Quel est le plafond du déficit foncier ?

Le dispositif du déficit foncier permet chaque année de déduire 10 700 € de vos revenus !

Par Rémy E.

6 min de lecture

10 avril 2024

Un coup de pouce financier qui nécessite toutefois la réalisation de travaux immobiliers (réparations, rénovation énergétique, entretien, etc.) dans votre logement et un total de charges plus élevé que les revenus fonciers locatifs perçus pour pouvoir constater un réel déficit. Au-delà de ce plafond annuel de déficit foncier, il est possible de faire un report de l’excédent : durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus ou durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers. 

Le plafond du déficit foncier et les règles d’imputation

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Le plafond du déficit foncier qui peut s’imputer sur le revenu global d’un investisseur est de 10 700 € par an. Au-delà de cette somme, l’éventuelle fraction non imputée peut être reportée sur les revenus globaux (pendant 6 ans) ou uniquement sur les revenus fonciers (pendant 10 ans). Seule est imputable sur le revenu global, la fraction du déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunts (ils sont imputables uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes). 

Les règles d'imputation du déficit foncier sur le revenu global concernent les revenus fonciers provenant de tous les immeubles, possédés directement à titre personnel ou via une société transparente, ou détenus par une société de personnes non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). C’est le cas notamment des SCI et SCPI. 

En cas d'acquisition ou de location en cours d'année, il n'est pas pratiqué de prorata temporis. En clair, le déficit foncier généré sur une année est utilisable immédiatement et peut être reporté sur la déclaration de l’année N+1, sans avoir à effectuer un calcul en fonction de la date d’achat du bien qui génère le dit déficit. La limite d’imputation est annuelle.  

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Utiliser le déficit foncier pour optimiser son impôt sur le revenu

Le déficit foncier est un dispositif qui s’avère très attractif pour les investisseurs qui disposent déjà de revenus globaux et/ou fonciers imposables significatifs et qui veulent réduire durablement leur imposition. Ainsi, en l’absence de charges importantes récurrentes et/ou si les revenus sont déjà imposés à une tranche d’imposition élevée, le déficit foncier permet de réduire le poids de la fiscalité sur plusieurs années. 

Il est possible de réduire voire de supprimer totalement la part des revenus fonciers qui sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) selon votre taux marginal d’imposition (TMI).  

Vous pouvez économiser sur l’IR et les 15,5 % de prélèvements sociaux, ce qui amène à un impact fiscal positif pouvant aller jusqu’à 60,5 % (45 % d’IR + 15,5% de prélèvements sociaux).

J.B., Kadran

Exemples d’application du plafond

Au cours de l'année N, un propriétaire a reçu des loyers d'un appartement loué nu. Voici comment son revenu a été calculé, en prenant en compte les charges et le déficit généré.  

Les revenus bruts sont destinés à compenser en priorité les intérêts d'emprunt. 

Ainsi, le déficit se décompose en 4 200 € d'intérêts d'emprunt et 12 000 € d'autres dépenses. La fraction du déficit afférente aux autres charges est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. L’excédent de 1300 € (12 000 - 10 700 €) s'ajoute aux 3 000 € (fraction relative aux intérêts d'emprunt) à déduire uniquement des revenus fonciers des dix prochaines années. 

Dans le cas où un investisseur possède plusieurs biens, les éventuels bénéfices ou déficits se cumulent. Le résultat de chaque bien n’est pas pris en compte séparément. Un bénéfice va ainsi venir minimiser le déficit d’un autre bien et réduire le montant total pouvant être déduit des revenus. 

Voici un exemple avec deux immeubles dont l’un génère un déficit et l’autre un bénéfice. 

Avec cet exemple, la somme des intérêts d’emprunt est déduite du total des revenus bruts afin de déterminer un revenu net. Celui-ci correspond dans notre exemple à 2000 €. Cette fraction du déficit foncier est à reporter uniquement sur les revenus fonciers ultérieurs. 

Les autres charges, soit 24 500 €, constituent le déficit foncier de l’année N. 10 700 € sont imputables directement. Le reste, 13 800 €, sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, avec les 2000 € issus des intérêts d’emprunt précédemment évoqués (soit 15 800 €).  

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Le plafond du déficit foncier est exprimé par contribuable

Il est important de préciser que le plafond d’imputation du déficit foncier fixé à 10 700 € est valable chaque année et pour chaque contribuable qui souscrit une déclaration distincte. Les contribuables qui composent un même foyer fiscal et ont une déclaration d’impôts commune ne peuvent donc pas bénéficier d’un doublement du plafond. Celui-ci reste à 10 700 €. 

Une solution permettant de contourner cette limite consiste à effectuer un démembrement. Dans ce cas, chaque usufruitier, nu-propriétaire ou indivisaire bénéficie individuellement du plafond d’imputation à condition de déclarer de manière séparée ses revenus.

J.B., Kadran

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