Comment gérer les déficits fonciers non encore imputés ?

En tant que propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers (immeubles, maisons, appartements) mis en location, vous pouvez constater un déficit foncier, qui représente une charge déductible de votre revenu global.

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Ce déficit foncier, à imputer sur votre revenu global, peut également se reporter en tant que déficit foncier ensuite (uniquement sur les revenus issus de la location). Voici comment gérer cette partie encore non-imputée au niveau de votre déclaration, une question cruciale pour le contribuable souhaitant optimiser son imposition.

L’origine des déficits fonciers antérieurs

Si vous disposez d’un déficit foncier en réserve, qui n’a pas encore été imputé sur vos revenus globaux où vos revenus fonciers, celui-ci peut avoir deux origines :

• Être issu de la partie supérieure à 10 700 € déductibles sur le revenu global de chaque année ; ce seuil marque une limite dans le pourcentage du revenu global imposable pouvant être impacté par l’imputation des déficits fonciers.  
• Ou provenir des intérêts d’emprunt qui dépassent le montant total des loyers ; une situation où les dépenses financières liées à l’immeuble excèdent les recettes locatives. 

Les déficits fonciers non imputés sur le revenu global peuvent être déduits des revenus fonciers pendant les 10 années suivantes, soulignant le caractère reportable de cette charge. Cependant, il n’est plus possible de les déduire du revenu global.

Bien utiliser les déficits fonciers antérieurs

Les déficits non déduits des années N à N+9 peuvent être déduits du bénéfice foncier jusqu’à l’année N+10, illustrant une stratégie d’imputation fiscale sur le long terme. Cependant, ces déficits fonciers antérieurs ne peuvent être déduits que lorsqu’il y a un bénéfice. En cas de déficit, ils sont reportés à l’année suivante, démontrant le principe de l’imputation séquentielle en fonction des résultats fiscaux annuels.

Cela signifie que pour un investissement réalisé en 2023, vous pourrez déduire les déficits non imputés sur vos futurs revenus fonciers jusqu’à 2033 si vous réalisez sur cette période un bénéfice !

Les déficits antérieurs ont une durée de validité de 10 ans à compter de leur année de création. Vous devez donc reporter en premier le déficit le plus ancien pour ne pas perdre le droit de l’utiliser, et ainsi de suite, année après année.

Reporter un déficit foncier encore non imputé

Comment faire concrètement ? Vous devez utiliser le montant de vos déficits fonciers antérieurs communiqué par l’administration fiscale. Celui-ci est un montant qui cumule tous vos déficits passés. Pour connaître la ventilation exacte année par année si vous avez cumulé plusieurs déficits au cours des exercices passés, vous devez vous reporter aux détails de vos déclarations de revenus fonciers (case 7BB et 7BD, page 7 ou 438 ou 441 page 4 de la déclaration 2044 ou 2044S).

Vous avez tous les montants de vos déficits fonciers antérieurs en main ? Alors vous devez les reporter ! Rendez-vous pour cela dans la rubrique 650 de la déclaration 2044S (ou la rubrique 450 de la déclaration 2044).

Exemples de report de déficit foncier non encore imputé

Pour illustrer la gestion des déficits fonciers encore non imputés, prenons l’exemple d’un investisseur qui possède un déficit antérieur intégralement déductible du bénéfice ou au contraire partiellement déductible d’un bénéfice récemment réalisé.

Déficit antérieur intégralement reporté sur le bénéfice

Il constate en année N un bénéfice foncier de 20 000 €, avec un déficit antérieur de 8 000 € (composé de 3000 € en N-3 et 5000 € en N-2). Étant donné que ce dernier est inférieur au bénéfice, il peut être intégralement déduit du bénéfice de l’année N. Ainsi, le bénéfice imposable est de 12 000 € (20 000 – 8 000). Il n’y a plus de déficit à reporter.

Au niveau de la déclaration d’impôts, on retrouve les données suivantes :

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• Ligne 420 : 20 000 € ; 
• Cadre 450 – Colonne A : 3 000 € en N-3 et 5 000 € en N-2 ; 
• Ligne 451 : 8 000 € (total des déficits antérieurs) ; 
• Cadre 450 – Colonne A : 3 000 € en N-3 et 5 000 € en N-2 ; 
• Cadre 450 – Colonne C : 0 € en N-3 et N-2 (le bénéfice permet de couvrir chaque déficit antérieur). 

Sur la déclaration 2044 des revenus fonciers N+1, le cadre 450 sera à remplir par un 0. Le déficit antérieur à intégralement été reporté et liquidé. 

Déficit antérieur partiellement reporté sur le bénéfice

Comment faire si le bénéfice constaté en année N est inférieur aux déficits antérieurs ? Il suffit de reprendre la méthode que nous venons de voir. Mais dans ce cas, et puisque la déduction ne pourra se faire en totalité, il faudra effectuer un report au niveau du cadre 450 de la déclaration 2044. Le déficit antérieur devra donc apparaître sur la ligne de l’année à laquelle il correspond.

Reprenons notre exemple en changeant simplement le montant du déficit antérieur et en le triplant. On constate en année N un bénéfice foncier de 20 000 € avec un déficit antérieur de 24 000 € (composé de 9000 € en N-3 et 15000 € en N-2). Le bénéfice imposable est nul et le report possible est de 4000 €.

Au niveau de la déclaration d’impôts, on retrouve les données suivantes :

• Ligne 420 : 20 000 € ; 
• Cadre 450 – Colonne A : 9 000 € en N-3 et 15 000 € en N-2 ; 
• Ligne 451 : 24 000 € (total des déficits antérieurs) ; 
• Cadre 450 – Colonne A : 9 000 € en N-3 et 11 000 € en N-2 ; 
• Cadre 450 – Colonne C : 0 € en N-3 et 4000 € N-2 (les déficits les plus anciens étant imputés en priorité). 

Sur la déclaration 2044 des revenus fonciers N+1, le cadre 450 devra mentionner la somme de 4000 € restant à imputer si un bénéfice est constaté dans les années suivantes (jusqu’à 10 ans au maximum).