Déficit foncier et prélèvement à la source

Le dispositif du déficit foncier permet à toutes les personnes qui se lancent dans l’investissement immobilier de réduire la pression fiscale pesant sur leurs revenus.

Par Rémy E.

6 min de lecture

10 avril 2024

En appliquant les règles du déficit foncier classique, pour la mise en location d’un ou de plusieurs biens en nu (non-meublé), le déficit foncier permet de réduire la base taxable et ainsi de baisser le montant de l’impôt dû. Et ce avec un effet quasi-immédiat grâce au  prélèvement à la source. 

Le déficit foncier pour réduire le montant de l’impôt

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Avant de nous intéresser en détail au lien entre le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu et le déficit foncier, il est important de rappeler les avantages que procure ce dispositif.

Le déficit foncier, qui n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales, permet de réduire fortement la fiscalité des revenus fonciers existants. Il permet aussi de gommer la part des prélèvements sociaux. En se lançant dans le jeu de la différence entre le total des loyers perçus sur une année et le montant des charges déductibles, on peut obtenir un résultat négatif : c’est le déficit foncier. 

Il peut être reporté à hauteur de 10 700 € sur le revenu global de l’investisseur ou du foyer fiscal, dès l’année de réalisation des travaux qui sont générateurs de déficit. L’éventuel excédent de déficit foncier peut être reporté ensuite pendant 6 ans sur les revenus globaux ou 10 ans, cette fois non pas sur les revenus globaux mais uniquement sur les futurs revenus fonciers. 

Les investissements de déficit foncier et le prélèvement de l’impôt

En ce qui concerne les salaires, c’est l’employeur qui retient le montant de l’impôt sur vos revenus, en appliquant un taux communiqué par l’administration. Mais qu’en est-il de l’impôt sur les loyers perçus ? Ce n’est pas une fraction du loyer exigé au locataire qui est prélevée. 

Le fonctionnement est tout autre : c’est l’administration fiscale qui prélève des acomptes directement sur votre compte bancaire - que vous soyez au régime réel ou au régime micro-foncier - selon les informations dont elle dispose à propos des revenus fonciers perçus. C’est votre dernière déclaration fiscale en date qui sert à établir un acompte (les informations de l’année N-2 sont donc utilisées en année N).  

Comment optimiser votre investissement et utiliser les règles du prélèvement à la source pour profiter du déficit foncier ? Il vous suffit de vous rendre sur votre espace personnel pour gérer vos impôts et utiliser la procédure de modulation des acomptes. 

Vous pouvez en effet indiquer un changement dans votre situation personnelle. Mais vous pouvez également indiquer une estimation du montant de vos revenus fonciers et de vos charges déductibles pour l’année en cours. Si vous disposez déjà d’une projection sur le déficit foncier attendu, ajoutez cette information et demandez à ce que votre taux d’imposition sur vos revenus fonciers soit ajusté. Si vous obtenez une réponse favorable, le montant des acomptes à régler sera tout de suite réévalué en prenant en compte le déficit. Votre impôt va baisser !

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Profiter du prélèvement à la source de l’impôt avec le déficit foncier

Traditionnellement, les investisseurs qui souhaitaient profiter du déficit foncier privilégiaient jusqu'à maintenant la fin d’année pour réaliser les travaux éligibles à la déduction. Cela s’expliquait pour limiter le délai entre le paiement effectif des dépenses et la perception du bénéfice fiscal (en août de l’année suivante, après la validation de la déclaration d’impôts définitive au début de l’été). 

En effet, le dispositif de déficit foncier peut être appliqué sur les revenus globaux de l’année où les dépenses ont été effectuées. Il n'existe pas de prorata selon le moment de l’année où les travaux ont été réalisés. Investir en fin d’année était donc la stratégie la plus fine pour limiter l’écart de temps entre la sortie de l’argent et la restitution de l’impôt. 

Désormais, avec l’introduction du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, la règle change.

  • Avec un investissement réalisé en fin d’année, l’avantage fiscal sera toujours décalé et ne pourra être réellement perçu qu’après la validation et la réception de l’avis d’imposition final avec régularisation des paiements. Il existe donc un décalage avant de percevoir la restitution des impôts et des prélèvements payés en trop. Mais Vous pouvez informer l’administration fiscale du déficit attendu, en actualisant votre taux de prélèvement ; 

  • En réalisant un investissement de déficit foncier dès le début d’année, vous pouvez obtenir de manière contemporaine votre remise fiscale et ainsi éviter un décalage de trésorerie… en demandant là encore à actualiser votre taux de prélèvement de manière personnalisée !

Le prélèvement à la source a simplement changé la façon d’envisager le calendrier pour investir et le moment de l’année n’a plus à être choisi de manière décisive pour optimiser la trésorerie. Grâce au prélèvement à la source et à la modulation du taux, vous pouvez ajuster en temps réel votre impôt et ressentir rapidement l’impact fiscal du déficit foncier. 

D’ailleurs, l’administration fiscale procède à des remboursements ou à des prélèvements supplémentaires en cas d’erreur ou de décalage. Si vous avez eu des prélèvements trop élevés car vous ne connaissiez pas votre déficit foncier réel, vous serez remboursé. À l’inverse, en cas d’impôt à la source trop faible car le déficit foncier estimé était trop élevé, vous devrez régler des reliquats !

J.B., Kadran

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