Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le principe : réaliser des travaux au sein d’un bien que vous possédez pour ensuite déduire sur les revenus fonciers perçus de la location les sommes avancées. Cette solution permet d’investir pour la rénovation d’un bien ancien tout en optimisant votre fiscalité globale et foncière. De la défiscalisation immobilière qui permet de développer votre patrimoine et d’aider à la rénovation du parc de logements anciens français.  

Ainsi, en déduisant les frais pour les travaux payés pour réhabiliter un logement destiné à la location des revenus locatifs, et en prenant en compte un ensemble de charges déductibles (lire ci-après), on peut obtenir un total supérieur aux recettes. Si c’est le cas, alors on se trouve face à un déficit foncier. 

Quelle condition doit être remplie autorisant la déduction d'un déficit foncier ?

Tout d’abord, une première condition concerne le bien lui-même et son mode de mise en location. Le déficit foncier concerne les propriétaires d’un logement qui proposent le bien sur le marché sous forme de location nue (non meublé). Il n’existe pas à proprement parler de déficit foncier LMNP ou LMP. En faisant du meublé, les travaux ne sont pas déductibles directement des loyers perçus. Ils sont en revanche amortissables sur une certaine durée (selon leur nature). Pas de déficit foncier meublé mais d’autres avantages sont accessibles. Idem, impossible de réaliser un déficit foncier sur votre résidence principale, sauf quelques rares exceptions (location saisonnière notamment).

Quel est le plafond du déficit foncier ?

Il peut être imputé sur le revenu global de l’investisseur (dans la limite d’un plafond de 10 700 € par an) et ainsi diminuer directement le montant des impôts. Si le montant du déficit est plus élevé que le total des revenus globaux, alors la fraction non imputée peut être reportée sur les revenus fonciers pendant 10 ans (ou 6 ans sur le revenu global).

Il est important de savoir quelle est la durée de l'engagement de location en déficit foncier car celle-ci conditionne le bénéfice du dispositif de défiscalisation. Vous devez obligatoirement conserver et mettre en location un bien durant les trois années qui suivent la première imputation d’un déficit foncier sur vos revenus globaux.

Comment fonctionne le déficit foncier en SCI ? Comment traiter le déficit foncier en SCPI ?

• Dans le cas d’une SCI, il est possible d’imputer un déficit foncier constaté à la fin de l’exercice sur les revenus personnels des associés. La SCI doit être à l’IR, les revenus fonciers doivent relever du régime réel d’imposition. C’est ensuite selon la quote-part que vous possédez dans la société que vous pourrez imputer une partie du déficit sur vos revenus ;

• Avec une SCPI, la situation est assez proche. En choisissant une SCPI de déficit foncier, qui utilise volontairement ce dispositif de défiscalisation, vous pouvez imputer sur vos revenus fonciers la quote-part des dépenses engagées, au prorata des parts que vous possédez.

Afin de constater un déficit foncier, il est obligatoire de relever du régime d’imposition au réel. Celui-ci permet de déduire des revenus fonciers les charges selon les dépenses réellement engagées au cours de l’année fiscale. 

Pour pouvoir disposer du régime réel d’imposition, plusieurs conditions sont à remplir. Il faut que le revenu brut issu des locations soit supérieur à 15 000 € ou qu’en tant qu’investisseur, vous soyez exclu du régime micro-foncier (cela est le cas en choisissant certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Monuments Historiques). 

Il est également possible de choisir le régime réel d’imposition sur option. Une solution à privilégier dans le cas de dépenses importantes, et notamment de travaux qui génèrent ce fameux déficit foncier avec un montant important. 

Avec le régime réel, vous pouvez déduire de très nombreuses dépenses. 

• Les frais d’administration et de gestion du bien ; 

• Certains travaux (et notamment les travaux de rénovation énergétique) ; 

• Des impôts et taxes (comme la taxe foncière) ;  

• Les primes d’assurances ;  

• Les provisions pour charges de copropriété ; 

• Les charges locatives non récupérées auprès du locataire ; 

• Les intérêts d’emprunt. 

Les travaux sont les dépenses dont le montant peut fortement faire augmenter le déficit constaté. Mais tous ne sont pas déductibles. Ainsi, les travaux de construction ou de reconstruction ou encore d’agrandissement qui modifient la structure du bâtiment, ne sont pas éligibles. À l’inverse, les dépenses d’amélioration, de réparation et d'entretien peuvent faire l’objet d’une déductibilité. 

Il existe une grande variété de produits d’investissement locatif qui permettent de bénéficier du dispositif du déficit foncier. Vous pouvez par exemple choisir d’investir dans un bien Pinel optimisé au déficit foncier, choisir le régime de la vente d'immeuble à rénover et déficit foncier (VIR) ou choisir l’investissement et la Revente en Scellier avec déficit foncier.

SI vous reportez un déficit foncier sur votre revenu global, comment celui-ci est-il pris en compte et comment vos impôts sont-ils réduits ? Le déficit foncier et le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu n’ont pas de lien.

Pour votre salaire, votre employeur déduit l'impôt selon un taux fourni par l’administration fiscale. En ce qui concerne l'impôt sur les revenus locatifs, le prélèvement se fait directement sur votre compte bancaire selon les informations de votre dernière déclaration fiscale. Ainsi, les informations de l'année N-2 sont utilisées pour calculer l'impôt de l'année N, indépendamment du régime fiscal choisi.

Et que se passe-t-il si vous possédez un déficit foncier supérieur à 10 700 € ? Comment gérer les déficits fonciers non encore imputés ? Tout se passe au niveau de votre déclaration d’impôt sur le revenu. Les déficits cumulés les années précédentes sont à détailler, année par année, et à utiliser au besoin. Les déficits les plus anciens sont à déduire en premier.