Déficit foncier en meublé

Mais le déficit foncier peut également être reporté dans le cas d’une location meublée, que vous soyez actif avec le régime loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur meublé non professionnel (LMNP).  Un réel avantage ! Voyons quel est son intérêt pour vous. 

Le principe général du déficit foncier est le suivant : si les dépenses déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, alors il peut être constaté un déficit foncier imputable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global. Mais en meublé, le report fiscal suit des règles qui diffèrent de celles applicables traditionnellement à la location nue.  

Avec le statut de loueur en meublé professionnel, le déficit de l’activité de la location meublée est imputable sur le revenu global sans limitation de montant, comme pour un investissement locatif non-meublé.  

Mais attention. Comme le détaille l’article 39 C II du Code Général des Impôts (CGI), il ne peut pas être constaté de déficit fiscal du fait de la prise en compte de l’amortissement.  

Le déficit ne peut découler que de la déduction des charges par rapport aux revenus. Si la prise en compte des amortissements amène à un résultat comptable négatif, le résultat fiscal est alors de 0, la part des amortissements étant mise en réserve pour être reportée et déduite des revenus de location ou des plus-values par la suite..  

De plus, les déficits ne peuvent pas être issus d’une activité exercée auparavant sous le statut non professionnel. Il n’y a pas de portabilité ou de report du déficit en passant de LMNP à LMP. 

Vous êtes loueur en meublé professionnel. Cette activité génère un déficit qui s'élève à 10 000 € mais, au sein de votre foyer, votre conjoint(e) dispose de salaires imposables pour un montant de 35 000 €. Le revenu imposable de votre foyer sera alors de 25 000 € (35 000 – 10 000). Aucun déficit n'est reportable l’année suivante. 

Deuxième exemple, l’activité de loueur en meublé professionnel génère un déficit qui s'élève à 15 000 € tandis que les salaires de votre conjoint(e) s'élèvent à 12 000 €. Le revenu imposable de votre foyer devient par conséquent nul. Un déficit global de 3000 € est créé (12 000 – 15 000). Ce déficit global pourra être reporté sur les revenus globaux des années suivantes (dans la limite de 6 années).  

La règle qui encadre le LMP n’est pas valable en choisissant le statut LMNP. En effet, l’activité de location meublée non professionnelle ne peut pas générer un déficit imputable sur le revenu global. L’éventuel déficit subi au cours d’une année peut uniquement être imputé sur les bénéfices générés par la location. Le déficit est alors retranché du bénéfice constaté si vous possédez plusieurs biens en LMNP. À défaut, avec un seul bien, alors c’est sur les bénéfices ultérieurs que le déficit est reporté, et ce pendant une période de 10 ans. 

Prenons en exemple pour illustrer la gestion du déficit avec un investissement en LMNP. Vous achetez un bien immobilier qui génère 10 000 € de loyers par an. Pour les travaux et l’entretien,  5500 € sont déductibles, avec en plus 400 € de taxe. On obtient ainsi un résultat équivalent à 4100 €. L’amortissement concernant ce bien est de 6000 €. 

Vous pouvez alors déduire 4000 € d’amortissement pour l’année (pour ne pas dépasser la différence entre le total des charges et le montant des revenus locatifs). Le surplus, 2000 €, sera reporté les années suivantes, sans plafond de montant.  

Le déficit foncier déclaré est de son côté équivalent à 900 € (10 000 € -5500 € - 400 € - 6000 €).