIC ou régime réel

Avec le statut de LMNP, le choix du régime fiscal reste flexible, tout au long de l’activité. Il est ainsi possible de passer de l’un à l’autre des deux régimes disponibles, chaque année. À l’occasion de la déclaration de revenus, vous pourrez informer l’administration fiscale de votre volonté de changer de régime.

Vous pouvez effectuer cette démarche en adressant un courrier en recommandé avec accusé de réception au SIE dont vous dépendez. Il est aussi possible d’effectuer cette démarche directement en ligne, via la messagerie sécurisée mise à disposition sur l’espace professionnel.

L’appel à un comptable est-il obligatoire avec le régime réel en LMNP ?

S’il n’est pas obligatoire, l’appel à un expert-comptable quand on passe au régime réel reste recommandé. Ce dernier aura à charge la gestion de plusieurs points importants et notamment les différentes obligations comptables, en éditant notamment un bilan et un compte de résultats. Il vous aidera aussi à déterminer quelle charge et amortissement peuvent être déduits, pour assurer la rentabilité de l’investissement grâce à ce régime. Par ailleurs, il porte aussi la responsabilité de la validité des déclarations faites à l’administration fiscale.