Comment faire sa déclaration en LMNP ?

Un investisseur doit effectuer une déclaration, pour obtenir le statut LMNP. Il a ensuite l'obligation de déclarer les revenus issus de la location. En fonction du régime fiscal choisi, les démarches et obligations administratives ne sont pas les mêmes. Au régime réel comme au régime micro-BIC, il faudra néanmoins remplir sa déclaration via le CERFA 2042 C PRO.

De très nombreux particuliers soucieux de la fiscalité du LMNP confient les différentes déclarations à un expert-comptable.

Par Rémy E.

5 min de lecture

24 janvier 2024

Déclaration LMNP : comment obtenir le statut ?

Pour prétendre au statut LMNP, il faut réunir plusieurs conditions. Le logement doit tout d'abord répondre aux critères d'un meublé, en comprenant tous les équipements nécessaires. Les loyers annuels ne doivent quant à eux pas dépasser 23 000 € ou 50 % des revenus fiscaux du foyer.

Quand le projet d'investissement entre dans ces critères, il est possible de demander à devenir loueur de meublé non professionnel. Pour cela, il faut remplir le formulaire P0i CERFA 11921*05. La démarche est donc assez simple.

La déclaration doit être faite dans un délai de 15 jours suivant la mise en location du logement. Il faudra ensuite choisir le régime fiscal sous lequel on souhaite déclarer ses revenus locatifs.

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Déclaration LMNP avec le régime micro-BIC

Le régime micro BIC permet de profiter de 50 % d'abattement sur le montant total des loyers, avant calcul de l'impôt. L'abattement peut même atteindre 71 %, quand il s'agit d'une location de meublé touristique. L'administration fiscale applique automatiquement l'abattement correspondant à votre situation.

Les obligations avec le régime micro-BIC

Avec le régime micro BIC, les obligations de l'investisseur sont très légères. Il n'y a par exemple aucune obligation à tenir sa comptabilité ou encore à déclarer un quelconque résultat. Il suffira simplement de déclarer les revenus locatifs en même temps que ses autres revenus.

Le cerfa de déclaration LMNP en micro-BIC

Pour déclarer les revenus locatifs avec le régime micro-BIC, il faut remplir une annexe à la déclaration des revenus. Il s'agit du formulaire 2042 C PRO. Pour ceux qui choisissent de déclarer leurs revenus en ligne, il suffira de cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles », dans les revenus à catégoriser au début de la déclaration.

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Déclaration LMNP avec le régime réel

Au régime réel, il n'y a pas d'abattement standard à effectuer sur les recettes. Ce sont les charges qui seront directement déduites de l'assiette imposable. En principe, on considère qu'il est idéal de choisir ce régime, quand les charges dépassent 50 % des revenus. Avec ce régime, il est même possible d'atteindre la situation du déficit foncier. Les charges sont alors plus importantes que les revenus, pour faire baisser l'imposition globale du propriétaire.

Les obligations avec le régime réel

Les obligations administratives et comptables au régime réel sont plus importantes qu'avec le régime micro BIC. Il faudra en effet effectuer plusieurs déclarations, pour justifier des recettes, mais aussi des charges liées à l'activité. On doit ainsi remplir les déclarations suivantes :

  • déclaration 2033-A : bilan simplifié

  • déclaration 2033-B : compte de résultat simplifié

  • déclaration 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values

  • déclaration 2033-D : relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables

  • déclaration 2033-E : détermination de la valeur ajoutée

Le propriétaire doit aussi tenir une comptabilité, comme le ferait une entreprise. L'appel à un expert-comptable peut être une bonne idée pour répondre à ces obligations.

Le cerfa de déclaration LMNP au régime réel

Concernant la déclaration des revenus, l'éventuel déficit ou bénéfice doit être reporté sur la déclaration de revenus 2042 C PRO. Attention à ne pas renseigner le chiffre d'affaires suite des revenus locatifs. Il est important que les charges aient déjà été imputées avant déclaration. Ces dernières ne peuvent pas être présumées par l'administration fiscale.

À partir de combien déclarer ses revenus en LMNP ?

Absolument, toutes les recettes issues de la location doivent être renseignées. Pour une location occasionnelle d'une partie de l'habitation principale du propriétaire, les revenus locatifs peuvent être exonérés d'impôts. Pour cela, il faut qu'il soit inférieur à 760 € par an. Ils doivent néanmoins être déclarés au moment de la déclaration des revenus.

Quand faire la déclaration de revenus en LMNP ?

Les revenus locatifs sont à renseigner sur la déclaration des revenus de l'année suivante. Par exemple, les revenus récoltés en 2023 sont à renseigner sur la déclaration de revenus 2024.

L’appel à un comptable pour les déclarations LMNP

Quel que soit le régime fiscal choisi, il peut être intéressant de passer par un expert-comptable. Il se porte garant de la validité des déclarations effectuées auprès de l'administration fiscale. En cas de contrôle ou d'erreur, il sera responsable, et s'occupera de tout.

L'expert-comptable est aussi un professionnel qui peut vous assurer une optimisation fiscale maximale. Il pourra vous permettre de bien choisir le régime fiscal appliqué aux recettes locatives. Si vous choisissez le régime réel, il pourra aussi vous guider, concernant les charges déductibles ou amortissables.

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