Loi Pinel et bail commercial

Différente de la loi Pinel relative à l’investissement locatif, la loi Pinel bail commercial est entrée en vigueur par le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014. Son but : durcir le cadre réglementaire, jugé trop flou et pas suffisamment protecteur pour les locataires, afin d’encourager l’ouverture de nouveaux commerces. Elle concerne le secteur du commerce et de l’artisanat ainsi que les très petites entreprises. Ainsi, même si la rédaction d’un contrat de bail reste relativement libre, celui-ci est soumis à un cadre légal plus rigoureux et précis.

La loi Pinel bail commercial encadre de manière plus stricte la répartition des charges.

Sur le contrat de bail loi Pinel, il doit figurer un inventaire complet et détaillé des charges et de leur répartition entre le propriétaire bailleur et son locataire. Cet inventaire doit être renouvelé chaque année afin que le locataire soit au courant du montant des charges dont il est redevable.

Par ailleurs, cet inventaire doit également contenir le montant des taxes, des impôts et des redevances liés au local loué.

Le propriétaire bailleur doit également fournir à son locataire un état prévisionnel des travaux mentionnant tous les travaux à venir et leur montant. La répartition des coûts de ces travaux varie en fonction de leur catégorie (définies par le Code de commerce) : les gros travaux étant généralement imputables au bailleur.

La loi Pinel de 2014 encadre la durée des baux commerciaux en apportant une modification notable : l’autorisation de la résiliation anticipée. En effet, avant 2014, seul le bailleur était autorisé à résilier le bail. Depuis, le locataire a la possibilité de résilier son contrat de location tous les trois ans, en respectant certaines conditions.

Si la résiliation est à l’initiative du propriétaire, celui-ci devra dédommager le locataire, en lui versant une indemnité d’éviction.

Par ailleurs, la loi Pinel interdit les « baux fermes », c’est-à-dire les contrats de location proscrivant la résiliation anticipée, sauf dans 4 cas particuliers :

• Si le bail commercial est signé pour une durée initiale supérieure à 9 ans.

• Si le bail commercial concerne un local à usage de bureaux exclusivement.

• Si le bail commercial concerne un local monovalent.

• Si le bail commercial concerne un local de stockage.

Enfin, la loi Pinel a également allongé la durée des baux commerciaux dérogatoires, en la portant à 3 ans. Si le locataire souhaite rester dans le bien à l'issue de cette durée, il devra signer un bail commercial de 9 ans.

Avant la mise en place de la loi Pinel pour les baux commerciaux, l’état des lieux entrant et sortant d’un local n’était pas obligatoire. Depuis, l’état des lieux est une obligation et doit préciser les travaux effectués dans les 3 dernières années, leur montant et leur répartition entre le propriétaire et le locataire.

L’état des lieux peut être réalisé à l’amiable ou par un huissier de justice (dans ce cas, les sommes engagées seront réparties entre le propriétaire et le locataire).

Selon la loi Pinel, les loyers des baux commerciaux peuvent être révisés tous les 3 ans, afin de se rapprocher le plus de la valeur locative du bien.

D’autre part, l’augmentation du loyer est plafonnée et limitée à 10% par an.

Pour calculer le plafonnement légal d’un loyer dans le cadre d’une révision, le propriétaire peut se baser sur :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales, industrielles et artisanales.

• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les entrepôts logistiques, les professions libérales, etc.

Lorsque le bail commercial arrive à son échéance, il est généralement reconduit de manière tacite. Le plafonnement des loyers est conservé, afin que le loyer augmente convenablement. Toutefois, si le bien loué a pris une valeur importante, le propriétaire peut déplafonner le loyer, à condition de respecter l’augmentation par tranche de 10 % chaque année, afin de ne pas mettre en difficulté le locataire.

Toutefois, le bail commercial étant relativement libre en termes de négociation, il est possible de ne pas suivre cette règle, en incluant une clause dans le contrat.

Depuis, cette procédure a été assouplie et seule une lettre recommandée avec avis de réception est nécessaire. Toutefois, toute demande de renouvellement du bail commercial et réponse associée doit être effectuée par acte d’huissier.

Enfin, dernière règle établie dans le cadre de la loi Pinel bail commercial de 2014 : le droit de préférence pour le locataire en cas de vente. Concrètement, si le bailleur décide de vendre son bien commercial en cours de contrat, le locataire doit en être informé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il dispose alors d’un mois à compter du jour où il a appris la vente du bien pour appliquer son droit de préférence, également appelé « droit de préemption », autrement dit : être prioritaire pour acquérir le bien, s’il le souhaite.