Calcul loi Pinel : toutes les modalités pour votre investissement

Un barème établi par l’Administration fiscale chaque année définit les plafonds de loyer à ne pas dépasser selon la commune où vous habitez. Bien évidemment, il est impératif que votre ville fasse partie des zones géographiques éligibles au dispositif Pinel.

Pour connaître la zone géographique dont vous dépendez, référez-vous à la liste ci-dessous :

• Zone A bis : Paris et sa proche périphérie soit 73 communes des département voisins des Hauts-de-Seine, du Val-d'Oise, des Yvelines, et de Seine-Saint-Denis.

• Zone A : L'Île de France, la Côte d'Azur, Lille, Marseille, Montpellier et la partie française de l'agglomération Genevoise.

• Zone B1 : La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l'immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d'Outre-Mer)

Source : https://www.ultimea.fr/le-zonage-pinel.html (Mis à jour le 01/03/2023)

Notez que seules 3 zones sont concernées par le Pinel : la zone A bis, la zone A et la zone B1. La zone B2 peut toutefois y être éligible sous conditions.

La liste exhaustive se trouve sur le site de l'administration.

Maintenant que vous savez de quelle zone géographique vous dépendez, vous pouvez déterminer le prix au m² à ne pas dépasser grâce au barème ci-dessous :

Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000017-20230608#I._Duflot_/_Pinel_metropole_28 (mis à jour : juin 2023).

Deuxième élément à connaître pour calculer votre loyer Pinel : la surface utile de votre logement Pinel. Autrement dit, sa superficie habitable à laquelle vous ajoutez 50 % de la surface des terrasses, balcons et autres annexes privatives (caves, combles, loggias, vérandas). Attention : si ces surfaces privatives dépassent 9 m², le surplus ne sera pas pris en compte dans le calcul.

Une fois que vous aurez calculé la superficie de votre logement, vous pourrez déterminer le coefficient multiplicateur grâce à cette formule : 0,7 + 19/surface habitable votre logement.

Surface, coefficient multiplicateur, plafond de loyer… Désormais, vous avez toutes les cartes en main pour calculer avec précision le loyer maximum de votre bien immobilier Pinel.

Voici la formule à appliquer : Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.

Pour vous aider à y voir plus clair, prenons un exemple concret : vous avez acheté un appartement de 60 m² de surface habitable avec un balcon de 5 m² à La Rochelle. Pour estimer le montant du loyer Pinel à ne pas dépasser, procédez par étape, comme expliqué précédemment.

Calculez la surface habitable en additionnant la superficie de votre logement avec la moitié de la superficie de votre balcon : 60 m² + (0,5 x 5) = 62,5

• Calculez le coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/62,5) = 1,004

• Enfin, référez-vous au plafond de loyer par m² à La Rochelle pour pouvoir calculer votre loyer Pinel. Cette ville se trouve en zone B1. Le plafond de loyer à appliquer est donc de 10,93 €/m².

• Procédez maintenant au calcul final : 60 x 1,004 x 10,93 = 658,42. Le loyer maximum de votre bien immobilier Pinel est donc de 658,42 € (hors charges).

Pour défiscaliser en loi Pinel et profiter des avantages fiscaux qui en découlent, vous devez ainsi impérativement louer votre appartement à un prix inférieur au montant du loyer maximum autorisé, c’est-à-dire, dans notre cas, 658,42 €. Vous percevrez jusqu’à 7 901,04 € de revenus locatifs sur l’année, soumis à l’impôt sur le revenu.

Les loyers que vous percevrez correspondent à des revenus fonciers et sont donc imposés. Il existe deux régimes fiscaux possibles dans le cadre d’une défiscalisation en loi Pinel. Le calcul de la fiscalité Pinel dépend ainsi de votre régime d’imposition :

• Le régime réel, auquel vous êtes soumis si vos revenus dépassent 15 000 € ou si vous faites le choix d’y être assujetti(e). La spécificité de ce régime ? Vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles (taxe foncière, frais de garantie de prêt, prime d’assurances, etc.) de vos revenus locatifs mais également de votre revenu global (dans la limite de 10 700 €).

• Le régime microfoncier, auquel vous pouvez accéder si vos revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € sur l’année. L’abattement appliqué sur vos loyers perçus est de 30 %.

Le taux de réduction octroyé dépend de la durée de votre engagement et du prix de revient global de votre investissement (ne devant pas excéder 300 000 €).

En 2023, ils s’élevaient à :

• 10,5 % sur 6 ans

• Première prolongation de 3 ans : 4,5 %

• Deuxième prolongation de 3 ans : 2,5 %

• 15 % sur 9 ans

• Prolongation de 3 ans : 2,5 %

En 2024, ces taux ont légèrement baissé :

• 9 % sur 6 ans

• Première prolongation de 3 ans : 3 %

• Deuxième prolongation de 3 ans : 2 %

• 12 % sur 9 ans

• Prolongation de 3 ans : 2 %

Concrètement, si vous avez investi en 2023 dans un appartement de 45 m² situé à Marseille d’une valeur de 160 000 €, votre réduction fiscale s'élevait à :

• 16 800 € pour une durée de 6 ans de location (10,5 %)

• 24 000 € pour une durée de 9 ans de location (15 %)

• 28 000 € pour une durée de 12 ans de location (15 % + 2,5 % = 17,5 %).

Compte tenu de ces montants considérables, la réduction d’impôt Pinel, quelle que soit la durée d'engagement, est plus avantageuse pour les investisseurs payant beaucoup d'impôts.