Quelle condition doit être remplie autorisant la déduction d'un déficit foncier ?

Pour pouvoir utiliser le dispositif du déficit foncier, plusieurs grandes conditions sont à remplir.

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Tout d’abord, ce sont des conditions propres à l’investisseur (vous) et au choix de votre régime d’imposition qu’il faut appliquer. Un statut d’occupation et une durée de mise en location sont aussi à respecter. Ensuite, il convient de s’intéresser à la nature des charges déduites qui amènent au calcul d’un éventuel déficit, avec un respect strict des dépenses imputables en matière d’amélioration, de réparation ou d’entretien de l’immobilier. Pour finir, une fois un déficit foncier constaté, c’est son mode de calcul et de répartition dans le temps qui doit être correctement mené.

Déficit foncier : les conditions à remplir propres à l’investisseur

Afin de bénéficier du dispositif du déficit fiscal, il faut obligatoirement être propriétaire d’un logement qui est proposé en location nue et dont vous percez des loyers. Résultat, il n’est pas possible d’utiliser le déficit foncier pour sa résidence principale, une résidence secondaire ou encore pour un logement loué en meublé (on parle de dans ce cas de déficit LMNP, avec d’autres règles fiscales)..

Deuxième élément à prendre en compte pour le contribuable/investisseur, il faut obligatoirement relever du régime d’imposition réel. C’est ce régime qui permet de déduire des revenus fonciers les charges selon les dépenses réellement engagées et justifiables au cours d’une année fiscale. Le régime micro-foncier (normal ou simplifié), ne permet pas de bénéficier d’un éventuel déficit.

Pour obtenir le revenu foncier imposable au régime réel (et le montant de l’éventuel déficit foncier en cas de charges supérieures aux recettes), il est possible de déduire de nombreux frais.

Les frais d’administration et de gestion d’un bien ;
Les impôts et taxes comme la taxe foncière ;
Les primes d’assurance ;
Les charges de copropriété mais aussi les charges locatives si elles ne sont pas récupérées auprès du locataire ;
Les intérêts d’emprunt ;
Et enfin certains travaux.

De tous les frais que nous venons de lister, c’est bien le sujet des travaux qui constitue le principal levier pour “alourdir” le poids des charges et générer un déficit foncier capable de réduire – voire d’annuler – l’imposition d’un investisseur. Mais attention, tous les travaux ne sont pas éligibles (lire ci-après).

Critères d’éligibilité du bien : quelles conditions respecter ?

Comme nous l’avons déjà précisé, le dispositif du déficit foncier s’adresse aux propriétaires bailleurs qui proposent un logement en location nue. Mais il existe en plus de ce statut d’occupation une autre obligation : le logement doit nécessairement être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global. Il s’agit en clair d’un engagement de location qui court sur les trois années qui suivent le bénéfice du déficit foncier.

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Ce sont aussi – et surtout – les travaux et leur nature qui doivent bien être étudiés pour pouvoir faire l’objet d’une déduction et conduire à un déficit. On distingue deux grands types de dépenses : les dépenses d’amélioration d’un côté et les dépenses de réparation et d’entretien de l’autre.

La nature des travaux déductibles pour obtenir un déficit foncier

Type de dépense	Description	Exemple
Dépenses d’amélioration	Apportent à un logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (sans modifier la structure du bâtiment).	Installation ou remplacement du chauffage central, travaux d’isolation, installation ou remplacement de la salle d’eau, installation ou remplacement de la cuisine, installation ou remplacement du tout-à-l’égout, installation ou remplacement d’un ascenseur, installation ou remplacement d’une antenne collective de télévision
Dépenses de réparation et d’entretien	Travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un logement en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.	Les dépenses de réparation s’apparentent en général aux dépenses dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination.

Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Il en va de même en ce qui concerne les dépenses d’amélioration pour les frais engagés dans un local à usage professionnel ou commercial. Aucune déduction possible, sauf si les dépenses concernent l’accessibilité du local et notamment l’accueil des personnes handicapées.

Les conditions de calcul et d’application du déficit foncier

Après déduction de toutes les charges et notamment des travaux engagés qui respectent toutes les conditions que nous avons balayées, vous obtenez un déficit foncier ?

La dernière étape consiste à respecter les règles d’imputation de ce déficit sur le revenu brut global que vous déclarez à l’administration.

Un déficit foncier, qui découle de charges autres que les intérêts d’emprunt, peut être déduit du revenu brut global de l’année, jusqu’à un plafond de 10 700 €. Ce plafond peut être augmenté à 15 300 € si le déficit provient d’un logement où la déduction Périssol est appliquée, ou d’un logement qui bénéficie de la déduction spécifique « Cosse » dans le cadre d’un accord avec l’Anah.

Qu’advient-il de la partie du déficit foncier qui dépasse le seuil de 10 700 € (ou 15 300 €) ? Ces deux montants peuvent être déduits des revenus fonciers sur les 10 années qui suivent ou durant 6 ans sur l’ensemble des revenus