Les avantages du LMNP

L'un des avantages du LMNP est constaté dès le moment de la déclaration par les loueurs. On souligne effectivement la grande simplicité avec laquelle il sera possible d'adopter ce statut pour un investisseur. Il suffit de remplir un formulaire de début d'activité dans les 15 jours suivant la mise en location du logement. La déclaration des recettes issues des loyers se fait ensuite chaque année au moment de la déclaration d'impôts.

Notez par ailleurs que pour profiter du statut LMNP, il faut disposer d'un logement compatible avec ce dispositif. Il doit donc s'agir d'un logement meublé, comme le définit la loi.

Parmi les avantages les plus connus, ce sont les avantages liés à la fiscalité qui motivent le plus souvent les investisseurs. Le choix du régime fiscal permettra d'optimiser l'opération.

Le régime micro-BIC permet de profiter d'un abattement minimum de 50 % sur les loyers perçus. Cela signifie que l'assiette d'imposition sera réduite de moitié. On peut même profiter d'un abattement de 71 %, quand la location meublée est touristique. On est donc bien loin des 30 % d'abattement proposés pour la location d'un appartement non meublé.

Malgré les avantages du régime micro-BIC avec le statut LMNP, la plupart des investisseurs se tournent vers le régime réel. Il permet de profiter de l'amortissement comptable, pour optimiser l'investissement. De façon très synthétique, il sera possible d'obtenir une déduction d'impôts équivalente à la baisse de valeur du bien dans le temps.

Les investisseurs ont aussi la possibilité d'obtenir des déductions d'impôts, pour des dépenses comme les charges de copropriété, les frais d'acquisition ou encore la taxe foncière.

Il est parfaitement possible que le régime réel soit le plus avantageux au début de l'investissement, puis que l'investisseur ait besoin de basculer sur le régime micro-BIC. Le statut LMNP permet de passer de l'un à l'autre librement d'une année sur l'autre. Il est donc possible d'adapter le régime fiscal aux évolutions du projet.

Le loueur de meublé non professionnel dispose du statut de commerçant. À ce titre, il peut récupérer la TVA, qui représente jusqu'à 20 % de l’investissement.

Attention, la plupart du temps cet avantage se réserve à ceux qui investissent dans des résidences de service. Il faut effectivement que la résidence propose un minimum de quatre services, pour en bénéficier.

En France, quand on revend un logement plus cher que le prix d'achat, on est imposé sur la plus-value. Pour ceux qui choisissent le statut de loueur de meublé non professionnel, la plus-value ne sera taxée qu'à 19 %, auquel viennent s'ajouter des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Pour pouvoir profiter du statut LMNP et de tous ses avantages, il suffit de réunir les conditions suivantes : 

• Le ou les investisseurs ne doivent pas être loueur de meublé professionnel,  

• La totalité des loyers ne doit pas excéder 23 000 € par an,  

• Les revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer. 

Les conditions d'accès à cette aide à l'investissement sont donc très souples. Il n'y a pas de contrainte géographique, ni même de durée minimum à respecter. On est donc loin des nombreuses conditions à réunir pour pouvoir investir via la loi Pinel. 

Le statut LMNP a pour réputation d’être réservé aux logements en résidence de service. Il est vrai que le statut est compatible avec l'acquisition d'un logement étudiant ou encore d'un investissement dans un EHPAD. L'avantage sera de pouvoir déléguer la gestion locative, en s'assurant des revenus fixes sur une période donnée.

Il reste important de souligner qu'il est parfaitement possible de profiter du statut LMNP en achetant un logement vide qui sera ensuite meublé et mis en location. Une nouvelle fois, le dispositif est donc peu contraignant pour les investisseurs.