Immobilier à Nantes et dans le département : les chiffres

Saviez-vous que la région nantaise était l’une des plus attractives de France ? Incontournable pour tout nouvel investisseur, Nantes est la sixième ville de France en termes d’habitants. Classée ville d’art et d’histoire, Nantes n’a d’équivalent sur la côte Nord-Ouest et est d’ailleurs la capitale économique et culturelle du Grand Ouest. Souvent propulsée sur le devant de la scène nationale et internationale, Nantes jouit d’une attractivité qui ne cesse de grandir.

Les prix du marché sont malheureusement à la hauteur de cette attractivité. Bien que l’on constate une tendance à la baisse (ou à la régularisation) en cette année 2024, il faut toujours compter 4 699 €/m² pour une maison et 3 872 €/m² en moyenne pour un appartement. Les terrains ne sont pas épargnés : 497 €/m² en moyenne. Devez-vous investir à Nantes ? Détails.

Les prix au m² à Nantes

Afin de mieux comprendre le marché immobilier nantais, il nous semble primordial de dresser une vue d’ensemble des prix du marché.

Type de bien (neuf et ancien confondus)	Prix de vente net moyen constaté*
Maison	4 699 €/m²
Terrain	497 €/m²
Appartement (toutes superficies)	3 872 €/m²
Studio	4 420 €/m²
T1	3 862 €/m²
T2	3 724 €/m²
T3	3 643 €/m²
T4	4 029 €/m²
T5	4 257 €/m²
T6	4 786 €/m²
T7	5 746 €/m²

*Ces prix sont basés sur l’analyse des transactions immobilières effectivement réalisées dans la commune en 2022.

Prix des maisons à la vente à Nantes

Sur les 181 975 logements que compte la commune, on noterait une part quasiment similaire d’appartements et de maisons (lesquelles sont surtout anciennes). Toutefois, les maisons sont réellement sous-représentées dans les transactions immobilières : seulement 22,6 % des biens mis en vente depuis 2014, contre 75,1 % d’appartements.

Ainsi, sans surprise, on comptabilise “seulement” 1 666 maisons en vente en 2022 soit 1/5 du nombre d’appartements apparus dans les annonces immobilières la même année.

Ci-dessous, les données 2022 :

	Moyenne	Min	Médiane	Max
Surface habitable (m²)	103	50	94	185
Surface terrain (m²)	561	100	346	1 534
Prix (FAI)	506 341 €	190 000 €	452 126 €	929 500 €

Et les prix d’une maison en location à Nantes ?

On estime actuellement le loyer nantais à 13,1 €/m², soit environ 1 340 € pour une maison de 103 m² et 655 € pour une maison de 50 m². Il ne s’agit bien sûr que d’estimations. Cela dépend du quartier et de l’environnement direct du bien. Aussi, le prix des loyers de maisons a augmenté de 26,6 % en 5 ans…

Prix des appartements à la vente à Nantes

Combien débourser pour son investissement locatif en copropriété ? Du fait de la part d’étudiants, de jeunes actifs et de familles avec enfants en bas âge, le marché nantais des appartements est particulièrement florissant. On peut considérer que l’appartement type à Nantes coûte en moyenne 219 131 € pour 57 m² soit un prix moyen au m² de 3 912 €.

Voici les prix constatés sur les transactions immobilières en 2022 dans la commune. Notons que plus de 5 000 appartements ont été mis en vente cette année-là.

	Moyenne	Min	Médiane	Max
Surface habitable (m²)	57	20	55	102
Prix (FAI)	219 131 €	85 000 €	187 000 €	460 000 €

Les prix d’un appartement en location à Nantes

A la location maintenant, on estime le loyer moyen à 13,8 €/m². Autrement dit, comptez en moyenne 759 € pour un appartement de 55 m². Ces estimations sont toutefois relativement basses, si l’on souhaite investir en hypercentre ou sur l’ile de Nantes. A noter : les appartements sont les plus susceptibles de voir leur loyer augmenter. On constate déjà +45 % en 10 ans, de quoi assurer votre rentabilité future.

Prix des terrains à la vente à Nantes

Au total sur l’année 2022, on comptabilise 65 terrains vendus dans la métropole nantaise, sur la base desquels nous avons calculé les données suivantes. Ce chiffre est moins élevé que dans des communes telles que Pornic, Saint-Brévin les Pins ou encore Saint-Nazaire, mais bien plus que dans la plupart des communes du département.

	Moyenne	Min	Médiane	Max
Surface de terrain (m²)	2 286	242	736	6 708
Prix (FAI)	792 967*	36 760 €	250 000 €	1 892 940 €

* On remarque que la moyenne élevée du prix des terrains est fortement conditionnée par le terrain le plus cher apparu dans les transactions immobilières en 2022, mis en vente à 1 892 940 € pour 6 708 m². Cela représente un prix au m² de 282 €.

Immobilier à Nantes : comment évoluent les prix ?

L’attractivité de la région nantaise se matérialise depuis déjà quelques années sur la courbe des prix. Pour y voir plus clair, voici une représentation graphique de l’évolution moyenne des prix de l’immobilier à Nantes (maison, appartement et terrain).

On le remarque : maisons et appartements suivent un schéma similaire. Entre 2021 et 2022, ce sont cependant les maisons qui ont connu l’augmentation tarifaire la plus significative, du fait d’un regain d’intérêt des particuliers pour ce type de bien.

Habiter ou investir à Nantes : état des lieux du parc de logements

A Nantes, on recense une très nette majorité d’appartements, un profil partagé en général par les métropoles. La majeure partie de ces appartements est sortie de terre entre 1971 et 1990 pour répondre à la demande croissante, mais la dynamique de construction ne s’est jamais vraiment tarie.

Sur la commune, on compte ainsi très peu de logements anciens, dont l’étiquette énergie est mauvaise (F ou G sur le DPE). Au total, seules 5 % de passoires énergétiques sont à déplorer : un pourcentage nettement inférieur à la moyenne nationale de 17 %. Les logements économes quant à eux, représentent 31 % des biens analysés via un DPE.

La période de construction dominante des appartements se situant avant les années 2000, et donc les réglementations thermiques, elle implique une proportion importante de logements classés E. S’ils ne sont pas considérés comme étant des passoires énergétiques, ils seront toutefois inlouables d’ici à 2030 selon les mesures du gouvernement. Il ne s’agit donc pas d’ignorer ce point !

Acheter dans le neuf à Nantes : les programmes immobiliers ne manquent pas !

Le marché immobilier nantais est en partie porté par le parc immobilier neuf, en pleine croissance. Le Plan Local de l’Habitat (PLH) 2019 – 2025 a prévu la construction d’environ 6 000 nouveaux logements/an sur Nantes et sa périphérie, dont près de 2 000 logements sociaux.

Locataire vs propriétaire : quel est le profil démographique des nantais ?

Réaliser un investissement immobilier rentable à Nantes, cela implique de connaître non seulement le panorama de la commune, mais également sa population. Nantes catalyse près de 48 % de l’ensemble de la population de sa métropole, une population hétérogène de par sa nature avant tout. Avec sa densité démographique de 4 776 habitants/km², Nantes a beaucoup à nous apprendre sur ses résidents. Qui sont les Nantais ?

Pour commencer, du fait de ses nombreux établissements d’enseignement supérieurs, Nantes accueille 52,6 % de personnes seules et 61,2 % de locataires. Dans la commune, les moins de 30 ans représentent effectivement 44,6 % de la population.

Les familles quant à elles, ont tendance à rejoindre la périphérie directe ou indirecte afin de profiter de tarifs plus abordables. Elles représentent 44 % des ménages. Parmi ces familles, les couples avec ou sans enfants sont en proportion équivalente (environ 42 %).

Ainsi, si la part des +60 ans a tendance à évoluer à Nantes, la commune reste une ville jeune, attractive de façon constante pour tous profils confondus. Entre 2009 et 2018, le territoire nantais a enregistré +5 % de nouveaux arrivants : criant.

Le profil démographique nantais suit la même tendance que les autres métropoles françaises : une majorité de locataires, de jeunes, et une part de +60 ans en augmentation. Ce profil diffère dans les communes limitrophes telles que Saint-Sébastien sur Loire, accueillant 63,4 % de propriétaires et 60 % de familles. Il est intéressant de garder ce profil en tête au moment de choisir son investissement. Bien entendu, d’un quartier à l’autre, les disparités peuvent parfois être importantes.

Pourquoi investir dans l’immobilier à Nantes ?

Si l’on pouvait retracer en quelques lignes l’histoire de Nantes, on dirait certainement que celle-ci a été ponctuée de renouveaux, tant culturels qu’économiques ou encore urbains. Aujourd’hui, le dynamisme économique de Nantes rayonne toujours dans l’Ouest de la France. La Cité des Ducs jouit d’ailleurs du titre de premier pôle économique du Grand Ouest, du fait notamment de sa croissance industrielle et de l’emploi, deux fois supérieure à la moyenne nationale. Nouveaux arrivants et investisseurs se laissent depuis quelques années aisément séduire par ce dynamisme économique promettant une douce qualité de vie. Et cela se ressent sur l’évolution démographique globale de la commune. Investir à Nantes vous permet donc sans aucun doute de maximiser votre rentabilité et de réduire les risques de vacance.

Mais il ne s’agit certainement pas là du seul atout que Nantes ait à offrir. Elle attire pour ses espaces verts (57 m² d’espaces verts par habitant, plus de 100 parcs et jardins). Cet environnement direct, qui séduit les locataires et qui permet de valoriser un bien immobilier, est un atout de plus dans votre main. La ville est d’ailleurs la seule en France à avoir été élue capitale verte européenne (en 2013), du fait de ses espaces verts mais également de la qualité de son réseau de transports en commun et de son utilisation généralisée et croissante des énergies renouvelables.

Relativement aux transports en commun, la ville est dotée de près de 54 lignes de bus et de busway, de navettes fluviales et de trois lignes de tram. La ligne 1 du tramway nantais est d’ailleurs la troisième ligne française la plus fréquentée à l’heure actuelle. Ce réseau de transports en commun tentaculaire confère à Nantes un atout de taille : celui de permettre à ses habitants de se déplacer à moindre coût et de rejoindre rapidement leur lieu de travail et leur domicile, quel que soit leur quartier d’habitation. Encore une fois, un atout de taille pour qui souhaite investir dans la pierre et ne pas se tromper.

Où investir à Nantes, la Cité des Ducs de Bretagne ?

A Nantes, les disparités sont fortes selon les quartiers. Attractivité, profil démographique, infrastructures, commerces ou transports, il est primordial de quadriller chacun des 11 quartiers administratifs afin d’en déduire le plus propice à un investissement immobilier.

Parmi les zones les plus peuplées de Nantes, on trouve Decré – Cathédrale, l’Ile de Nantes (République, ou encore Beaulieu-Mangin) et enfin Zola.

• Quartier Zola. A majorité de locataires, le quartier est principalement peuplé de jeunes cadres et de familles. Marchés, commerces de proximité, parcs et jardins : ici, vous ne pouvez pas vous tromper.
• Centre-ville. Bien entendu, le centre historique nantais continue d’être prisé par les nouveaux arrivants et notamment les étudiants. La part de studios y est élevée. Toutefois, ce type de bien est le plus onéreux si l’on s’attarde sur son prix au m². Il est également plus prisé des étudiants et sujet à de la vacance locative régulière.
• L’ile de Nantes, est le quartier de Nantes qui expérimente le plus de renouveaux urbains. Entièrement remodelé par la commune, il offre un potentiel intéressant : des biens immobiliers de plus grande superficie, à proximité directe d’une ligne de busway ou de tram, et disposant d’une large gamme de commerces à pied. Comment ne pas saisir sa chance ?

A contrario, notez que du côté du Vieux Malakoff ou de Toutes-Aides, des quartiers pourtant eux aussi centraux et de superficie similaire, on compte moins de 1000 logements. Pour autant, des pépites peuvent toujours s’y nicher !

Investir dans l’immobilier : les communes du département pourraient vous étonner

Le département de la Loire-Atlantique s’articule autour de deux pôles majeurs : Nantes et Saint-Nazaire. Forte de son attractivité économique, Saint-Nazaire attire surtout un profil de jeune actif ou de familles sans enfants. Investir à Saint-Nazaire, c’est profiter d’une rentabilité locative somme toute mesurée, mais pour un investissement initial encore abordable : moins de 3 000 €/m² pour une maison ou un appartement. Le prix des terrains quant à lui, reste dans la moyenne du département, soit entre 200 et 300 €/m².

A Nantes en revanche, les prix sont aussi élevés qu’il l’est à prévoir : plus de 4 500 €/m² pour une maison et 3 872 €/m² si on se fie à la médiane des appartements vendus en 2022. Le prix des rares terrains disponibles explose aussi, atteignant les 500 €/m² la même année. Si opportunité immobilière il y a, peut-être avez-vous également intérêt à considérer la proche couronne, dont l’attractivité démographique se confirme d’année en année.

Du côté de Vertou, Thouaré-sur-Loire ou encore Saint-Sébastien, il faudra compter entre 3 500 € et 4 000 € du m² pour une maison. Le prix médian des appartements, lui, est sensiblement similaire, sauf à Orvault, en nord Loire ou il est encore possible de trouver des pépites pour moins de 3 000 € du m².

Le département de Loire-Atlantique dispose également d’une belle façade maritime de laquelle vous rapprocher si vous visez la location saisonnière, la location de résidence secondaire ou encore les beaux appartements côtiers. Les communes de La Baule ou de Pornichet par exemple, offrent un confort de vie inégalé et sont constamment prises d’assaut. Une bonne opportunité pour qui souhaite limiter sa vacance locative, mais attention : vous ne trouverez vraisemblablement pas d’opportunité immobilière à moins de 5 000 €/m². La commune de Pornic semble afficher des tarifs plus raisonnés, mais attention : il y a toujours peu de transactions immobilières car les biens disponibles se font rares.

Le tableau suivant répertorie les principales communes de Loire-Atlantique et leurs prix médians en immobilier (liste non exhaustive). Pour en savoir plus sur le marché immobilier de l’une d’entre elles, rendez-vous sur notre guide par commune.

Commune de Loire-Atlantique	Prix médian au m² pour une maison	Prix médian au m² pour un appartement	Prix médian au m² pour un terrain
Les Sorinières	3 429 €	3 445 €	253 €
Haute-Goulaine	3 445 €	3 557 €	310 €
Basse-Goulaine	3 964 €	3 849 €	287 €
Oudon	2 591 €	NR	NR
Vallet	2 757 €	2 539 €	NR
Sautron	3 902 €	4 067 €	252 €
Bouguenais	3 333 €	3 205 €	118 €
Saint-Julien de Concelles	2 945 €	2 462 €	147 €
Thouaré-sur-Loire	3 525 €	3 518 €	49 €*
Couëron	3 211 €	3 250 €	188 €
Orvault	4 000 €	2 618 €	401 €
Nort-sur-Erdre	2 940 €	2 018 €	216 €
Saint-Herblain	3 586 €	2 644 €	317 €
Rezé	3 974 €	2 895 €	252 €
Saint-Brévin	4 175 €	4 182 €	299 €
La Baule	6 163 €	6 185 €	268 €
La Chapelle-sur-Erdre	3 869 €	3 750 €	159 €
Carquefou	3 619 €	3 252 €	150 €
Saint-Nazaire	2 957 €	2 999 €	234 €
Vertou	3 873 €	3 769 €	192 €
Clisson	3 263 €	3 475 €	188 €
Le Pouliguen	5 474 €	5 152 €	768 €*
Pornichet	5 000 €	6 081 €	389 €
Pornic	4 461 €	4 618 €	213 €
Saint-Sébastien sur Loire	3 971 €	3 500 €	322 €

A noter : le prix médian est déterminé sur la base des transactions immobilières réalisées en 2022 dans chaque commune.

*Le faible prix au m² des terrains à Thouaré-sur-Loire s’explique par la faible proportion de terrains mis en vente : seulement 14 analysés. Il en est de même pour le Pouliguen, avec 9 terrains vendus. La médiane est donc plus fortement influencée par les terrains de très grande superficie, vendus au-delà des tarifs habituellement constatés.