LMNP ou SCI, que choisir ?

Pour bien faire son choix en connaissance de cause il est important de connaître le cadre juridique de la SCI et de la LMNP.

La SCI est une société civile à part entière. Cette structure juridique se compose d'au moins deux personnes, dont l'objectif est la location d'un ou de plusieurs biens immobiliers. Désigné par les associés, le gérant s'occupe de la gestion courante de la société. Comme toute société, la SCI rédige ses statuts et définit les modalités du fonctionnement de l'entreprise. Ceux qui constituent une SCI doivent l'immatriculer auprès du RCS (registre des commerce et des sociétés) près le greffe du tribunal de commerce.

De son côté, le statut de LMNP est avant tout fiscal puisqu'il permet de savoir comment défiscaliser pour réduire son impôt. Le propriétaire d'un bien immobilier non professionnel le loue en meublé à un tiers et en retire des revenus locatifs. Le bailleur déclare le statut LMNP dans un délai maximum de 30 jours à compter de la signature du contrat de bail. Il obtient un numéro SIRET lorsqu'il s'immatricule au centre des impôts. Ce n'est qu'à partir de ce moment charnière qu'il peut démarrer son activité de loueur en meublé non professionnel.

En SCI, les bénéfices que vous percevez sont imposés fiscalement au titre de l'impôt sur le revenu, une fois que vous avez déduit les frais occasionnés par la mise en location. Chaque associé fait sa propre déclaration de revenu. A ce titre il indique les montants perçus selon les parts qu'il détient dans la SCI. Les bénéfices perçus sont traités comme des revenus fonciers et soumis au barème de l'impôt sur le revenu puis aux prélèvements sociaux (à hauteur de 17,2 %).

Toutefois vous pouvez opter pour une fiscalité au titre de l'impôt sur les sociétés. Cela vous permet d'amortir davantage le bien immobilier au titre des charges. En cas de vente du bien, vous devrez néanmoins payer des impôts sur les amortissements.

En réalité, les raisons qui peuvent vous pousser à choisir la SCI plutôt que le régime LMNP sont plurielles :

• vous profitez d'une gestion simplifiée du patrimoine, avec une séparation nette entre le patrimoine de la société et celui des associés. Cela vous permet de ne pas engager la responsabilité de vos propres biens en cas de difficulté,

• la prise de décision n'exige aucune unanimité,

• il est possible de sortir de l'investissement plus facilement qu'en individision,

• la transmission du patrimoine dans la famille est facilitée et profite d'avantages fiscaux, notamment via une SCI familiale. Vous bénéficiez entre autres d’un abattement fiscal dans le cadre d'une donation entre parents et enfants.

Toutefois, bien que ce régime soit plutôt facilité dans sa prise en main, il est fortement conseillé de tenir une comptabilité rigoureuse chaque année. Cela vous aidera à y voir plus clair sur les charges et les revenus locatifs de votre SCI.

Fiscalement, la location meublée non professionnelle est une activité commerciale qui génère des revenus locatifs. Les loyers ne sont pas perçus comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En matière fiscale, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Dispositif de défiscalisation immobilière, la LMNP offre un processus d'amortissement du bien via la réduction de vos impôts. Si vous optez pour l'imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges, ce qui peut parfois vous permettre de créer un déficit foncier et ainsi de ne pas être imposable pendant plusieurs années. En outre, la détention de votre bien après 30 ans vous permet de ne pas avoir à payer d'impôts en cas de cession (avantage des plus values des particuliers).

En contrepartie de cela, vous devez tenir une compatibilité annuelle et vous fournissez un compte de résultat. Vos biens immobiliers loués intègrent également l'assiette de l'ISF (impôt sur la fortune) immobilière. En outre, vous devez justifier de moins de 23 000 € de revenus locatifs chaque année et des revenus de votre foyer fiscal supérieurs aux revenus locatifs perçus.

Vous l'aurez compris, il est impossible de considérer qu'un régime est mieux qu'un autre puisque tout dépend de votre projet en matière d'investissement et de votre profil. En règle générale, les particuliers désireux de compléter leurs revenus issus du travail par des revenus locatifs se tournent vers le LMNP. Cela leur permet de générer de l'argent supplémentaire sans avoir à supporter les contraintes des loueurs professionnels ni créer de société en elle-même.

De son côté, la SCI est généralement choisie par des personnes qui souhaitent se réunir à plusieurs pour gérer des biens immobiliers et en retirer des revenus locatifs. Cette société est également privilégiée dans une optique de transmission de patrimoine anticipée dans une même famille.

Bien que la SCI et la LMNP paraissent de prime abord incompatibles, il est possible pour une SCI d'exercer une LMNP à condition de percevoir des ressources inférieures à 23 000 € chaque année. Ces dernières doivent également constituer la source accessoire des revenus de la SCI. Si ces deux éléments ne sont pas remplis cumulativement, le régime de la location meublée professionnelle (LMP) prend le relai, ce qui implique des conséquences importantes fiscalement.

En complément de son activité première, la SCI peut facilement réaliser une LMNP. Cependant, elle peut perdre le bénéfice de l'imposition à l'IR lorsque les revenus locatifs de la LMNP représentent plus de 10 % de son chiffre annuel. Si la SCI perd le bénéfice de l'IR, ses résultats sont alors imposés à l'impôt sur les sociétés auquel sont soumises les sociétés commerciales, avec un taux fixe d'imposition de 25 % (taux réduit de 15 % sur une tranche de revenus inférieure à 38 120 €).

Notons que lorsque la société civile immobilière passe du régime d'imposition de l'IR à l'IS ce choix est définitif.