Déficit foncier sans revenus locatifs

Bénéficier des avantages fiscaux du déficit foncier ne requiert pas nécessairement la perception de revenus locatifs.

Par Rémy E.

2 min de lecture

10 avril 2024

Un bien immobilier qui n’est pas encore occupé par un locataire (et qui ne génère donc pas de revenus) peut engendrer un déficit foncier et, par conséquent, réduire votre imposition due. Cela s'inscrit dans un régime fiscal où même l'absence de revenus locatifs peut être compensée par des mécanismes de déduction spécifiques. 

Le fonctionnement du déficit foncier sans revenus locatifs

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Le principe du déficit foncier repose sur la possibilité de neutraliser les loyers perçus par les charges déductibles du revenu foncier, réduisant ainsi le revenu global de l’investisseur. Ceci est réalisable, que le propriétaire investisse directement dans un immeuble, via une SCI, ou une SCPI.

Dans le cas où ces revenus fonciers s'avèrent insuffisants, le déficit est imputable sur le revenu global jusqu'à un montant de 10 700 € par an. Mais qu'advient-il pour un investisseur sans revenus fonciers existants? 

En l'absence de revenus fonciers, le déficit ne résultant pas d’intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent de déficit constaté et les déficits liés aux intérêts d’emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, et sur le revenu global pendant 6 ans.   

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est toutefois permise qu’à partir du moment où le bien est destiné à la location, et donc à être productif de revenus.

Qu’est-ce que cela signifie au juste ?  

Que le bien doit avoir vocation à être loué. Cela signifie notamment que vous l’avez acquis, que les éventuels travaux ont déjà été réalisés et sont terminés et que vous payez régulièrement les charges/frais liées à sa détention. Le bien est proposé en location (via une agence ou en direct) mais il n’est simplement pas encore occupé. 

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Bien déclarer l’absence de loyers pour bénéficier du déficit foncier

Ne pas avoir de revenus locatifs peut s’expliquer par la mise sur le marché récente ou par une période de vacances locatives, qui réduit les entrées d’argent. Il est important de bien gérer cette situation sur le plan déclaratif pour déduire les charges foncières avant de percevoir les loyers. 

  • Si vous n’avez qu’un seul bien immobilier et qu’il ne génère pas de loyer, vous allez créer un déficit en déduisant les charges (puisqu’il n’existe pas de rentrées d’argent). Si ce déficit est issu des intérêts du prêt et des charges déclarées, il ne va pas pouvoir s’imputer sur votre rémunération mais pourra être reporté les années suivantes dès que vous commencerez à percevoir des revenus fonciers. 

  • Si vous possédez plusieurs biens immobiliers, la déduction des charges d’un appartement qui ne génère pas de loyer s’impute sur les loyers de vos autres biens. Si vous possédez plusieurs biens immobiliers, la déduction des charges d’un appartement qui ne génère pas de loyer s’impute sur les loyers de vos autres biens. Ainsi, même en l’absence de revenus, un bien peut vous aider à “économiser” sur l’impôt et sur les prélèvements sociaux des autres biens. 

La déclaration auprès de l’administration fiscale doit se faire avec les formulaires n°2044 ou n° 2044-SPE. Vous devez indiquer clairement sur votre déclaration, votre intention de mettre ce bien en location nue à l’issue des travaux. 

Lorsque vous allez percevoir des revenus locatifs, le résultat de la différence entre ces derniers et vos charges sera soumis à l’impôt selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Sauf si un déficit foncier est constaté (ou mis en réserve alors que vous n’aviez pas de revenus locatifs précédemment). Ce déficit foncier pourra être remis en cause par l’administration fiscale et son avantage retiré en l’absence de mise en location effective.

J.B., Kadran

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