Déficit foncier en LMNP

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous réalisez certains travaux dans un bien immobilier.

Par Rémy E.

6 min de lecture

10 avril 2024

Lorsque les charges sont supérieures aux recettes (loyers), on constate alors un déficit qui est reportable (amortissement) sur les revenus de l’investisseur. Un vrai coup de pouce fiscal qui peut être associé également à la location meublée. Voici comment se conjuguent déficit foncier et LMNP et leur réel intérêt pour vous. 

Le déficit LMNP

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Lorsque l’on propose un ou plusieurs logements en location meublée, il est fréquent de constater des déficits. Exactement comme pour de la location nue. C’est en particulier lors des premières années, au début de l’activité LMNP, qu’un déficit important peut apparaître. Il est lié à l’achat, aux frais annexes, aux travaux ainsi qu’aux meubles qui permettent de lancer la mise en location.

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Les frais de rénovation ainsi que les dépenses d’équipement sont parfois très importants lorsque l’on débute en LMNP. C’est pourquoi il est possible de bénéficier du dispositif du déficit foncier.

Le déficit foncier LMNP et hors LMNP

Commençons par bien comprendre la distinction qui existe entre le dispositif du déficit foncier classique et le dispositif du déficit foncier en LMNP. 

Le déficit foncier est le résultat négatif qui peut être constaté une fois les charges déductibles retirées des recettes locatives perçues pour un bien immobilier loué en nu. Ce dispositif concerne à la fois les achats en direct, au travers d’une SCI ou d’une SCPI. Le déficit constaté peut permettre à un investisseur de réduire son impôt sur le revenu en reportant le montant du déficit sur l’ensemble des revenus perçus (salaires notamment). 

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est possible également de constater un déficit. Toutefois, celui-ci ne peut pas être reporté selon les mêmes règles fiscales. 

Le déficit foncier classique et le déficit foncier LMNP n’apportent pas le même avantage fiscal. Si le premier nommé peut directement être appliqué sur le revenu global d’un foyer fiscal, cela n’est pas le cas des revenus issus d’une location meublée. 

Cela permet de tirer deux conclusions :  

  • Le régime du déficit foncier est souvent plus avantageux pour les ménages fortement imposés qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Il peut alors être plus pertinent d’acheter un bien proposé en location nue plutôt qu’en location meublée, pour réduire l’imposition sur les salaires. 

  • Deuxième chose à savoir, puisque le déficit en LMNP ne concerne que les recettes LMNP, il est avant tout avantageux pour les contribuables qui ont une activité LMNP très développée, peu importe leur revenu global. En ayant, deux, trois, cinq ou 10 biens, l’effet du déficit LMNP sera décuplé. 

Si vous vous intéressez à l’investissement locatif et que vous n’avez pas encore acheté votre premier bien, il est important de se poser la question du mode de déficit à privilégier pour optimiser votre placement et notamment agir sur votre impôt. Mais si vous disposez déjà d’un bien, sachez qu’il est possible de cumuler les deux solutions.

J.B., Kadran

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Cumuler déficit foncier et déficit LMNP

Si les deux solutions de calcul de déficit et de report sur les revenus sont distinctes entre location nue et location meublée (LMNP), rien ne vous empêche de les cumuler. 

Pas pour le même bien immobilier mais plutôt dans le cadre de l’acquisition de deux bien différents. 

Vous pouvez d’un côté déduire le déficit constaté en LMNP sur un bien de vos revenus issus des autres locations LMNP et en parallèle déduire le déficit foncier relevant du régime des revenus fonciers d’un autre bien de vos revenus globaux. Cette déduction peut s’effectuer la même année. 

Plutôt que d’un cumul, on peut plutôt parler d’une complémentarité, chaque déficit suivant ses propres règles fiscales et pouvant être déduit d’un type de revenus différents. Mais Il faut alors a minima posséder deux biens : l’un en location nue, l’autre en location meublée !

J.B., Kadran

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