Vente d'immeuble à rénover et déficit foncier
La vente d'immeuble à rénover (VIR) est une forme de vente d'immeuble comportant une obligation de rénovation dans un délai déterminé.
Le vendeur doit s’engager auprès de l’acquéreur à réaliser certains travaux le tout dans un délai déterminé et inscrit au contrat. Le transfert de la propriété du sol est immédiat et celui des constructions se fait au fur et à mesure de leur réalisation. Ce type de vente est très intéressant sur le plan financier car les travaux réalisés sont déductibles de la plus-value. Il est en revanche impossible d’utiliser les travaux réalisés dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover pour les déduire des revenus fonciers et ainsi générer un déficit foncier.
Les travaux, élément du prix d’acquisition de l’immeuble à rénover
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Si l’on reprend les règles propres au dispositif du déficit foncier, les travaux sont en théorie déductibles des revenus fonciers et peuvent permettre de créer un déficit.
Cela s’applique lorsque vous effectuez un investissement locatif en direct, que vous devenez associé d’une société civile immobilière (SCI) qui réalise des travaux ou si vous achetez des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) qui utilise le déficit foncier. Dans tous ces exemples, la réalisation des travaux s’inscrit dans la continuité de l’acquisition d’un bien. Ils viennent améliorer, rénover, repenser un appartement, une maison ou un immeuble ensuite disponible sur le marché de la location.
Mais avec la vente d'immeubles à rénover, la gestion de ces dépenses est différente. Dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, le prix des travaux à réaliser par le vendeur est considéré comme un élément du prix d’acquisition.
Depuis 2022 et un jugement allant dans ce sens, il n'est donc plus possible de générer un déficit foncier grâce à ces travaux initiaux réalisés par le vendeur.
Cela s’explique car :
Le vendeur de l’immeuble conserve la maîtrise d’ouvrage des travaux réalisés ;
L’accord sur le montant des travaux est concomitant à la vente de l’immeuble.
Le prix payé en contrepartie des travaux dispose donc d’un caractère de dépense en capital, non déductible des revenus fonciers !
J.B., Kadran
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La nature des travaux n’influence pas la constatation d’un déficit foncier
Comme nous l’avons déjà précisé, c’est un arrêté rendu en octobre 2022 par le Conseil d’État qui a tranché en indiquant que les travaux réalisés par le vendeur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover constituent un élément du prix d’acquisition de celui-ci. Cela empêche par conséquent la possibilité de générer un déficit foncier.
Certains juges avaient par le passé pu déroger à cette règle. Ils avaient ainsi considéré que certains travaux d’entretien ou d’amélioration voire de réparation comme un ravalement de façade, une mise aux normes de l’installation électrique ou encore la pose de fenêtres pouvaient donner droit à des revenus fonciers et ainsi à la génération d’un déficit.
Cette distinction entre les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration qui sont en théorie déductibles des revenus fonciers et les travaux qui, compte tenu de leur importance, peuvent être associés à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (affectant la structure de l’immeuble) n’a plus lieu d’être.