Quelle est la durée de l'engagement de location en déficit foncier ?

L’imputation du déficit foncier sur le revenu global, résultant notamment des intérêts d’emprunt et autres dépenses déductibles liées à l’immobilier, est soumise à certaines conditions réglementaires précises

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Parmi ces conditions, l’engagement à une durée de location minimale de trois années se distingue, sauf exception notable. Cette règle s’inscrit dans un cadre fiscal où l’investissement locatif et les réparations immobilières sont encouragés, mais encadrés par l’administration fiscale pour assurer une offre locative stable. Plus de détails sur la durée de l’engagement de location en déficit foncier.

Déficit foncier : quelle est la durée de l’engagement de location ?

Vous pouvez vous retrouver en situation de déficit foncier lorsque les charges que vous supportez sont supérieures aux loyers générés.

En cumulant les travaux, les charges d’entretien, les frais de copropriété ou encore les primes d’assurance, vous obtenez un déficit ? Celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Mais il faut pour cela respecter plusieurs conditions. L’une d’entre elles concerne la durée d’engagement de location.

Cette durée d’engagement de location obligatoire est de trois ans. Cela signifie que le bien immobilier doit être maintenu en location pour les trois années qui suivent directement l’année de l’imputation du déficit sur le revenu global. Ainsi, en respectant ce régime, vous consolidez le caractère déductible du montant concerné.

Si vous avez un déficit foncier qui réduit votre revenu global pendant l’année N, alors vous devez continuer à louer pendant les 3 années suivantes.

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Par conséquent, pour des travaux effectués en 2023 qui entraînent un déficit foncier en 2024, la location doit se poursuivre au moins jusqu’au 31 décembre 2027.

Que se passe-t-il si vous ne respectez pas cette durée d’engagement de location minimale ? Alors l’administration fiscale va réintégrer les sommes déduites de votre revenu global depuis la première déduction et recalculer votre impôt.

Le logement que vous proposez à la location et qui est concerné par le déficit foncier n’est plus loué suite au départ du locataire ? Vous n’allez pas perdre pour autant le bénéfice du déficit foncier. Vous devez simplement retrouver un locataire dans les meilleurs délais et éviter une période de vacance locative trop importante. Si vous confiez la recherche de locataires à une agence, conservez les documents justificatifs pour prouver à l’administration fiscale que vous avez tout fait pour relouer rapidement.

Revendre après 3 ans et profiter du déficit foncier provisionné

Comme nous l’avons évoqué et comme on peut le retrouver dans l’alinéa 230 du

BOI 30-20-20170901, “Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation”.

Cette règle précise bien que ce sont les déficits fonciers reportés sur le revenu global qui imposent une mise en location et donc une propriété du bien pendant une période de trois années. La durée d’engagement de location de trois années n’est donc valable qu’à partir de l’année où le déficit est utilisé en déduction du revenu global et non en déduction du revenu foncier.

L’utilisation d’un déficit provisionné en déduction du revenu foncier après une première utilisation en déduction d’un revenu global ne reconduit pas la durée de trois ans. Celle-ci est toujours exprimée à partir de la première année d’utilisation du déficit foncier sur le revenu global, ce qui signifie qu’il est possible de récupérer la jouissance du bien et de le revendre à court terme.

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Attention toutefois à bien juger de la pertinence de cette stratégie. Elle peut en effet être intéressante dans le cas d’une remise fiscale élevée et d’un nouveau projet d’investissement ensuite ou si l’intégralité du déficit foncier est purgée en trois ans. En revanche, si vous avez une stratégie d’investissement à long terme, avec le projet d’acheter plusieurs bien, profiter d’un report du déficit sur les revenus fonciers générés par les autres biens est toujours bénéfique.
J.B.

Utiliser le déficit foncier et revendre avant trois ans

Est-il possible de faire encore mieux que la durée de conservation minimale de trois années après la première imputation du déficit foncier ? Oui ! Certaines conditions permettent en effet de vendre avant cette période de trois ans et de conserver le bénéfice du déficit foncier. Ces conditions sont assez restrictives.

Il s’agit de l’invalidité, du licenciement ou encore du décès (de l’investisseur ou du partenaire de PACS ou de mariage).